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2013年上半年,昆明主城區域內瘋狂的土地成交令人咂舌。但這並不算什麼,以昆明為鄰的『郊縣』樓市,同樣呈現土地供應出現爆棚景象。來自於昆明市國土資源局的數據顯示,今年上半年,安寧、晉寧、東川、富民等郊縣土地交易同樣紅火。
誰說郊縣不如城?郊縣土地市場的紅火,不僅僅側面反映出房企、投資客對郊縣地產價值的肯定,也是城市化進程中必經的過程之一——城市在外拓,房企戰略布局也在延伸。僅如此,今年以來,郊縣地產的版圖也在發生變化,除本土房企外,昆明房企、一線房企開始進駐區域安營紮寨,建商業中心、造城市綜合體、做產業地產、做旅游地產。《黃金樓市》制作的『誰說郊縣不如城』專題,將視點落在各郊縣樓市上,全面網羅各郊縣樓市的三級市場動態情況、房企布局、房價、產品格局及投資前景。
昆明9郊縣房價或齊破4字頭
無需只盯著昆明主城,昆明郊縣的置業版圖正在急速擴展。郊縣,置業昆明的又一個新大陸。或許你可能還對置業郊縣有些顧慮。但誰說了郊縣不如城?不堵車,更多享受公園般的綠化配套,居住像度假;區域不一樣,但享受到仍舊是一線品牌、本土實力地產企業的品質開發。不僅如此,你所需要承受的購房成本或只是昆明主城的三分之一或二分之一;首付難,或許可以在郊縣得到緩解。而這些也都是推薦置業郊縣的關鍵點。
昆明9郊縣房價走勢表
昆明9郊縣土地供應情況
-數據說話
石林18個月商業用地供應達938畝
石林,距離昆明80公裡,屬滇中『一小時經濟圈』內。從石林規劃來看,石林大道城市經濟帶、巴江生態休閑經濟帶和九石阿旅游專線阿詩瑪文化旅游特色經濟帶是石林未來發展的3大板塊。就地產方面來看,目前在售及待售項目達20餘個,開發體量巨大,其中,以旅游地產為依托的商業項目不斷湧現,更創下18個月商業用地供應達938畝的紀錄,這在郊縣城市中是絕無僅有的。
土地
上半年僅供應7宗商業用地
石林在昆明諸多郊縣中,因其開發體量巨大備受關注。不但如此,未來還將有更多項目入市,這從土地供應中就可以感到,尤其是商業地產項目。據數據顯示,截至2013年7月9日,2013年上半年石林累計地塊供7宗,全部為商業用地,地塊面積270864.96平方米,折合約406.29畝,交易起價20616萬元,每畝51萬元左右,地塊容積率多在1.0-1.2,其中,有4宗地塊位於雲南昆明石林臺灣農民創業園園區臺創路南面,日月潭路西側,也就是石林新規劃板塊。
2012年全年供應地塊34宗,約1136.94畝,交易起價87553萬元,每畝77萬元左右。而這也就意味著18個月時間,石林商業用地供應近千畝,足見未來石林商業地產的爆發潛力。而從入駐企業來看,除去蘇寧環球集團投資100億元在石林打造的綜合旅游服務項目;2012年10月22日,昆明諾仕達企業(集團)有限公司也同樣在石林投資開發的『七彩雲南·名勝世界』項,未來旅游地產項目也將全面開花。
一二手房
景區旅游地產價格高昂
石林地產發展與宜良的陽宗海十分相似,依托旅游景區打造的旅游地產價格高昂,從7500元到1萬元以上不等。但就石林老城市區來看,住宅項目均價在3000-5000元/平方米不等,就購買人群來說,開發商多瞄准了眾多昆明人,乃至全國的旅游地產愛好者。
商業
未來或集中供應項目多走高端化路線
從地塊供應的大爆棚,未來商業項目的供應也自然不少。從目前待售及在售的商業項目來看,體量不小未來可能集中供應,並且項目規劃多走高端化路線。從目前剛剛開業的五星級石林銀瑞林國際大酒店來看,未來石林的酒店業競爭也同樣不小。
富民
北部宜居生態輔城品質項目助力發展
富民位於昆明市西北部,距昆明市區24公裡,處於昆明主城半小時交通核心區內,加之新108國道的建設和昆明『繞城線』的修建,富民無疑是離昆明主城最近的郊縣。
土地
富民上半年地塊供應達2012年全年71%
