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7月剛需盤成交比重大。
樓市『降溫』,開發商拿地更謹慎。
住宅均價持續四周『9』字頭
上周均價為全年最低單周均價
住宅成交放緩,7月預計比6月減少10多萬平方米
流拍土地再現,開發商拿地更加謹慎
文/記者蔣幸端圖/記者盧政
7月份進入傳統樓市淡季,東莞樓市成交較6月高溫有所回落,數據顯示,7月住宅成交預計超60萬平方米,但較6月的75.32萬平方米減少了15萬平方米左右,呈現明顯的回落態勢。同時,由於鎮區剛需房的大量成交,東莞住宅均價也有所回落,由原來的『9』字頭回落至『8』字頭,跌至全年最低單周均價8190元/平方米。另外,在土地市場方面,開發商在拿地時也更加理性謹慎,上周東莞土地交易市場再現『流拍』地塊。
成交:7月預計成交60萬平方米較6月有所放緩
7月進入樓市淡季,成交較5、6月份的高溫有所回落,雖然近期成交量小幅回昇,但是7月總成交量比6月仍然減少了不少。
自7月首周開始,樓市成交大幅下滑,但是近期樓市成交呈現小幅上漲的態勢。從合富輝煌東莞市場研究部和東莞中原地產統計數據顯示,7月第二周,全市住宅簽約1400套,環比前一周增加298套,簽約面積約14.5萬平方米,增加1.6萬平方米。第三周,東莞住宅成交面積16.06萬平方米,環比增加1.56萬平方米;成交套數1572套,環比增加172套。
另外,瑞峰置業市場研究部介紹,從上周末開發商營銷動作來看,開發商推貨力度有所加大,如格蘭名築、江南第一城、恆大帝景等項目都進行了加推,部分簽約量預計在7月最後一周體現,樓市成交或迎來明顯回昇。據瑞峰置業市場研究部估計,7月東莞住宅成交量或將突破60萬平方米,仍處於高企的態勢。
但是業內人士也表示,雖然7月成交量仍處於旺季水平,但是對比5、6月份,樓市成交已有所放緩,更是較6月的成交面積75.32萬平方米將減少10多萬平方米。
價格:剛需盤成交比重大價格回落至『8』字頭
從市場情況來看,近期『低首付』、團購等優惠現象增加,同時,價格較低的鎮區剛需盤大量簽約,也使得房價出現回落。從7月第二周開始,東莞住宅均價從持續了四周的『9』字頭開始回落至『8』字頭,上一周,住宅均價更是跌至8190元/平方米,成為今年最低單周均價。
根據多家地產研究機構統計數據顯示,上周住宅成交均價為8190元/平方米,環比下降3.98%,同比下降3.42%。瑞峰置業市場研究部認為,由於二、三線鎮區的剛需產品大量釋放,拉低了整體簽約均價。如普通住宅簽約排名前10有6大項目簽約價低於8000元/平方米,使得上周住宅均價僅為8190元/平方米。從簽約產品類型來看,上周剛需戶型仍是主力軍,共簽約1097套,佔總量七成以上。而改善性產品僅簽約186套,與5、6月份對比出現明顯的回調;豪宅和別墅產品更是進入低迷狀態,兩者加起來纔80多套。
合富輝煌東莞市場研究部相關負責人也表示,『低首付』、團購等優惠促銷現象增加也是近期房價下降的一個主要原因。如前一周的銷售冠軍星城國際花園,都推出了團購專場、三級聯動及誘人的低首付買房活動。
市場:開發商推貨節奏放慢少量加推試水
雖然市場氛圍仍然較火,但是由於不少開發商也謹慎地進入了認籌儲客階段,僅少量加推試探市場。東莞中原研究部介紹,上周市區有兩個項目開盤。從市場反饋信息來看,雖然目前城區剛需產品緊缺,但是格蘭名築也僅推出80套產品試水,推出當天銷售率達九成,均價每平方米超過萬元。
業內人士介紹,近期開發商推貨節奏放緩,以『小步快跑』為主,其中以二、三線鎮區推貨為主。瑞峰置業市場研究部統計,上周全市共有8個項目有商品房新增供應,其中有住宅供應的項目有7個,主要集中在二、三線鎮區。開發商選擇了『小步快跑』的推貨節奏,因此新增總量雖然環比下滑一半多,但新品新增項目個數仍然可觀。
