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經過7年的發展,天通苑的二房東已達數以百計的規模,佔據着當地租賃市場的半壁江山。而他們的光鮮背後,是鄰居們飽受騷擾之苦,租客們四處投訴無門,安全隱患重重而無人監管。
爲什麼業主願意將房交給二房東代理?他們爲何不委託給出價高且合法的正規中介?除了吃差價,二房東還有哪些生財之道?羣租二房東控制的房源又會遇到哪些問題?二房東的羣租房究竟該由誰管理?
由“二房東”和“羣租房”衍生的灰色利益鏈也在屬於他們的江湖中漸漸清晰。
搶房
只有二房東敢收經適房
太平莊中二街,二房東與正規中介公司的房屋經紀人在支攤搶奪着客源。
二十多個二房東佔據着街道上行人密集通過的位置,而三四個中介房屋經紀人則遠遠地擺出招租廣告牌。一提到二房東,中介經紀人連忙小心翼翼地說:“他們一串都能串起來,一弄就一幫人。我們搶不過他們,弄不好還得挨頓打,划不來。”
這種競爭不僅存在於擺攤爭客源上,在房源的爭奪上,二房東也以非常規手段搶佔着一半的市場份額。
天通苑區域一家大型中介公司店長告訴記者,天通苑小區的租賃市場很火爆。中介公司會將兩居室隔成三居室,三居室隔成四居室出租,還會將業主的房屋進行裝修並配齊傢俱。“我們跟業主談的時候,租金適度提高我們還是能接受的。我們基本上是以略超過兩居室的價格收房,再以三居室的價格出租,能夠賺一些差價。如果業主要大幅提高租金,我們的利潤空間太小的話,那就很難辦,畢竟我們還要養活門面和一撥兒人呢。”
不過,二房東張強不在乎。張強當二房東的這7年,手中控制着超過50套出租房源,年收入超過70萬元。他對付中介公司的一貫殺手鐗就是提高租金。一套兩居室,房主給正規中介代理,租金大約爲4200元,“我可以多出300塊錢,給房主每月4500塊錢的租金,一年他就多掙好幾千塊錢。”張強拿到房源後,用石膏板將房間隔成七八間,甚至十幾個隔斷間,分別以四五百元至一兩千元的價格分租,每間房屋每月可以獲得一千多元的收入。
這位店長告訴記者,天通苑地區大部分都是經濟適用房。目前社會輿論盯經適房很緊,業主時常處於風口浪尖上,其身份啊地位啊包括開車的檔次都經常被指摘。“經濟適用房有規定不讓出租的,正規的中介已經不敢收房出租,但是二房東敢收。”
目前,天通苑西三區和北一區主要是以整房出租爲主,北二區和北二區以南的區域則更多集中了羣租房。張強的手中不乏有經濟適用房改成的羣租房,“有些經適房的房主還是比較擔心這個,不願意自己出來和租戶籤合同,只跟我們籤合同,讓我們找租戶出租。好像是把風險轉嫁給我們,其實出了問題,還是得找他們。”
生財
這費那費都是手下的小費
畢業一年,面對着北京節節上漲的租房價格,呂楠開始猶豫要不要回到老家找工作。
呂楠三個月前住進了天通苑的一間羣租房中,一間只能放下一張單人牀和一個電腦桌的隔斷間,與他同樣羣租的還有7家不同的租戶。500元的租金在他承受的範圍之內,“平時還得和朋友出去吃吃飯,唱唱歌。要把錢都租房了,那什麼業餘活動就都沒有了。”與呂楠一樣,在天通苑地區,集中了許多像他這樣畢業不久的年輕人。
對於二房東來說,這些年輕人也是他們最大的客源。一名二房東說,打成隔斷間的目的就是能夠讓經濟不寬裕的年輕人能夠有租住的地方。
選擇二房東,呂楠看中的除了低廉的月租金之外,還有免交的中介費。而事實上,與二房東籤合同時,呂楠才知道,除了每月500元的租金外,還要收取每月30元的衛生費和每月30元的管理費。租期一年,兩項費用每年共720元,一次性交齊。
一名二房東解釋說,收取的衛生費用於專人定期打掃房間,管理費則用於屋內設施維修。
