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樓市看漲似乎已成國民共識,但到底會漲多少,大家衆說紛紜。持續抱持房價下降看法的專家學者依然不少,可惜房價上漲這個不爭的現實一次又一次赤裸裸地擺在國民面前。2012年沒有出臺相關重大調控政策,房地產投資也相對低迷,但年末房地產交易量卻大幅放大。2013年全國樓市,單是上半年就顯得熱鬧非凡。各地掀起2013年樓市預測熱潮,2月20日“國五條”駕臨,郭建波與任志強以“裸奔”爲賭注打賭房價漲降趨勢,3月各城市迎來成交井噴,5月掀起搶地熱浪,6月傳出銀行“錢荒”……全國樓市上半年可謂動作頻頻,吸引無數目光,牽動着全國人民的心絃。動作頻頻是不是就意味着開發商大獲豐收呢?全國樓市走勢如何?我們來一探究竟。
◎成交呈“過山車”態勢整體以上漲爲主
4月25日,由中國社會科學院城市發展與環境研究所、社會科學文獻出版社聯合主辦的“《房地產藍皮書No.10》新聞發佈會”在北京舉行,房地產藍皮書指出,房地產市場供需總量和結構矛盾積累多年,2013年調控難度進一步增大。事實是否的確如此呢?
據中國指數研究院監測數據顯示,2013年上半年,重點監測的30個城市中,有28個城市成交面積同比2012年上漲,其中溫州漲幅最大達152.62%。2個城市同比下降,其中蘇州下降43.51%,貴陽下降3.18%,重點城市同比2012年上半年均有不同程度上漲。據瞭解,作爲一線城市的北上廣深都出現了漲幅不一的情況,2013上半年,北京成交62292套住宅,總成交面積爲661.83萬平方米,同比上漲24.75%;上海成交79425套住宅,總成交面積爲849.59萬平方米,同比上漲43.08%;廣州成交47831套住宅,總成交面積爲552.19萬平方米,同比上漲26.97%;深圳成交25758套住宅,總成交面積爲235.25萬平方米,同比上漲49.51%。
2013年“國五條”當家,全國一線城市首當其衝成爲限價、限購、限貸的“城市榜樣”,然而即便是“被限”最厲害的北京也呈現成交上升的態勢,在真實的數據面前,不難看出“上漲”始終是樓市主調。此外,重慶位居榜首,成交了121160套住宅,武漢緊隨其後,以90782套住宅屈居第二。
雖然上漲是2013年上半年的定論,但期間並不是每個月都平穩向上。據統計,2013上半年,一線城市和二線城市樓市成交量變化趨勢呈現一致規律:同比2012年,1月成交大漲,2月環比下跌,3月“國五條”總則出臺,多個城市受“搶搭末班車”效應影響,同比上漲,一線城市漲幅超過80%,4月政策收緊,成交下降,5月持續下降,6月一二線城市成交與5月保持穩定,同比去年仍呈下降趨勢,漲漲降降,被業內人士戲稱爲玩“過山車”,但最終數據仍以上揚爲主。
◎價格70個大中城市九成上漲
據國家統計局日前發佈的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示,70城中房價環比上漲的達九成,同比來看,僅溫州一城下降。而廣州房價在連續5個月領漲全國後,6月份終於不再居首,但仍爲亞軍,同比漲幅爲16.5%,環比漲幅則爲1%。
據中國指數研究院發佈的《中國主要城市住宅市場交易情報》顯示,2013年上半年,重點監測的30個城市中,5個城市成交均價同比下跌,但更多的是以攀升爲主。上海上半年住房均價約爲18880元/平方米,同比上漲26.72%;廣州均價約爲13699元/平方米,同比上漲16.14%;深圳均價約爲21480元/平方米,同比上漲21%;而北京1-5月均價約爲19091元/平方米,同比上漲8.25%。
