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廣州將探索宅基地有償使用,由村委會向申請建房農民收取宅基地有償使用費,還將實行土地整治結餘指標市場流轉政策。由廣州市國土房管局和市法制辦起草的《關於我市土地節約集約利用的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)從昨日起開始向市民徵求意見。其中對廣州土地利用提出一系列新規定,包括工業用地將分年限評估,再視情況有償續期或收回等。
南方日報記者鄭佳欣實習生田博
焦點1推進集體建設用地流轉
《實施意見》提出,廣州將探索宅基地的有償使用。有條件的村,經村民會議討論決定,可以由村委會或村集體經濟組織向申請建房農民收取宅基地有償使用費。宅基地使用費實行專款專用,主要用於本村的基礎設施和公益事業建設。
按照規定,廣州將推進集體建設用地使用權依法流轉。廣州將加快建立城鄉統一的土地交易市場,規範集體土地所有權人採取公開方式出讓、出租集體建設用地使用權。廣州各區縣要健全服務網絡,強化信息溝通、政策諮詢、合同簽訂、價格評估等流轉服務。集體建設用地流轉將在全市統一的土地市場平臺上公開發布信息並進行交易。
此前,市國土房管局相關負責人透露,廣州將借鑑成渝試點“地票”流轉。試點“地票”的相關條文也寫入了此次的意見中。其中明確規定,廣州將實行土地整治結餘指標市場流轉政策,運用市場化手段配置土地整治節餘用地指標,制定流轉土地整治節餘用地指標的配套政策,建立用地指標流轉市場等。
焦點2按起拍價145%“限地價”
按照規定,廣州將執行全市統一的土地供應政策,編制實施全市統一的年度土地供應計劃。各區縣要在全市土地市場統一信息發佈平臺上組織土地出讓。
廣州將由市發改委牽頭,研究制定產業項目用地預評估和遴選制度,試行由獨立的第三方專業機構對新建、擴建產業項目進行供地前和投產後土地利用績效評估的機制。
《實施意見》對工業用地使用年限首次有了這樣的規定:工業用地可結合產業類型和產業生命週期確定土地出讓年限爲二十年、三十年或四十年,首期出讓年限屆滿後對項目經營情況和出讓合同履行情況進行評估,再視情況有償續期或收回土地使用權。這也意味着,企業拿到工業用地後低效利用,可能將被收回。
番禺萬博地塊晉升新“地王”,周邊房價應聲上漲。應對新形勢,《實施意見》作出一系列新規定:商品住宅用地可採取“限地價、競配建保障性住房”、“限地價、競配建拆遷安置房”、“商品住宅用地配建保障性住房”等方式出讓。而商業服務業用地可採取“限地價、競配建公共設施”方式出讓。“限地價”的最高限價按照土地出讓起始價格的145%設定。這也是廣州首次提出將限地價的範疇擴展到商業用地。
保障房的建設備受關注。《實施意見》提出,保障性住房用地應分散佈局在城市居住區,實行獨立用地和與商品住房用地融合兩種建設方式,公租房戶型控制在60平方米以下,規劃配套完善,促進社區居住人羣多元化。推行並完善在商品住房用地配建保障性住房。
焦點3土地前期開發要查歷史建築
金陵臺倒在了開發商強拆的鉤機下,5座先秦古墓遭毀……一連串歷史文物建築被破壞的消息,挑動着人們敏感的神經。對此,《實施意見》規定,今後,廣州的土地前期開發應依照《廣州市文物保護規定》和歷史文化名城相關規定,進行地下文物考古調查、勘探和歷史建築調查,涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎設施建設項目列入市、區投資計劃,市級投資建設的項目,按規定選擇工程實施單位進行建設,建設完成後按規定分別移交市相關部門或區負責接管和維護。
廣氮地塊、南方鋼廠地塊、國際金融城地塊的土壤污染問題接連引起關注。《實施意見》也要求,要加強儲備土地土壤污染狀況的調查與治理。對城市工業企業遺留(棄)場址改變用途的儲備用地,按照有關規定開展土壤環境風險評估,並由市、區土地儲備機構組織對被污染的土壤環境進行治理修復。
對於市民關注的回遷安置問題,《實施意見》還提出,要提前做好安置房用地和留用地規劃。編制土地儲備項目實施方案時,應同步明確儲備項目的安置房用地、村經濟發展留用地的選址。優先利用現有儲備地塊作爲安置房用地和村經濟發展留用地,安置房源優先採取就地安置或就近安置。
焦點4開發商拿地後一年內要開工
開發商拿地曬太陽博升值咋辦?《實施意見》開出了“藥方”:各類住宅用地要在劃撥決定書和出讓合同中約定自土地交付之日起一年內開工建設,其他建設用地原則上自交地之日起一年內開工,可視項目具體情況確定。規劃的配套公共服務設施要同步開工建設。
同時,各類住宅用地要自開工之日起三年內竣工。其他建設用地面積在5公頃以內的自開工之日起三年內竣工,面積在5至10公頃的五年內竣工,面積在10公頃以上的七年內竣工。配套設施項目的建設必須在開發項目建設總量完成80%前全部完成。
《實施意見》還要求,廣州將實行開工、竣工申報制度。以出讓方式取得土地使用權的,要根據土地出讓合同的約定,開發商要在出讓合同確定的地塊開工、竣工之日起15日內告知地塊所在區縣的國土房管部門開工、竣工時間。
焦點5住宅樓盤不得“拔高”容積率
前幾年,珠江新城、科學城部分樓盤和亞運城等都先後申請過“拔高”,提高容積率,引發專家業界一陣對於“拔高潮”的擔憂。《實施意見》敲定了調整規劃容積率(或建築面積)補交土地出讓金的標準。
按照規定,以劃撥方式取得土地調整容積率的,無須調整土地綜合開發費。以出讓方式取得土地的住宅、商業、辦公類建設項目,應當嚴格執行規劃條件,不得提高容積率,不得減少基礎設施和公共服務配套。
以出讓方式取得土地的其他建設項目,用地單位申請新建、改建、擴建、拆除重建等涉及調整容積率(或建築面積)的,由規劃部門依據控制性詳細規劃進行審覈,涉及控規調整的須提交規委會審議,報市政府審批。項目經批准後應簽訂土地出讓合同變更協議,相應調整土地出讓金。出讓合同對調整土地出讓金已有約定的,從其約定。沒有約定的,應當補交的土地出讓金額=規劃增加計算容積率建築面積×單價(增加建築面積的單價,按申請補交土地出讓金時市場評估樓面地價與原出讓合同樓面地價相比較高者確定);如計算的補交土地出讓金減少,仍按原出讓合同土地出讓金執行。
因政府原因調減規劃建設量的補償標準也在意見中得以明確。因政府實施城市規劃需調減原出讓合同約定建築面積的,對用地單位給予適當補償。除了貨幣補償,開發商還可以選擇開發權益置換,申請將調減建築面積等面積置換到用地單位自有產權、規劃用途類似的其他地塊上。