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2013年上半年,就像一部驚心動魄的好萊塢大片,新政出臺帶來了風風雨雨,地產大鱷進駐惹得一陣樓市驚慌……下半年的江門樓市將會有怎樣的表現?業內人士對下半年的江門樓市有何看法?
江門市房地產行業協會會長葉澤權:
樓市平穩向上,江海濱江新區齊頭並進
時至7月,2013年各城市的樓市年中數據均陸續出爐,據江門市住建局官方網站公佈的數據,上半年住宅成交均價爲6189元/平方米;而據中山市國土資源局房地產市場公告顯示,中山商品住宅成交價約爲5636元/平方米。面對兩市均價的差異,江門市房地產行業協會會長葉澤權表示,中山的統計數據囊括其下各鎮,而江門一般只統計兩區,偶爾加上新會區成交的數據,但是沒有包含江門下轄的四市,而事實上開平、鶴山等不乏4字頭樓盤,換句話來說是江門近幾年追近了中山的房價。
此外,面對保利大都會強勢進駐濱江新區,葉澤權表示相當令人期待,希望如同保利華南打造出佛山“千燈湖”生活圈一般,創造江門輝煌。據瞭解,濱江新區佔地138平方公里,將劃分爲中心商務區、核心生活區、生態旅遊、田園生活區、西南部工業區、高新技術產業區、商業展覽區、科研教育區等十片功能區。江門重心逐漸北移,南面的江海區顯得有點落寞,葉澤權認爲:“如今北新區和濱江新區深受投資者青睞,具備政策、地段優勢,但江海也有其自身長處,如交通便利、鄰近中山、配套完善等,所以江門南北兩面應是處於共同發展的階段。”
同時,針對江門樓市下半年的政策出臺情況,葉澤權坦言,現在大家都在探討“克強經濟”,而國務院也不停強調政府要轉變職能,簡政放權,所以江門樓市也會出現行政干預減少的局面,暫時不會有相關政策出臺,江門樓市將會平穩向上發展。
華茵·桂語營銷總監黃錦康:
供貨量增大,看好濱江新區發展
據江門市住房和城鄉建設局的《江門市蓬江、江海區2013年上半年房地產市場分析報告》顯示,雖然今年上半年的供應量在近年同期中處於相對高位,但與同期的成交量以及不斷增加的潛在供應量相比,顯得略爲不足。華茵·桂語營銷總監黃錦康持相同的態度,他認爲,江門上半年貨量並不足夠,可謂奇貨可居,預測下半年濱港·御城、華茵·桂語、上城·摩卡等樓盤陸續推貨,屆時將會呈現“北新區貨源集中、地段靚、單價貴、貨量大”的態勢,而江門下半年的成交均價也將會因此而被拉高,並表示:“住宅不可複製,地理位置、朝向等都是置業者需要考慮的問題,加上房價有上漲趨勢,建議有需要、有資金的市民應當儘早下手。”
此外,黃錦康對於規建中的濱江新區非常看好,對於佛山的成熟商圈,他認爲這在一定程度上得力於廣州的人口及消費輻射,而每座城市包括江門也必定要歷經從周邊城區漸漸聚積效應的階段,江門雖名義上爲五邑地區的衛星區域,但核心作用一直不夠明顯,被縣城中心分走一部分消費能力。而今年江門商業地產異常火爆,存在巧合和必然的因素,“巧合”是江門萬達和奧園·外灘一起推貨,“必然”是因爲所謂成熟十年的北新區亟待一個大型商業綜合體的進駐,以滿足整個區域的消費需求。對於江門商圈“建一個垮一個”的怪狀,黃錦康認爲,這證明江門容量恐怕只有那麼大,經營良好、特色明顯的綜合體自然更能轉移消費力,但未來是江門萬達廣場轉移益華的消費能力,還是益華自我提升從而轉走萬達的消費力,這就是未知之數,各界不妨拭目以待。
東湖花園項目總監湯建軍:
價格難回落,政策環境趨穩
根據江門市住建局官方網站公佈的數據,上半年住宅成交均價爲6189/平方米,同比上升了7.7%。住宅成交5242套,超過了去年全年成交量的一半。在上半年供應十分充足,大量二手房拋出市場的情況下,這個均價升幅相對而言並不算小。那麼,下半年的銷量和均價會有什麼變化呢?
湯建軍認爲,下半年的價格還很難回落。但他認爲,下半年的銷售不會下降,反而可能會越來越好,因爲經過這幾年特別是2011年的調控,江門基本是以剛需爲主,房屋面積段結構比較合理,雖然單價稍高,但總價比較低,所以銷售不會很難。
政策對樓市的影響十分大。未來的政策走向如何?這是業內人士十分關注的問題。在上半年新政出臺,政府換屆的大背景下,未來的政策充滿了不確定性。對未來的政策問題,湯建軍認爲要用長遠的眼光來看待。因爲江門市場穩定,所以本地也不必要出臺過於激進的政策,他認爲至少下半年的政策環境會是穩定的。
前段時間有媒體報道稱,部分三四線城市存在着樓市泡沫問題,那麼江門會否存在這種問題?湯建軍認爲在江門並不存在泡沫問題。“首先江門的供應量就小,每次有新盤推出都是供不應求,完全不存在供大於求的情況。”但他承認可能會存在區域分化的情況出現。他認爲很多江門市民的觀念還是過於守舊,比較偏向於在中心城區買房,對一些發展新區不是很“感冒”,所以可能會導致新城區局部出現供大於求的情況。
奧園外灘營銷總監陳志炎:
競爭更激烈,開發商要拿出真功夫
下半年的江門樓市舞臺必然是十分熱鬧,因爲下半年推出市場的貨量多出購房者的想象。“下半年的供應量十分大,單單就蓬江區來說,就有保利大都會,奧園·外灘二期,萬達的公寓產品、上城·摩卡、華茵·桂語、益丞的住宅和商業部分等等,可以預見,下半年的競爭將會十分激烈。江門的消費市場是有限的,蛋糕就這麼大,誰能分到一杯羹,那就得看開發商的真功夫了。”陳志炎表示,價格上江門樓市將會保持幾年來的趨勢,下半年將會穩中有升。
前段時間,央行宣佈從7月20日起全面放開金融機構貸款利率管制,取消金融機構貸款利率7折的下限,這一消息引起了廣大購房者的關注。儘管這次貸款利率改革方案表示,爲繼續嚴格執行差別化的住房信貸政策,促進房地產市場健康發展,個人住房貸款利率浮動區間暫不作調整。但陳志炎認爲這個對樓市來說仍然是個利好消息。他認爲銀行擁有更多的自主權後,更傾向將錢投向房地產,這必然會刺激開發商購地開發的慾望。全澤超劉燕芬
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