除去俊發、經典等昆明實力地產進駐富民後,今年2月8日,重慶協信遠匯房地產開發有限公司正式進駐富民打造『中國昆明小水井苗族風情生態村』,項目總佔地規模15000畝(10平方千米),總投資近200億。截至2013年7月9日,上半年富民供應地塊達6宗,折合約227.17畝,交易起價11530.74萬元。2012年全年的地塊供應14宗,折合約218畝,交易起價30345.1萬元。與昆明主城相比起來,地價低了不少,吸引了案昆明程宇房地產開發有限公司、昆明龍恆置地有限公司等企業進駐富民。
一二手房
主打低密度住宅成交持續上揚
目前富民中低密度樓盤的房價開始走高,產品類型也更加多元化,包括有聯排、雙拼、疊加、躍層、花園洋房、多層、高層等產品。『產品的多樣化,既滿足昆明主城、周邊縣區等不同消費層次購房者的需求,還吸引了不少外地購房者。』楓橋地產相關負責人表示。
價格方面,洋房、聯排別墅基本保持在4500元/平方米以上,普通高層住宅均價在4000-4300元/平方米之間,在此基礎上,成交量都保持穩步增長的趨勢。從購房群體的屬性來看,昆明主城購房群體佔50%以上,另外一部分則是攀枝花人和當地人。除價格因素外,置業者最看重的資源和交通出行配套,而昆祿高速的即將建成也是造成富民成交量價穩步上昇的主要原因。富民一手房的火熱並未延續到二手房市場中,區域內的二手房需求並不明顯。
商業
或將迎來大型商業項目的進駐
從目前的情況來看,富民的商業地產表現並不突出,已面市的項目中,只有位於富民行政中心區域的俊發·水岸家園,不僅建設有大型商業,同時還建有極具規模的商務辦公寫字樓。目前部分開發商也把目光聚集到商業項目上,未來富民或將迎來大型商業項目的進駐。
安寧
昆明後花園置業房企都青睞
安寧距昆明32公裡,是昆明通往滇西的交通要道,也是環滇經濟圈綠色工業城市、以溫泉為主的休閑、療養、旅游度假區,被看作是昆明的『後花園』。安寧,尤以安寧太平新區的發展最為突出。這裡地處西山背後,植被繁茂、環境良好,也容易形成以休閑度假為特色的房地產業。
土地
上半年地塊供應1522.57畝
據昆明市國土資源局統計的數據顯示,截至2013年7月9日,2013年上半年累計地塊供應約30宗,地塊面積達1015048.25平方米,折合約1522.57畝,交易起價169880.74萬元,其中住宅地塊較多,城中城改造項目地塊也開始逐步入市,其容積率最大的地塊高達7.0,未來安寧也將高樓林立。雲南昆鋼房地產開發有限公司、安寧東湖置業房地產開發有限公司、安寧豪泰宸業房地產開發有限公司等10餘家地產企業進駐,從地塊規劃屬性來看,低密度樓盤較為集中。
一二手房
均價4000-5000元/平方米
主城區內,有安寧世貿廣場、寧湖峰境、恆大金碧天下、龍灣一號、萬輝星城、華夏瀾山墅等項目,推出低密度住宅產品,另外還有在建項目即將進入市場爭奪份額。
從安寧整個市場來看,受置業者和開發商青睞的熱點區域主要分布在安寧市主城、太平新區、溫泉旅游小鎮、寧湖新城等片區。產品類型豐富,房價較為吸引,普通住宅4000-5000元/平方米上下,聯排別墅6000元/平方米以上,獨棟別墅也保持在8000元/平方米以上。昆鋼等幾大國有大型企業、企事業單位均有自己的職工住宅小區,消化了安寧市絕大部分購房群體,從目前正在銷售的幾個商品房項目的情況來看,銷售周期都很長。安寧主城內的中介門店房源量和成交量都相對平均。
商業
人口增多商業急切發展
目前的安寧,能稱得上商業中心的項目或購物場所,屈指可數,僅老城區一帶有較為集中的商業業態,但也是以零散式商業呈現。隨著安寧城市人口的不斷增長,現有商業是不能滿足城市人口發展需求的,舊城改造的項目——安寧世貿廣場的崛起,也成為安寧首個以商業為主的綜合體項目。
祿勸
高端地產開始介入發展主打休閑
祿勸,位於昆明市北部。近年來開始打『休閑牌』『養生牌』,吸引了部分中高端休閑養生、養老地產進入。
土地祿勸上半年供地佔2012年全年61%
