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原本,“國五條”的出臺是爲了抑制房價上漲,豈料各大城市在3月鬧起了一番“搶房”勢頭,助推整個樓市的成交量及成交價格上漲,珠三角三大經濟圈囊括兩個全國一線城市,二三線城市一向比一線城市有市場滯後性,廣州和深圳在樓市調控方面必當“身先士卒”,而與廣州、深圳有着相鄰地理位置的其餘七座城市境況又如何?當全國均呈現“上漲”態勢時,會否走着截然相反的道路?我們不妨分開三大經濟圈,逐一剖析各城樓市情況,並聽聽業內人士對下半年的預測。
◎廣佛肇
穗新一輪樓市調控提上議程
佛恐後勁不足肇持謹慎態度
“五一”小長假三天,廣州全市日均成交住宅約127套的成績,同比去年日均減少40套,引來媒體的關注。而2013半年過後,我們發現廣州和全國衆多城市一樣行走在“上揚”的樓市大道上。據瞭解,上半年廣州一手住宅均價攀升至16082元/平方米,比去年上半年漲2467元/平方米,如以一套90平方米均價的房子計算,去年上半年購買可比今年省22萬元左右。同比漲幅達18.1%,已將年度房價控制目標遠遠地甩在身後。與此同時,上半年廣州市一手住宅網籤量達到393.51萬平方米,比去年上半年的293.12萬平方米,增加100萬平方米左右。今年“國五條”唱主調,廣州樓市的成績則顯示出房價調控壓力之大。據悉,2013年廣州市新建商品住房價格漲幅要低於廣州市年度城市居民人均可支配收入實際增幅,漲幅在7.5%左右。
據佛山市住房和城鄉建設管理局公佈的樓市成交統計數據顯示,今年上半年佛山成交面積爲435.53萬平方米,同比大增49.61%;成交均價爲8181元/平方米,同比微漲4.9%。據搜狐焦點肇慶站樓市數據庫監測統計指出,今年1-6月,肇慶兩區一市商品房銷售面積約116.65萬平方米,較上年增長68.7%;總成交套數爲11416套,較上年增長60.1%;總成交金額61.93億元,較上年增長74.8%。據搜狐焦點的梳理,從數據層面來看,肇慶樓市在今年上半年已創下多項紀錄:成交套數首次突破萬套(2011年爲9728套);成交面積站上萬位數大關(2011年99.46萬平方米);成交金額同樣爲歷年之冠(2011年52.33億元)。
合富輝煌首席分析師黎文江表示,今年上半年廣州市十區一手住宅同期消化率約115%,供不應求之下房價被推高。7月18日廣州市房管局召集業內人士開內部會議,商討樓市調控形勢與對策,其中“第三套房徵收房產稅”、“市中心嚴控房價、郊區放開限購限價”等議題都成爲當天討論的重點,可見廣州新一輪樓市調控已提上政府及有關部門重點討論和考慮的議程。
今年上半年佛山樓市的主角非禪城區莫屬,其成交均每平方米價幾近破萬元,成爲五區中成交均價上漲最快的地區。星星華園國際營銷總監柯志斌表示,基本上佛山限購後降價的樓盤,如今價格都已漲了回去。合富輝煌副總經理李慰認爲:“今年上半年佛山的成交情況表明,許多符合條件的購房者已積極入市,受限購影響,市場上的需求也是一定的。而且剛需對於價格也比較敏感,如果下半年樓價繼續上漲,可能會影響銷量的上升。”而對於下半年的樓市走勢,受樓市宏觀政策、供應量、本地消費潛力和房價預期等存在因素影響,大多數肇慶開發商持謹慎樂觀的態度。
◎深莞惠總體態勢平穩,深房價上行恐放緩
據瞭解,2013年上半年深圳新房、二手房均呈現量價同比齊漲的局面,儘管限購限貸政策依然執行,但早兩年市場積壓了一大部分剛需購房者,所以樓市表現火熱。據悉,上半年二手房掛牌價爲21676元/平方米,同比上漲18.80%;上半年新房成交25959套,同比增長44.7%,均價21375元/平方米,同比增長20.4%。上半年新房市場表現也相當不錯,開發商對後市充滿信心,資金週轉靈活,基本無需採取“以價換量”的優惠措施。