業內人士分析認爲,2013上半年新增房產供給將相對偏緊,而存量住房供給則取決於調控政策走向,就全國平均狀態而言,持續的求大於供是推動價格上漲的重要因素。《房地產藍皮書No.10》副主編李恩平認爲,2013年房地產市場交易取決於具體政策措施選擇和執行力度,如嚴格執行20%個稅政策將壓縮存量住房供應,短期內加劇供不應求的市場格局,可能助長房價增長。而北京在“國五條”出臺後,自行補充措施使調控力度再度加碼,如相繼將公積金、商業貸款購買二套房的首付比例提高至70%,專家分析認爲,這可能是影響北京住房均價僅是小幅上行的原因。但在另一方面來看,就是國家的調控政策有所見效,房地產市場調控長效機制有望逐步完善。
針對此前郭建波與任志強以“裸奔”爲賭注打賭房價漲降一事,最終3月平均房價同比上漲3.07%,郭建波發微博表示,的確屬於任志強去年底放言的暴漲,爲了不給北京添亂,自貼媒體裸圖踐約。其實早在年初任志強就向媒體表示過判斷依據:“現有的庫存大概在3月份以前就能基本上消化得差不多,而新的供應卻還沒有看到,所以3月份以後可能出現房價暴漲。”同時著名經濟學家茅於軾也預測:“2013年房價還會溫和上漲。”在他看來,投資渠道匱乏、土地有效供給不足是房價堅挺的重要原因。這也與房地產藍皮書“房價可能存在持續的增長空間”的輕微上漲預測有所呼應。
◎土地市場供求明顯上升量價齊漲出人意料
房地產藍皮書曾指出,2013年房地產用地供應總量將會穩中有增。業內人士曾分析認爲,由於一線城市土地供應不足,以及各地優質地塊供應緊張,再加上較爲寬鬆的貨幣環境,預計2013年地價會繼續攀升,且地域差別仍將存在:一線城市及部分重點二線城市供應短缺,地價上漲壓力較大;大部分二三線城市供應充足,地價上漲幅度不會太大;廣大三四線城市供應充足但潛在需求相對較弱,地價將保持平穩,個別城市甚至會存在下行風險。而房地產市場調控政策預期的持續性和穩定性將有利於地價維持相對平穩的態勢。此前不少媒體也分析認爲,受制於當前宏觀經濟形勢、政策背景,以及去年待開發土地存量較大,已供土地開發建設速度加快影響,未來房屋供應量有望持續增加,房地產用地交易量可能不會大幅上升。
據中國指數研究院近日發佈的《中國300城市土地市場交易情報》顯示,1-6月,全國300個城市共推出20121宗土地,推出面積77400萬平方米,同比增加13%,其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)6224宗,推出面積27202萬平方米,同比增加了27%。在成交價格方面,1—6月成交樓面均價爲1078元/平方米,同比上漲37%,其中住宅類用地成交樓面均價爲1469元/平方米,同比上漲31%。
此外,今年上半年,重點一二線城市供需節奏加快,近期優質地塊批量入市導致地價走高之餘,住宅用地供求量同比上漲。據悉,6月10日重點城市除深圳外均有住宅用地入市,其中武漢推出162萬平方米,爲本月供應量最大城市。10重點城市中,除廣州、深圳、武漢、成都外,住宅用地累積供應量均超過去年同期,同比漲幅最高的城市爲杭州、北京和上海,漲幅分別爲831%、654%、121%,如此驚人的漲幅,又豈是房地產藍皮書一句“穩中有增”即可敷衍了事。近年來社科院屢屢預測錯誤,被民間戲言比不上“任大炮”。
中指院認爲,在經濟復甦基礎不穩的宏觀環境下,將以貨幣政策和房地產調控維穩爲主;市場供應將加大,促進下半年量價上行,但增速放緩,下半年推盤量季節性加大,全年增長無憂;一二線城市短期受限於政策,但中長期優勢依然突出;三四線城市下半年供求釋放力度大,但潛在供應過剩的風險不容忽視。
劉燕芬
標籤:藍皮書北京任志強同比房價