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-“陽光嘉苑事件”追蹤
上週(7月12日)本報刊發了《綠化“縮水”業主拒絕收樓陽光嘉苑迴應將改造》一文,對禪城魁奇一路3號陽光嘉苑綠化“縮水”,業主拒絕收樓這一事件予以了報道。據業主透露,經過協商,開發商已承諾將根據業主的意見,對該小區的綠化以及設施進行提升改造。
然而,業主黃先生認爲事件中所涉及到的“樓盤宣傳資料不作售樓的合同要約”等相關法律知識普及不到位,賣方交樓手續不規範等是糾紛發生的主要原因,他擔心同類的事情還會發生。對此,本報記者就事件涉及的法律法規問題採訪業界法律人士,希望能給準備置業買樓的準業主們提個醒。
“樓市幫”報料郵箱:nfrbfsgc@163.com
宣傳資料不作售樓的合同要約?
陽光嘉苑綠化“縮水”事件中,業主與開發商對樓盤宣傳資料、微縮沙盤展示的小區休閒設施是否應該作爲合同要約存在爭議。
在7月9日下午與開發商“傾數”過程中,衆多業主否認樓盤宣傳資料及微縮沙盤在展示時有標明類似“僅供參考”的字樣,樓盤實景與開發商簽訂買賣合同時所作的宣傳約定存在較大差距。
但開發商代表認爲,樓盤微縮沙盤等只是“意向圖”,所有小區內的設施和交樓標準都是以政府有關部門的規劃審批爲準,且購房合同中並沒有對綠化及小區內的設施做約定。
“如果不是這樣的綠化,沒有休閒庭院和設施,房子值這個錢嗎?”面對開發商的迴應,有一名女業主當即反問。她說,開發商在售樓部最爲醒目的位置設置了樓盤的沙盤模型,售樓工作人員據沙盤向業主介紹樓盤時,當時並沒有向業主說明將來交付的樓盤何處與陽光嘉苑沙盤展示的會有不同。在之後簽訂的合同等相關法律文件時,開發商同樣沒有向業主提示或解釋。
不少業主認爲,開發商的宣傳廣告資料上宣傳用語以及樓盤微縮沙盤,對他們簽訂陽光嘉苑樓盤的買賣合同有重大影響。
一名不願具名的佛山法律界人士認爲,根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定,商品房的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視爲合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。
交樓手續不規範,業主有權拒絕收樓並索賠
陽光嘉苑小區的合同約定房屋交付期限爲2013年6月30日,開發商稱今年6月26日向全部業主寄出了《收房通知書》。但部分業主稱沒有收到《收房通知書》,也有部分業主收到的僅是“收樓”的短信。
爲此,業主也對開發商交樓手續不規範、有倉促交樓避免違約的嫌疑進行了“吐槽”。
按照佛山市住建局《關於規範新建商品房交付使用流程的通知》第二條規定,“房地產開發企業應制定《收房通知書》並附《交房流程圖》,在合同約定交付期限前10―15天通知房屋購買人做好交驗準備。《收房通知書》以書面通知形式送達房屋購買人。”而按照開發商的做法,業主卻是在房屋交付期限前三四天才寄出(發出)《收房通知書》。開發商還在《收房通知書》提到:自收到通知書的20日內未收樓將視爲自動收樓。
一位姓陳的業主說,開發商違背了交收房屋的有關規定,沒有預留10-15天給房屋購買人做交驗準備。而實際上他一直沒有收到開發商正式的收樓通知書,開發商自稱在26日已經全部快遞寄出,超過20天也不能算業主違約。不是業主不收樓而是開發商沒有做好交樓前的各項準備工作,對其超過的天數所有業主還有保留追訴開發商未能交樓違約金的權利。
而業主質疑開發商相關資料證件不完善,交樓手續不規範的另一個重要理由是:陽光嘉苑未驗收合格即向業主發佈收樓的通知。
有業主從佛山市國土城建和稅務局瞭解到,開發商佛山市溢宏房地產有限公司的“驗收備案申請表”的日期是在2013年6月28日,也即在寄出《收房通知書》之後。
佛山法律界專業人士認爲,按有關規定,開發商交樓時應向業主出示《工程綜合驗收備案表》。如果開發商未能在商品房買賣合同約定的交樓期限內取得竣工驗收備案手續,不具備交樓條件,業主有權拒絕收樓。開發商在約定交樓期限前發出的收樓通知不具有法律效力,應承擔逾期交樓違約責任,按原交樓時間賠償業主損失。
南方日報記者潘偉茂