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售賣東山領匯廣場內部轉讓的信息在網上鋪天蓋地。成希攝
今年年初,有市民向記者投訴,稱越秀區核心地段帶省級名校學位的高端樓盤——東山領匯廣場有幾十套一手住宅公然在二手市場炒籌銷售,疑是樓盤內外勾結,進行內部轉籌炒樓。獨家代理此項業務的中原地產中介人員介紹,這些放出來的二手樓盤屬於『關系戶盤』,都是開發商送給官員等關系戶的房產,且一次贈送多套房產。由於最近反腐力度加大,再加廣州施行限購,官員無法將房產登記在其名下,於是決定出售房產套現。
南方日報記者數月跟蹤調查,發現中原地產打著『官員急拋高端樓盤房產』旗號,在二手房市場大肆炒賣購房指標,一套不到130平方米的房子要被收取160萬的『轉讓費』。這筆巨額費用只能用現金繳納,不會開具任何收據,據稱全部交給官員等關系戶業主。交完錢後,中原地產再安排購買者與開發商簽訂認購書,價格低於市場行情一萬元以上,在相關部門以一手樓名義進行登記備案。中原地產東方東片區區域營業經理鍾小姐稱,很多購買者對此趨之若鶩,短短幾個月時間中原地產就售出了近30套。廣州市國土資源和房屋管理局房屋交易監管中心相關人員表示,發展商允許中介以內部轉名倒賣籌單、炒號,都是一種嚴重擾亂市場秩序的違規行為,房管局將嚴厲打擊此行為。
●南方日報記者成希實習生丁雨菲查冠琳金懷宇
現象
網上驚現上百條『內部房』信息
需高價轉讓費仍被火爆搶購
近日,記者頻頻接到市民報料,稱在網上和中原、合富置地、滿堂紅等中介地鋪,都看到東山領匯廣場有大批一手樓房在叫賣。而東山領匯廣場早在2年多前就售罄,很多業主已經入住,為什麼還有一手樓房轉讓呢。
記者在網上搜索,果然搜到了上百條有關該項目房屋的放盤信息,這些放盤信息廣泛分布在搜房網、安居客、金鋪網、超級經紀人等房地產專業網站和趕集網、58同城等網站上。網上放盤的商鋪、放盤者都強調是『有內部關系』拿下的靚房,能內部轉名,以一手樓盤繳納稅費,而且都聲稱比市場價格每平方米便宜四五千元。記者隨意撥通了幾個網上留下的中介電話,他們都表示是『一手房』,且都聲稱『我們獨家代理這家樓盤,放盤業主屬於高官,我們跟開發商的關系鐵得很,這些房子你在市場上根本就買不到!』
從網上放盤時間看,最早的可追溯到今年4月份。陽光家緣網簽數據顯示,該項目已領到預售證的住宅有288套,但是未售套數卻有近百套。記者以買家身份聯系到多名被網站認證的中原地產中介經紀人,據他們多次強調,中原地產放出的樓盤是全新未住的房子,且享受所謂內部轉名不需要交納二手房產交易稅。
這些經紀人稱,購買該房產能獲得鐵一學位,擁有這些房子的政府官員急於出手房產,要獲得更加詳細的信息,要交5萬元『誠意金』,然後纔可以與其總監談。業主(即官員)只與所謂總監單線聯系,在網上掛出了所謂房子其實每次就只有那麼三套,都是同一個官員所有,分不同時段推出。
買房者質疑
售罄2年多咋還有新房賣
且與開發商直接網簽
東山領匯廣場位於越秀區中山一路,地鐵1、5號線楊箕站處A出口。項目周邊生活成熟配套,擁有豐富的優質教育資源,周邊名校眾多。
來自湖南的陳先生稱,今年年初,他在越秀東山區域多家中介四處尋找房源,有中原地產中介告訴他,東山領匯廣場有內部現房對外銷售,但必須支付從80多萬到160多萬不等的轉讓費用,這筆費用沒有任何手續,完全靠彼此的信任進行內部操作。陳先生對此滿腹狐疑,認為這項交易存在極大的風險。中原地產就安排了一名門店經理接待了他,還帶他看了之前交易的數份合同。見他還不相信,中原地產就聯系了開發商,說可以帶陳先生看房。
陳先生介紹,在一個周末,中原地產的門店經理就帶著他去看樓。當時在東山領匯廣場看樓的人很多,中原一次會安排多名有購買意向的人同時看房,似乎在營造一種房子搶手的局面。