“只有兩次有人來簡單收拾了一下衛生,十分鐘就走了。”呂楠在隔斷間中住了三個多月,燈泡、空調等出現問題後,都是羣租的租戶自己花錢維修,壓根兒沒有看到二房東的身影。
在張強看來,衛生費和管理費只是二房東變相賺錢的說法。“這些錢一大部分都給我手下業務員當提成了。現在手頭總得有一些業務員吧,成天路邊攬活,也辛苦啊。只要拉到一筆生意,這些錢就是他們的小費,提成嘛。”
亂象
押金就如肉包子打狗
在天通苑住了一年的峯峯最近遇到了始料未及的麻煩,退房時“二房東”要求峯峯將行李都搬出房間了才退押金,當他將行李全都收拾打包後,二房東開始找出各種理由扣押金。“他說牆面髒了,有釘子眼,還說有租戶投訴我有時打擾他們休息。我去理論,他們兇相畢露,揚言要揍我。據我所知,絕大多數的人像我一樣,被連蒙帶騙外加恐嚇地掠奪掉一筆錢。”峯峯說,在這個時候想維權很難,二房東會叫來幾個同夥,揚言強行把你的行李丟出房間,甚至威脅租客的人身安全。“多的一兩千元,少的也有幾百元,這些押金就像扔出去的肉包子,有去無回。”
這在天通苑一家大型中介公司經紀人小何看來十分平常,兩三年前,他曾經幫助二房東帶客戶拿提成,“許多租住在二房東羣租房中的租戶幾乎都遇到了押金不退的情況。剋扣押金也是二房東的一個手段,他們會想辦法找租戶的茬兒,然後扣錢。如果租戶矯情或不願意給,有的二房東就直接將行李從窗戶丟出去,再找其他的二房東和一幫人過來,毆打租戶。”
小何說,在目前的租賃市場上,租客仍處於弱勢一方,尤其是通過二房東租住的人羣更加弱勢。“許多租戶都住不到一年,住到八九個月的時候,二房東就來找麻煩了,說他擾民了,或者破壞房屋違約了,讓租戶搬走。租戶不搬就被強行搬走,押金一分不退,就差倒貼錢了。”
在張強眼中,只有讓房源和隔斷間循環起來,才能得到更多的利益。於他,怎麼扣押金,是門學問;剋扣下來的押金,就是一塊肥肉,不賺白不賺。
監管
二房東的羣租房幾不管
在2010年,住房和城鄉建設部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》中,明確規定:人均租住建築面積不得少於10m2,人均使用面積不得少於7.5m2,私自打隔斷、廚房、衛生間、陽臺等不得用於租住。今年5月13日,爲規範中介市場,北京市住建委公佈了《北京市房地產經紀管理辦法(徵求意見稿)》,擬叫停中介代收代付房租業務,明確規定擬禁止房屋託管,禁止中介將房屋分割出租。不過,在一位業內人士看來,諸多辦法只針對正規中介,而二房東的行爲並未包含其中。
家住天通苑西三區的一位居民告訴記者,他已經分別向天通苑物業、東小口街道甚至昌平區住建委分別舉報過這些羣租房產生的問題,“有的說只能先登記,有的說是沒有執法權,還有的說政府正在立法過程中,需要耐心的等待。我兒子沒出生就投訴的問題,他都快上幼兒園了,還沒有得到解決。”
北京市住建委便民熱線一名工作人員表示,向房屋所在區縣住建委反映打隔斷間羣租的問題。目前的規定是,不能改變房屋內部結構分割出租。如果是中介出現打隔斷間的行爲,可以向住建委反映。如果是個人或是二房東打隔斷間出租,只能向當地居委會或者公安機關反映。
天通苑西二區居委會一位工作人員認爲,二房東將房屋打成隔斷間羣租應該直接向派出所反映,“居委會無權去管二房東。”
“派出所管理刑事治安的。像有關房子打隔斷間羣租的問題,不屬於派出所的管轄範圍。”東小口派出所一位工作人員表示,所有有關房屋的問題,都應該由住建委來管。如果是二房東毆打租戶,就屬於派出所的管轄範圍。如果是押金不退還,派出所只能起到協調的作用,如果二房東不願協調解決,只能通過法庭起訴的方式來維權。
“如果二房東沒有破壞承重牆,只是將房屋隔成小間出租,就不好執法。”昌平區住建委市場科工作人員表示。
二房東的羣租房,不知道還要遊離相關規定多久。