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謝正軍/圖
-譚振亞本報記者劉文新
●新聞背景
2009年9月20日,重慶市民李春勤與重慶市宏康置業有限公司(以下簡稱宏康公司)簽訂《商品房買賣合同》,購買了一處房屋,房款為23萬餘元。合同約定宏康公司2010年4月30日前交房,如果逾期交房,按日向李春勤支付房款萬分之五的違約金。
結果,房屋到2011年12月27日纔交付使用,違約天數605天。李春勤起訴要求宏康公司按照合同約定支付違約金6.9萬餘元。宏康公司辯稱,雙方約定的違約金過高,應當予以降低。因逾期交房給李春勤造成的損失,應當按照同地段同類房屋的租金認定,並申請對房屋在逾期交付期間的租金標准進行評估。
經一審法院重慶市璧山縣人民法院委托評估,評定案涉房屋在逾期交付期間的月租金標准為每平方米4元至8元。
今年1月29日,璧山縣法院審理認為,雙方合同約定的違約金確屬過高,應酌情減少。根據評估意見,確定租金標准按每平方米8元計算,逾期交房期間房屋的租金為13355元。法院因此作出一審判決,宏康公司向李春勤支付違約金13355元×130%=17362元。李春勤不服,提起上訴。重慶市第一中級人民法院近日作出維持原判的終審判決。
違約金具有懲罰性
重慶渝禮律師事務所律師梁安武
李春勤與宏康公司之間有合同約定,雙方應該履行合同約定。如果沒有合同約定,那就適用相關的法律法規。有約定而不履行,或隨意更改,約定就沒有任何價值,還要約定做什麼?
本案約定的違約金具有懲罰性質,是為了保障交易安全,督促開發商按時、按質交付房屋。在房屋買賣過程中,開發商處於強勢地位,只有用懲罰性條款約束,纔能保證商品房市場的安全。所以,不能以租金損失來改變違約金的性質。
另外,租金損失是否可以作為損失的基數來計算,值得商榷。延期收房後,裝修被迫延後,裝修材料費、人工費等都會上漲,業主被迫承擔額外支出。另外,雙方約定的違約計算方式並不高,法律規定民間約定的利息可以達到銀行貸款利率的四倍,而房屋買賣合同約定的利率遠沒有達到這一限定。
調整違約金於法有據
重慶弘平律師事務所律師喻弘
合同約定的違約金過高而調整違約金有法律依據。《合同法》規定的違約金具有補償性質。《合同法》第一百一十四條第二款規定,約定的違約金低於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第十六條規定,當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少。
合同約定的違約金過高,大大超出了業主的實際損失。同地段、同類型房屋的租金收益,按照評估公司的最高價估算,以每平方米8元計算,兩年時間也不會超過2萬元。
開發商有舉證責任
重慶市第一中級人民法院法官劉家秀
相關法律規定,當事人因違約金的過高或者過低而請求法院予以調整的,法院應以造成的損失為基礎進行調整。而要確定損失的大小,便首先面臨一個舉證責任分配問題。『誰主張,誰舉證』是一項基本的舉證責任分配規則。在當事人請求人民法院對約定的違約金進行調整的情況下,應當由主張調整違約金的一方承擔舉證責任。應注意的是,主張調整違約金一方承擔舉證責任的范圍並非是損失的大小,而是雙方約定的違約金是否過分高於或低於實際造成的損失,損失的大小只是其承擔舉證責任范圍的一部分。
法律之所以賦予一方當事人請求法院對約定的違約金進行調整的權利,是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當事人權利義務的失衡,體現的是民法上的公平原則。
在本案中,雙方將逾期交房違約金的計算標准約定為日萬分之五,宏康公司認為約定的違約金過高,便應當由宏康公司對約定的違約金過分高於給李春勤造成的損失承擔舉證責任。法院對此予以了明確。
違約金不等同於房租
重慶市璧山縣消委會副秘書長覃勇
購房者因逾期交房所遭受的損失可能會受到購房的用途、房價的跌漲、房屋所處位置給購房者帶來生活上的便利程度等諸多因素的影響,確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個客觀統一的標准。
違約金既具有補償性,又具有懲罰性。《合同法》沒有明確規定違約金是合同雙方對損害賠償的事先約定,但也沒有否定違約金的懲罰性質。《合同法》第一百一十四條第二款規定:『約定的違約金低於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。』有人認為這裡體現的是補償性原則,這值得商榷。法律的規定只是對違約金作為懲罰性質適用程度的限制,而不是否定。這可見該條第三款規定:『當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金後,還應當履行債務。』這裡的違約金性質不因合同當事人的約定而改變,具備當然的懲罰性質。
應當說,《合同法》第一百一十四條第二款對約定違約金『過高』、『過低』進行認定和調整,是一個行使自由裁量權的過程。在這個過程中,法院應當本著違約救濟的精神,依照法律規定約定違約金制度的立法本意,根據公平原則和誠實信用原則進行。
司法實踐中對違約金進行確定,是指在合同沒有具體約定的情況下而進行的。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第十七條,如果合同中對逾期交房違約金未作約定,違約金數額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。從上述規定可以看出,最高人民法院在合同未對違約金作出約定的情況下,明確將同地段同類房屋租金標准作為確定逾期交房給購房者造成的損失賠償額的依據。