截至7月9日,2013年上半年,祿勸累計地塊供應僅10宗,折合約658.17畝,交易起價10773.18萬元。2012年全年的地塊供也只是17宗,地塊面積折合約1070.7畝,交易起價33098.73萬元。四川省瀘州市三溪房地產開發有限公司、雲南中茂(集團)天華房地產開發有限公司等地產企業紛紛進駐。
一手房剛需引領消費
隨著大型水電站的建設、水庫移民等工程的落實,祿勸的人口大量的增多,購房需求也隨之而來。從目前在售的掌鳩河世紀中心、河畔尚居、財富中心等項目的銷售情況來看,祿勸主城區的項目主打高層住宅,而在掌鳩河周邊沿線,設計有低密度產品。高層住宅的價格在3500-4000元/平方米左右,購買力集中在本地或周邊居民,市場銷售情況較為穩定。
二手房成交量大中介門店數量多
祿勸是這幾個郊縣當中二手市場最紅火的區域,成交量大、中介門店數量多。據河畔尚居置業顧問介紹,目前的祿勸主城區大概有20家中介門店,並且房源量充足,銷售也不錯。主城區內的二手房價相比同區位的一手房售價平均上浮200-500元/平方米。
商業業態多元化租金130-150元/平方米/月
祿勸的商業消費主要集中在海田街的財富中心、煙草路、氣象路、屏山路區域,業態分布主要以餐飲、百貨、服裝、數碼等領域,區域內租金大概在130-150元/平方米/月。但真正算得上商業項目的,目前就只有財富中心、掌鳩河世紀中心。
嵩明
一手房價4100-4500元/平方米缺乏標志性商業項目
隨著昆明市長水國際機場全面運營,嵩明作為離機場最近的縣城,成功登上了『空港新城』歷史舞臺。自2009年,嵩明被定位為昆明『輔城』後,2010年7月,昆明市委、市政府又提出將嵩明打造成『空港新城』,充分體現了嵩明融入昆明主城、走向世界的戰略規劃。
如今,正在改造中的主城、現代宜居的南部新城、宜居舒適的嘉麗澤高原水鄉、城市功能齊全的職教片區……這一個個提昇城市品質規劃,徹底摒棄曾經小集鎮的布局,正在成為新嵩明全域性的城市標識。
土地
嵩明半年來僅1宗非地產用地掛牌
據昆明市國土資源局統計的數據顯示,截至2013年7月9日,今年上半年,嵩明累計地塊供應僅1宗,地塊面積達24738.56平方米,折合約37畝,交易起價1187.52萬元。2012年,全年供地也僅7宗,地塊面積101643.41平方米,折合約152畝,交易起價3005.80萬元。足見嵩明土地市場的冷卻,但這並妨礙嵩明地產行業的蓬勃發展。
一手房
均價4100-4500元/平方米
銷售量高入住率低
據調查顯示,以黃龍街為中心的嵩明南部,是嵩明近年來發展起來的新城區,這裡聚集著包括銀杏人家、龍泉上苑、蘭茂廣場、中糧大廈、海宇花園、金地花園等20餘個項目。其中,除銀杏人家、龍泉上苑外,其餘項目規模都不大。另外,老城周邊還有包括中信·星耀水鄉、御景新城、嵩山溪谷、嵩明中央商業區等在內的多個在售(或待建)項目。
目前嵩明主城內除單位配建的小區外,20餘個樓盤中還有剩餘房源在售,產品多以洋房和別墅為主,洋房均價在4100-4500元/平方米之間,聯排別墅在7000元/平方米左右,獨棟別墅均價在1萬元/平方米以上。獨特的區位和價格優勢加之改善型購房群體,洋房基本是推出就售罄,別墅的銷售量也在80%以上。記者也發現,嵩明近年來新建的小區,普遍空置率高。
二手房
購買和租賃需求較低
從二手房市場來看,和昆明主城相比,多數郊縣最大的一個特點就是中介機構偏少,嵩明也不例外,整個市場對於二手房的購買和租賃需求較低,導致中介機構很難存活。據介紹,目前嵩明二手房銷售房源主要是兩類,單位房改房、新建小區。老城區的房改房價格基本在2500元/平方米上下,新小區價格在4300-4500元/平方米之間。
商業
區域商業缺乏標志性項目
嚴格來說,目前嵩明已建好的項目,並沒有嚴格規劃的商業地產。位於秀嵩街和通靈街交會處的商業城、蘭茂廣場是目前主城較為集中的商業區域。待建的項目中,尊宇地產開發的世紀名城·南園及安廈地產開發的綜合體項目,規劃基本都以商業為主,其建成將有效彌補縣域商業薄弱的現狀,也將以綜合商業中心引領嵩明人的消費。