陳先生稱,當時他看上了一套90多平方米的高層樓房,但他正要付訂金時,中介告訴他,這套房子當天就賣完了,而且客戶是一次性付款,第二天就搬進入住了。中介打開陽光家緣網,之前還顯示預售狀態的房子已經顯示為確權不可售。之後,他又有幾個熟人,陸續繳納了百萬元不等的轉讓費用,通過中原地產從開發商直接認購了東山領匯廣場的房子。
陳先生說,他有點不明白,售罄2年多的房子怎麼可能還有新房賣,還是通過開發商直接交易。中原偷偷摸摸拿這些房子來賣,每次都只拿出1、2套,每批次的房子會上漲十來萬元。從年初至今,中原地產至少拿出了40餘套房子,大多數房源他都實地查看過。但他沒想到會這麼火爆,轉眼間就被搶購一空。
陳先生認為,中原地產和開發商屬於捂盤銷售和擠牙膏式銷售,發改委早就公開要求房地產企業必須在交易場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊,一次性公開所有可售房源,明確標示所有可售房源的價格及相關信息,不得把明碼標價變成『口頭告知』,不得采用拖延開盤時間或者控制房源等手段捂盤惜售,故意制造房源緊張氣氛。他說這種行為違反了《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《禁止價格欺詐行為的規定》和《商品房銷售明碼標價規定》,侵害了消費者合法權益。
部門回應
不公平交易且有逃稅嫌疑
國土房管局介入調查
7月21日,南方日報記者向廣州市房屋交易監管中心舉報此事,該中心相關人員介紹,發展商允許中介以內部轉名倒賣籌單、炒號,是一種嚴重擾亂市場秩序的違規行為,房管局將嚴厲打擊此行為,是政府一直要堅決打擊和嚴厲處罰的行為。該中心的主要職能之一就是加強新房市場監管,重點打擊囤積房源、捂盤惜售等擾亂市場秩序的行為,規范房地產中介行業服務和收費行為。
據他們稱,按國家相關規定,商品房在未取得預售證前是不能內部收定金認籌的;在取得預售證後,可以接受買家提前下定金認籌,但這並不是意味著可以允許私下炒籌單、賣號。在一手商品房銷售過程中,發展商一定要嚴格實行購房實名制,認購後就不能擅自更改購房者的姓名,對可售房源的預訂次數也要做出一定限制,不能沒開賣就已私下被預訂一空。發展商一定要嚴禁通過內部轉名、VIP預訂、認籌等方式參與炒賣房號。
『一手樓的房款必須進入開發商監管賬號,而且以遠低於實際成交的價格進行交易,存在嚴重的偷稅漏稅行為,購買者進行這種買賣存在極大的安全風險。』廣州市房屋交易監管中心相關人員稱,他們高度重視此事,將對此進行調查。先是派人去暗訪調查,如發現該項目存在擅自內部轉名、炒賣籌單行為的,一定會責令其限期整改並通報批評,向社會公布有關情況。如果不按規定整改,就將依法進行處理,並停止其繼續辦理有關商品房預售許可和產權轉移登記業務。
-案例
東山領匯廣場
南方日報記者在陽光家緣網上查詢發現,東山領匯廣場項目預售證的發證日期是2011年1月27日,卻早在2010年就已經開始接受認籌。該樓盤2010年7月開盤,2011年12月入住。2011年底,開發商宣稱樓盤售罄,關閉了售樓部。2013年,中原地產放出幾十套該樓盤新盤,稱是『關系戶盤』。
中介稱,這些房子的業主是官員等關系戶,之前屬於內部認購,關系戶跟開發商簽訂了內部認購協議,但並沒有在國土房管局進行登記備案。這也是方便關系戶日後拋售房產,偷逃相關稅費,等房價漲到一定程度後,就直接以一手房進行內部轉讓更名。
目前,東山領匯廣場周邊類似樓盤售價達到4萬元以上,而且還有十幾萬元到幾十萬元不等的二手房交易稅費。但是這種關系盤稅費很少,而且根據樓層、朝向、面積大小,每平方米只賣3.6萬到3.9萬元不等,房子還帶精裝修,直接拎包入住。中原地產收取7萬元或10萬元中介費用,6萬元或9萬元開具正規發票,1萬元給銷售中介個人作為辛苦費。
