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在成交漸穩的同時,謹慎入市的心態也越來越強。近年來住宅調控層層加碼,不少投資客轉戰商用物業市場。而在商鋪投資熱之下,卻潛藏諸多陷阱。
今年上半年,廣州商業市場成交比較平穩,基本上每個月的成交均維持在3萬平方米上下的成交量。據經緯行分析人士提供的數據,2013年上半年的商業成交面積基本與去年下半年持平,而相比去年上半年則有所下跌,從歷年半年度的成交來看,今年的成交略低於近幾年的平均水平,商業市場的表現明顯遜色於住宅市場。
分析人士表示,一方面,近年來市中心的商業物業供應愈發趨少,特別是今年,主要以外圍成長區域為主,例如番禺、南沙和增城等,供應較大且價格攀昇明顯,這對於投資者而言需要較長的培育期,且風險性更大,因此在入市方面積極度不高,僅個別昇值潛力較大的優質物業備受市場認可;另一方面,經濟的不景氣使得部分投資者的閑置資金有限,對於風險性較大的商用物業態度趨於謹慎。價格方面,在住宅物業售價大幅攀昇的背景下,商用物業的價格也同步攀昇,各區域商用物業實際售價已達歷史新高,但受外圍區域商用物業成交佔主導的制約,在十區均價表現上仍略低於前幾年。
在成交漸穩的同時,謹慎入市的心態也越來越強。近年來住宅調控層層加碼,不少投資客轉戰商用物業市場。而在商鋪投資熱之下,卻潛藏諸多陷阱。其中矛盾糾紛多發項目,多為商用裙樓改造的小型商業項目。近日,媒體就報道了位於濱江路的某裙樓商鋪項目『酒類交易中心』業主收樓時遭遇鋪位『貨不對板』,向開發商討要說法遭拒的事件。
業內人士早已解讀這類商鋪的推廣營銷策略:多采用短信等低成本渠道發布信息,采取廣撒網策略以廣開客源;在項目現場包裝上肯下重金,高規格高檔次外觀,務求令到場客戶受到震撼,增強其購買信心;給項目銷售人員的提成點高出一般代理中介公司許多,充分增加銷售人員的積極性;此外,這類商鋪多把大面積單位拆分為小面積單位出售,價格在10多萬至40多萬元,不但炒房投資客可以接受,連當下買不起房的白領一族都可以承受。至於項目的後續經營是否真能如開發商承諾的『買到即賺到』,則有待市場後續的檢驗。
越秀城建興業地產工商鋪營運總監朱輝介紹,商鋪熱昇溫客觀存在,目前選擇商鋪投資的方向也是對的,但買家應注意了解好項目情況,並注意風險。他表示,對於不擁有產權而賣經營權的行為是國家明令禁止的,其投資風險極高,萬不可買。而對於有產權不賣,經營權到期收回的商鋪,也應盡量不買。此外,朱輝認為,許多商鋪過高的定價,已透支了未來的增值空間。由於未來2到3年內,是廣州商業地產的高速增長期,過後市場將相對回落,一些商業項目所宣傳的投資回報周期預期,很可能過於樂觀。他建議買家在出手前,應充分了解項目的區位客流、運營公司實力、項目定位、產權證明等各類情況,並分析自己的財政能力能否接受。
而廣州地產行業專家鄧浩志表示,主題小商鋪更多的是一種營銷手法,突出的是商鋪未來可能出現的最好的前景,但和未來實際的經營會有一定的距離。單純的主題概念符合了現代商業對市場細分的要求,符合買家的『口味』,但對於經營而言只能算『一廂情願』的想法『商鋪經營最終是否成功取決於行業經營者對市場的選擇,商業經營方的運作水平。』
李廣軍