晉寧
產業地產爆發力強1年工業用地供應達1411.78畝
這裡曾經是中國航海家鄭和的故鄉,未來還將是昆明南城與西城的晉寧,更將是昆明的『新型門戶產業基地、文化生態湖濱新城』;據晉寧規劃顯示,到2030年晉寧或實現城市人口60-70萬人,城市用地規模65-80平方公裡。
土地
1年工業用地成交達1411.78畝
2013年的晉寧,一點也不冷清。從中青旅集團中青房地產開發公司到晉寧考察,再到晉寧金辰房地產開發有限公司的數次拿地,晉寧房地產開發正迎來全新的機遇。
從土地成交方面來看,截至2013年7月9日,數據顯示,2013年上半年,晉寧累計地塊供應19宗,折合約952.45畝,起價56242.13萬元。住宅用地9宗,面積328814.35平方米,起價57460.53萬元;商業用地4宗,面積56498.64平方米,交易起價9914.53萬元;工業用地4宗,地塊面積124194.76平方米,折合約186.29畝。
據成交公示來看,2013年晉寧入駐的最大房企為晉寧金辰房地產開發有限公司,該企業在2012年也陸續在晉寧拿地,地塊儲備百畝以上,並主要以住宅地塊為主。
另外,從2012年晉寧全年累計招拍掛來看,地塊供應53宗,面積3087.34畝,成交價款167464.0392萬元;城鎮住宅用地11宗,面積432.95畝,成交價款82092.1132萬元;工業用地26宗,面積1411.78畝,成交價款20142.525萬元,成交佔比達46%左右,足見未來產業園區的爆發力。就目前的開發情況來看,騰俊國際陸港、俊騰達工業產業園等均是區域內體量較大的產業地產項目。
一二手房
小高層均價3800元/平方米
據昆明紫東房地產經紀有限公司總經理嚴輝介紹,目前晉寧在售項目較少。而一手房源及二手房的銷售差異不大,為此中介活躍度不高;區域內的小高層均價在3800元/平方米左右,商鋪價格從5000-10000元/平方米不等;區域內大體量工業用地的供應,足見產業園區的開發潛力巨大。據俊騰達工業產業園相關負責人介紹,目前場房售價在3700元/平方米左右,比較適合微型企業持有。
商業
大型旅游項目或彌補商業空白
據調查顯示,目前的晉寧缺乏較為高品質的商業綜合體項目,但在晉寧的規劃及進駐企業中,隱約已經看到了一個個光彩奪目的商業項目。無論是七彩雲南古滇王國文化旅游名城,還是東方水城、奧宸歡樂世界,都是未來晉寧商業、旅游地產發展的一個縮影。
宜良
『花鄉水城』本地購買力強
定位昆明東部新城的宜良,距省會昆明55公裡左右,屬昆明市的近郊縣。隨著華僑城、柏聯SPA溫泉、佳達利地產以及奧宸集團進駐宜良陽宗海區域,2013年昆明發展投資集團也首次進駐宜良,地產開發已經得到越來越多的關注,而本地居民對宜良新區建設的肯定,新區房價水也形成了明顯優勢。
土地
昆明發展投資集團進駐宜良
2013年昆明發展投資集團有限公司首度進駐宜良,同時,雲南美好願景、雲南鑫瑞房等地產企業也紛紛在宜良拿地開發。而截至2013年7月9日,2013年上半年宜良累計供地17宗,折合約408.39畝,交易起價16101.98萬元。商業用地5宗,折合約119.65畝,交易起價5264.63萬元。2012年全年供應25宗,折合約938.48畝,交易起價59434.63萬元,商業用地9宗約270畝,交易起價10612.78萬元。
一二手房
住宅均價3500元/平方米優質旅游項目售價過萬
由昆明聖靈房地產開發有限公司開發的雅典城,目前已經啟動認籌,預計在今年9月開盤,項目體量較大,總建築面積達23.83萬平方米,項目位於宜良開發新區。據本地開發企業負責人介紹,宜良大型樓盤不少,很多樓盤推貨量甚至超過千套,項目基本位於宜良新區,房價在3800元/平方米左右,老小區價格在3400元左右。主要物業類型,以別墅、住宅和商鋪為主,而值得關注的是在宜良陽宗海區域的旅游地產項目銷售均價在1萬元/平方米以上。就購買力來看,與安寧等離昆明較近的縣相反,宜良樓盤的購買人群大多以當地人為主,昆明主城或是外地人到宜良購房的人佔比並不高。