此外,一些非熱點區域新增供應也突然增加。合富輝煌東莞市場研究部介紹,今年上半年茶山鎮僅有0.59萬平方米,26套的新增供應量,簽約量為1.2萬平方米,供貨不足是影響後市成交的重要原因之一,而6月底推出市場的新項目偉隆國際也填補了茶山鎮的供應缺口,同時提昇茶山鎮沈寂已久的樓市熱度,前一周單盤供應達1.8萬平方米,是上半年茶山總供應量的3倍。
購房者:進入傳統淡季購房者看房熱情下降
雖然成交量仍然維持高位, 7月份進入市場淡季,除了個別樓盤因優惠幅度大等特殊原因熱銷外,大部分樓盤的購房者來訪量劇減,進入傳統樓市淡季中。
今年1月份,東莞樓市延續去年底的火熱,購房者看房熱情不減,樓盤來訪量上旬、中旬都接近2000批次,2月份來訪量回落,到3月樓市開始回暖,來訪量逐漸增加,隨後在4月底進入來訪量的高峰。而進入6月下旬,樓市進入蓄客期,在新增供應減少,房價居高不下的情況下,購房者購房熱情開始回落。據東莞中原研究部數據監測顯示,5月上、中旬樓盤來訪客戶量達到3000批次,6月上、中旬亦達到2700批次的客戶量,但從6月下旬開始,來訪客戶量便下滑,進入7月更急劇下降,6月下旬來訪量有2000批次,而7月上旬僅有約1300批次的客戶來訪量,樓市有所降溫。
而不少購房者也表示,每年『金九銀十』樓市旺季將有大量新房推出,優惠幅度也比較大,現在可選擇的房源不多,他們更希望到9、10月份再看房、購房。
土地:再現『流拍』開發商拿地更謹慎
在土地市場方面,也開始出現高溫回落的現象。在上半年土地市場火熱過後,東莞土地交易市場再現『流拍』地塊,土地市場開始降溫,受經濟大環境影響,對於優勢不是很明顯的地塊,開發商拿地也更加謹慎。
7月17日,麻湧鎮漳澎村推出編號為2013WG028和2013WG029的兩宗商住商服連體地塊,總面積為64655平方米,總價161123萬元,起拍樓面價890元/平方米。兩宗地皆因無單位報價而流拍。而今年1月,麻湧一宗曾經流拍的商服地塊再掛牌卻以溢價率34.7%被成功競拍,此次接連兩宗麻湧地塊流拍,讓業內人士意外的同時,也認為是開發商拿地更謹慎所至。據了解,兩宗地塊位於靠近虎門港的麻湧鎮,但目前水鄉規劃利好顯現尚需時間,該區域配套不足難以匯聚人氣成為兩宗地塊的明顯劣勢。
東莞中原地產研究部就表示,下半年東莞土地市場迎來推地高峰,其中不乏熱點區域的優質地塊上市。因此即使受『錢荒』影響不大,下半年開發商資金相對上半年沒有那麼充裕,在有更多選擇的前提下,有限的拿地資金,開發商拿地會更趨理性,對於優勢不那麼明顯的地塊會謹慎入手,而部分優質地塊則可能面臨激烈搶拍。
瑞峰置業市場研究部也分析表示,隨著下半年將有優質地塊集中出讓,開發商拿地也越來越趨於理性,加上水鄉片區建設尚需時間完成,目前的城市配套也無法激起開發商強烈的拿地欲望。
業內人士:低價出售為『金九銀十』蓄客
6月第二周一手住宅均價突破9000元/平方米大關,並連續4周均價保持在『9』字頭以上,到7月第二周樓市均價再次回歸『8字頭』並連續兩周下跌。上周全市一手住宅簽約均價8190元/平方米,環比前一周下滑4%。
合富輝煌東莞市場研究部相關人士表示,樓市均價如此大幅度的大起大落主要原因有幾點,一是產品結構性調整。如上周全市樓盤簽約總額排名前十項目中,均價低於全市均價項目佔50%。由此看出中低價位樓盤成交突出拉抵全市均價現象明顯。第二是6月樓市新品加推量創新高,新品上市價格相對較高且優惠力度較小;第三,7月樓市新品加推量明顯減少,市場以尾貨銷售為主,價格相對較低且優惠力度較大,較低的價格其實也是開發商的蓄客手段,同時為『金九銀十』樓盤昇級後價格提昇打下基礎。