此外,東莞、惠州也出現樓市利好情況,據東莞市房產管理局公衆信息網網上成交備案數據,東莞上半年住宅成交備案32611套,成交面積344.5萬平方米,同比增長51.69%,成交金額達300.21億元,同比增長58.86%,創下了近3年來的新高;住宅成交均價達8714元/平方米,同比去年上升4.729%,可以說,上半年東莞樓市整體呈現量價齊升的格局。據中原地產與搜房網聯合提供的數據,今年上半年惠州全市住宅成交套數37067套,成交面積395.52萬平方米,成交金額220.39億元,成交均價爲5572元/平方米,同比略降2.76%,其中,大亞灣今年上半年的一手住宅成交量達到了9812套,面積90.49萬平方米,在各縣區中僅次於惠城。業內人士分析認爲,下半年東莞、惠州樓市應該以平穩爲主。
3月,廣東省房地產行業協會編寫的《2013廣東房地產藍皮書》在廣州發佈,藍皮書指出,近兩年廣東90平方米以下的小戶型單位極爲暢銷。廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲表示,希望開發商注意到當前的市場變化,關注市場需求,提供更多中小戶型普通住宅給市場,“這樣對企業自己的銷售、對市場的平穩健康、對房價的平穩控制都是有利的。”而據統計,下半年深圳樓市預開盤的72項目中,中小戶型比例爲49%,這表明,開發商也認爲剛需仍是深圳樓市主戰場。世聯地產首席分析師吳志輝認爲:“深圳下半年房價將延續最近兩個月來逐步放緩的態勢,銷量增速將逐步下降,呈現出全年前高後低的趨勢。”
◎珠中江珠海憂庫存,中山江門或穩步上揚
據珠海商品房預售專網統計數據顯示,2013年1-6月珠海網籤成交4137套,同比2012年上半年(2712套)增長1425套,漲幅高達52.5%,其中6月樓市以938套的網籤銷量,刷新了珠海網籤的最高紀錄。據中山市國土資源局數據計算可得,今年上半年一手住宅均價約爲5636元/平方米,比去年上半年上漲11.2%;上半年的一手住宅成交套數和麪積同比均大漲了6成多;一手住宅成交大幅上漲也帶動了二手房交易,上半年二手房成交12278套,其中住宅10456套,同比大漲四成多。
據江門市住建和城鄉建設局近日發佈的《江門市蓬江、江海區2013年上半年房地產市場分析報告》顯示,2013年上半年,江門商品住宅成交5242套,同比上漲54.5%;住宅均價爲6189元/平方米,同比上漲7.7%,此外商業面積5.82萬平方米,同比上漲高達90.8%。珠中江三市樓市在上半年都呈現上揚態勢。
面對樓市利好的開發環境,珠海則開始擔憂長期的庫存積壓,下半年樓市壓力猶存。據合富輝煌統計數據顯示,至2013年7月7日,珠海香洲區總庫存量爲8824套,不少珠海業內人士分析認爲,下半年樓市行情較爲嚴峻。
相比於珠海的擔憂,中山、江門兩城開發商則開始摩拳擦掌地準備開啓下半年的市場。中山中原地產相關工作人員認爲,由於上半年土地供應僅是年度供應目標的21%,預計下半年土地供應量將會增加;隨着下半年大戶型單位供應增加,相應的成交價格也會隨之上漲,整體成交價格將保持在6200元/平方米以上,環比去年上漲幅度爲10%左右。而江門華茵·桂語營銷總監黃錦康也表示:“江門上半年供貨量不足,下半年北新區‘扎堆’推貨,將會因爲地段的優勢、貨量的龐大掀起江門樓市一番熱潮,但由於單價較貴,會在一定程度上拉高江門樓市均價。”
劉燕芬