商業
商業項目或進入養商期
『在宜良可以看電影、泡溫泉、逛花街,娛樂的項目並不少。』據當地一位居民介紹,但目前宜良仍舊比較缺乏大型購物場所。就目前的情況來看,很多新建待建大盤中也多有商業配套,而未來昆明發展等商業地塊的面市,或對宜良商業地產發展,帶來重要改觀。
尋甸
旅游支橕地產發展項目主打資源牌
尋甸縣具有豐富和有特色旅游資源,以尋甸北大營為例,就有著『春城四季草原,運動康體天堂』的美名,旅游業成為尋甸縣一個新的經濟支柱,在這樣的大背景下,旅游地產的崛起,應在情理之中。
土地
鳳龍灣國際旅游生態城建設項目簽約
據昆明市國土資源局統計的數據顯示,截至2013年7月9日,2013年上半地塊供應為零。但在這並不影響尋甸2013年的郊縣明星地位,來自南博會的消息顯示,尋甸縣簽下的4個項目中唯一一個中外合資項目,由雲南丹彤集團與馬來西亞綠野集團合作,總投資超過30億美金的鳳龍灣國際旅游生態城建設項目。該項目將建成包含旅游觀光小火車、花海與花園、超五星級主題度假酒店、水上娛樂設施、養生療養區等國際級旅游度假設施的旅游城;而據業內透露,目前該項目已經進入規劃階段。
2012年,尋甸的地塊供應也不精彩。數據顯示,2012年全年尋甸供地29宗,折合約618.53畝,交易起價16423.51萬元。
一二手房
主打資源旅游地產均價3800-4000元/平方米
目前,尋甸的地產開發處於發展階段,借助區域的資源優勢,已經吸引了鳳龍灣國際旅游生態城、紫郡城、天湖島、星河溫泉小鎮、紅樹溪谷等資源地產項目,主城區也有公園尚居、龍苑尚居等住宅項目。
從其中幾個在售項目的銷售價格來看,目前尋甸主城區的普通住房價格平均在3800-4000元/平方米左右,聯排別墅保持在4500-5100元/平方米之間。
尋甸本地人對二手房的購買需求並不大,區域內的中介門店數量也有限。價格方面,主城區內的二手房價相比同區位的一手房售價平均上浮200-300元/平方米。
商業
低端商業向大城市化邁進
尋甸的商業消費主要集中在中心廣場、玉屏街、縣人民醫院附近區域,業態分布主要以餐飲、百貨為主,區域內租金在120元/平方米/月左右。2011年,松園小區·綠地廣場項目的建設,正是尋甸商業發展的方向。
東川
均價2800元/平方米起工業園區項目或是新增長級
東川,距離昆明市區157公裡,約4.395平方公裡,人口8萬,海拔1210米-1360米(城市呈坡狀)。東川區在2003年成為『中國唯一零稅區』後大量招商引資,城鎮上山工業園區項目發展較快。
土地
上半年東川9宗地塊供應
與昆明其他幾個郊縣相比,東川顯得過於低調,大項目、大開發商似乎都沒有太多關注東川區。而截至2013年7月9日,東川區2013年上半年累計地塊供僅9宗,折合約225.57畝,交易起價18886.8萬元。其中,住宅用地4宗,地塊面積79165.27平方米,折合約118.74畝,交易起價8311.8萬元,但具體成交並不樂觀。但地塊供應卻超過了2012年的地塊供應。2012年全年東川供應8宗地塊,折合約123.45畝,交易起價15400.57萬元。
一二手房
價格差異小多層價格優勢明顯
據雲南瑞祥源房地產開發有限公司銅都瑞源分公司營銷負責人介紹,目前東川的房價水平小高層在2800元/平方米左右,多層3300元/平方米起。盡管近幾年的東川的地塊供應不多,但其中可銷售項目的體量並不少。據他介紹,與公司項目瑞源·棕櫚泉同步取得預售許可證的項目有3個左右,每個項目可售面積均以萬平方米計算,但主要的開發商企業還是以本地企業為主,外來地產企業較少。
商業
或迎來舊城改造新中心
就目前來看,東川主城區域內有泰隆酒店購物區、鑽石年華購物區為主的兩大商業圈。未來東川主城區內還將啟動1-2個舊城改造項目,即為商業項目啟動建設。