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今年的商業地產無疑是房地產市場的主角。商業地產一時間在江門熱了起來。2012年底,保利拿下濱江新區地塊,試圖打造江門最大的城市綜合體。今年初,萬達在北新區拿地,而後迅速推出一期二期商鋪和特色SOHO產品。國翔時代廣場和益丞國際廣場也在緊張施工中。奧園外灘、中信大廈等都在招商中,金匯城市廣場三期江門國際金融大廈也將開始招商。此外,鳳山水岸、匯景灣等也在今年推出商業部分。商業地產的各種信息在這一年不斷衝擊着江門投資者的眼球。
商業地產何以突然“高燒”?
“半小時售罄”、“開盤狂掃兩億元”,今年上半年,此類商業地產的熱售消息頻現報端。在江門,商鋪似乎從不愁賣。
商業地產在下半年依然熱度不減。根據統計,下半年開盤的樓盤中,純商業佔開盤面積量的4%,SOHO佔9%,商業地產在樓市中佔據了一個十分大的比重。
江門今年推出的商業地產體量之大、數量之多前所未有。而且可以預測,在未來的一段時間內還將不斷有新的貨量推出。商業地產何以突然在江門熱了起來?
有業內人士認爲,國家對房地產市場的調控日益嚴厲,限價限購等各種調控措施限制着住宅市場的發展,於是不少投資者轉而投資商業地產。可以說,商業地產的火熱一定程度上得益於國家對樓市的控制。
就投資而言,商鋪與住宅相比較具有不限購不限貸的優勢,這也是許多投資者看中的因素之一。筆者採訪中發現,商業地產的紅火已經把不少住宅的買家吸引到商業地產中來。針對當前的商業地產熱,筆者曾在購房者中間做過一個小樣本的隨機調查。調查發現,有六成的業主並不打算自己使用,而是拿來出租,有接近五成的業主稱商業地產不限貸是促使自己購置的主要原因之一。
在江門,一鋪養三代的投資觀念還是比較濃烈。筆者採訪了數位江門萬達廣場業主,都稱打算將店鋪用於出租。“商鋪不限貸,十分適宜投資。”勞先生一次購買了江門萬達廣場5套SOHO產品。“我沒有打算自己做生意,全部用來出租。自己做風險太大了,還不如直接收租來得舒服。”
另外,江門的現實情況也令商業地產的紅火成爲可以理解的事情。北新區經過多年的發展,現在已經初步成熟,高檔住宅林立,路網完善,可供開發的土地基本已經用完。但美中不足的是,該區的商業配套一直髮展緩慢,這也和該區的人氣一直不足有關。這就給商業地產進入北新區留下了極大的空間。
爲彌補這一區域的商業配套不足,同時也爲了搶佔市場,北新區核心區域一下子冒出了三個大型的商業綜合體,目前江門萬達廣場已經開始銷售,可以預見將來三個綜合體都將產品推向市場,該區域的商業地產將更加紅火。
江門商業地產還能火多久?
從樓市今年上半年的表現來看,商業地產紅火是不爭的事實。但這種紅火能持續多久,業內並沒有一個明確的答案。
商業綜合體並非現在才熱起來的。近兩年開始城市綜合體已經在全國各地走紅。根據媒體報道,根據世邦魏理仕的統計,目前全球在建購物中心面積最多的10個城市中,有7個位於中國,其中天津、瀋陽、成都位列全球前三。天津目前約有16個在建的購物中心項目,面積達245萬平方米;瀋陽市中心區域在建綜合體項目超過40個;成都已開工建設的商業綜合體數量高達104個,未來5年將入市1000萬平方米。
在江門,益華等大型商場也帶來了Mall的概念。這兩年,江門的城市綜合體如雨後春筍般冒出。單是五邑華僑廣場附近就冒出了三家大型的城市綜合體,國翔時代廣場、江門萬達廣場和益丞國際廣場等商業體都聲稱要打造大型高端的購物平臺。它們推出的商鋪、公寓也引得市民一哄而上。這種熱火朝天的情況究竟能持續多久?
業內人士稱,至少兩三年內看不到退燒的跡象。“這種情況會一直持續下去。因爲這種情況是正常的,前幾年江門商業地產發展滯後那纔是不正常的。”江門奧園外灘營銷總監陳志炎說。商業地產熱並非偶然,它也是城市商業發展的需要造成的。專家認爲,江門的商業發展水平落後於經濟發展水平,未來還有比較大的發展空間,萬達、保利等項目決定進入江門的商業領域也是有其道理的。
不過商業地產紅火併不意味着商業地產這一塊就是遍地黃金。從江門的情況來看,許多大型商業體的運營並非那麼理想。江海區的中環廣場一直以來都只能吸引周邊居民前來消費,位於中心城區蓬江區的新之城自開業以來就沒有真正紅火過,近年新引進的樂購超市也是人流量不大,商場內有些商家也有撤場的跡象。可以說,江門的商業地產有市場,但能否成功還須看運營者的智慧。
商鋪寫字樓冰火兩重天?
在江門商業地產大熱的情況下,似乎並不是所有人都能分到一杯羹。與商鋪相比,寫字樓並不是那麼紅火。位於迎賓路的中信大廈是江門位置較好的寫字樓,但目前進駐的企業仍然不多。汽車總站南側的綠島商城寫字樓招商情況也未見紅火。不止一位商業體運營總監向筆者感嘆寫字樓“招商難”。
儘管如此,江門萬達廣場、益丞國際廣場等大型綜合體項目中仍然規劃着不小體量的高檔寫字樓。業內人士認爲未來幾年江門寫字樓市場將面臨更激烈的競爭。
江門的寫字樓爲何難以藉着商業地產的東風紅火起來?分析者認爲主要是江門的實業不夠發達。寫字樓主要是企業作爲辦公和對外的場所,能承擔高檔寫字樓的一般都是金融業或者證券類等服務業。而江門既缺少大型企業的總部,金融業也不發達,所以難以支撐高檔的寫字樓。
而陳志炎卻不這麼認爲。他認爲當前江門的高檔寫字樓正在面臨着一個發展的新機遇。“江門一直以來都缺乏寫字樓。目前江門的寫字樓仍然不多。江門在發展,經濟上在轉型升級,未來將有更多大企業進駐,將產生一批白領階層。他們需要一個好的辦公環境。”他認爲江門萬達廣場、益丞國際廣場等城市綜合體建設寫字樓正當其時。
見習記者全澤超