踩盤10餘次,試圖揭示背後利益鏈條
記者暗訪3月經歷多套房『內部交易』
為更加清楚地了解『內部轉讓』套利大戲,記者暗訪3個月,踩盤10餘次,經歷多套房子『內部交易』,試圖揭示其背後利益鏈條。
中介
『一手更名』並非新鮮事
今年4月底,南方日報記者以購房者名義,來到中原地產東方東片區的商鋪,中介經紀人小陳和吳經理帶記者去看房。據他們透露,『一手更名』並非新鮮事物,此前就曾處理過不少此類房子,『這個樓盤這樣交易已有幾十套,放心。現在手上還有幾套東山領匯的房子,今天看的兩套還是昨天剛掛牌出讓的,一套面積100多平方米,還有一套70多平方米』。
另一名不願意透露姓名的中介經紀人,顯然是這方面的『老手』。『我個人都賣了十幾套這種房子。』他告訴記者,當前『一手更名』房子較多,無論是普通住宅,還是高端別墅,他都可以『搞到手』。見記者百般不放心,中原地產吳經理說:『這個樓盤這樣交易已經二三十套了,上個月我們還賣了好幾套,現在這種帶一級學位的房源在越秀區比較少,這麼便宜的就更少了。』該經紀人說,如果記者需要,可以去陽光家緣網站查詢,還可以再幫記者去上級公司調往期交易合同。他們認為這種交易有市場需求,只要有需求,就來者不拒,中介在其中的責任並不是很大,因為他們在交易中也只是扮演了撮合的角色,主要還是市場上有購房的需求。
當記者詢問,自己買入該套房源時是否也可以不過戶、不辦房產證,到時候賣給下家時直接以更名的形式免稅?小徐表示,『這樣的操作我們是不可以的,除非要和開發商有「關系」。』
據他們透露,『一手更名』的房源,在民營企業比較普遍,特別是一些帶集資性質的多股東樓盤項目。想要拿到這種房源,一定要跟開發商『關系硬』。至於大業主的身份,那其實就內部關系戶,主要還是官員。
房源
房主除了關系戶,還有些竟然是開發商捂盤
市面上『一手更名』的房產這麼多,那麼,東山領匯廣場這些房源究竟是從何而來?見記者有購買意願,中原地產多位店鋪經理攤出了底牌,『我跟你說吧,這個房其實是開發商囤的,他們一點點放出來。這些樓房的鑰匙都在開發商手上,看房必須由開發商統一安排時間』,記者從東山領匯保安處了解到,該樓盤早就銷售完畢,售樓處早已拆除,目前正在進行購物商場改造項目。
5月20日,中原地產通知記者,稱有多套房子,面積從70多平方米到100多方平方米不等,5月22日下午3點到5點統一看房。按照約定的時間,記者發現有幾十名看房者都在等待看房,但是中原地產分批次帶領看房者上樓。中介跟樓盤保安打了聲招呼,就順利進入樓房。其中,有幾名青年女子表情嚴肅,拿著鑰匙打開房門,據她們介紹,她們是代表開發商,但是她們拒絕回答任何問題。
7月20日下午,記者再次去看房,有中介指著一群剛走出小區的人說:『那些人是剛看過的,這個房子很搶手』。他告訴記者,今天看的一大一小兩套房都是同一個業主的,『肯定是有關系,是開發商送給一個官員的,現在查得緊,他又要急著出國嘛,所以就要轉手賣掉咯』。在去往看房的路上,中介小聲告訴記者,由於業主不想太過張揚,因此看房請盡量保持安靜,如果有什麼問題下來之後再談。
東山領匯的電梯在6樓以下能夠自由出入,6樓以上則需住戶刷卡進入。與記者一同來看房的還有另外2個業務員帶來的客戶,一對父子和一家三口。一位約20歲的小姑娘與幾位業務員打過招呼後,一位保安按下了電梯,隨後一行十餘人一同來到32樓。
3202號房門被打開,在這套70平米米的房子裡有兩間臥室,一個客廳,廚房和衛生間都已裝好油煙機、櫥櫃和熱水器、洗浴池等設施,小房間中裝有臺式空調,而在大房間和客廳中則是嵌入式中央空調,木地板和大理石交錯的地板與粉刷過的牆壁都是經過精心裝潢設計的成品。
『廚具都是歐派的。』業務員小聲提醒看房的客戶。在看完小戶型之後,業務員帶著客戶們來到3205號房,『這個是129平方米多一點,門口有一個室內花園』。除了三房兩廳三衛的大戶型外,室內裝潢與3202相差無幾。『這個是東南朝向的,剛纔那個是朝北向,所以這個在光線上會更好。』
交易
『花80萬-160萬就是買個購房指標』
從5月底至今,南方日報記者10餘次跟隨中原地產中介來到樓盤實地看房,直接目擊多名購房者通過中原地產購得這些房子,跟開發商簽訂購房合同,在國土房管部門順利網簽。中原地產稱,他們都支付了從80多萬元到160萬元不等的『轉讓費』購買內部指標名額。這些樓房分別是B棟701房、702房70.41平方米、西北向售價265萬,703房99.36平方米、東南方售價385萬平方米,A棟2103105方東南向、售價396萬平方米。
為了打消顧慮,中原地產中介帶南方日報記者多次面見中原地產東方東片區區域營業經理鍾小姐,中介稱她是總監。鍾總監稱,售賣內部更名指標房是中原地產的公司行為,購房者的權益完全能夠得到保證。從去年12月份,中原就開始獨家代理銷售此內部盤,一共銷售了將近30套(保守估計)。『說實話,這都是違法違規的,所以現在我們比較謹慎。如果你要定的話,今天就給誠意金。看能不能約到明天簽,這是內部轉讓。』鍾小姐說,稅費跟一手的一樣,現在樓盤還是預售,就是現樓買賣,房子的名字還是發展商,只是關系戶沒有去辦理過戶等手續。
鍾總監說,這個房子是3.7萬/平方米,但是跟開發商按照2.5萬/平方米進行簽約,增值部分用現金支付,不能按揭。『那套房子認購書上的價格是333萬左右,現在是3.82萬元/平方米,大約是492萬元。』購房者需先在中介公司繳納中介費,小戶型7萬元,大戶型10萬元,其中有1萬元沒有收據,算作好處費和打理費。交過中介費後,他們纔開始幫助購房者與業主、開發商聯系購樓事宜,交款過程在中介公司完成。
隨後,購房者需向業主繳清160萬元的房屋增值部分,沒有任何單據證明,『不會留下任何痕跡』。而之後與開發商簽訂認購書則是在開發商的律師事務所進行。第一次購房者向開發商繳納20%的購房費用,按揭部分只能使用商貸而不能使用住房公積金,等到商貸的錢款下來之後,購房者就可以住進東山領匯,『明年2月左右就可以拿到房產證!』
當記者提出對160萬元沒有任何收據證明表示擔心時,鍾總監稱:『說白了你就是花160多萬元買了個指標,其他什麼都跟買一手房一樣,絕對不會出問題!』並且告訴記者,如果實在擔心就不要選擇這種內部轉名房。鍾總監介紹說:『這種房子不愁賣的,只是業務員都希望是自己的客戶拿下,其實我都是看人纔賣的,你要是真的擔心就還是考慮別的房型吧。』
見記者不放心,鍾總監打開電腦,通過中原地產內部賬戶,搜索關鍵詞『東山領匯廣場』,交易系統裡出現了至少十幾個交易記錄。鍾總監隨便點開B棟701房、702房的交易信息,其中顯示了購買者跟開發商簽訂的購房協議。協議簽訂的時間是6月25日,交易價格是精裝修2.5萬元/平方米。購房者姓楊,合同後面有開發商廣州城西房地產開發有限公司法人簽名,還加蓋了公章。鍾總監又打開了陽光家緣網上,之前顯示『預售可售』狀態的房子已經變成了『確權不可售』。信息裡還附錄有購買者給中原地產繳納的費用收據。
-算賬
(以100平方米的房子為例)
『內部轉讓』比二手買賣便宜約80萬
『內部轉讓』費用
3.6萬x100平方米+9萬一手稅費(1.5%的契稅+1%個人所得稅)+10萬中介費=379萬
(注:3.6萬即網簽合同價2.5萬元/平方米,內部轉讓價1.1萬元/平方米)
以二手名義買
4萬×100平方米+15萬裝修費(以每平方米1500元裝修費用算)+32萬二手稅費(1.5%的契稅+5.6%的營業稅+1%個人所得稅?8%的房價算作稅費)+8萬至12萬中介費(中介公司收取房價的2%-3%作為中介費用)=455萬或459萬
前者比後者便宜76萬-80萬