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馬小玉給廣州市房管局的《告知書》以及房管局的《復函》。
引發爭議的涉案別墅。
很多市民在購買二手房時,都會去房管局查冊,以此來確認所購房產是否安全。不過,賣方所售房屋是否屬於夫妻共同財產,不少買方很容易忽視。
市民肖雲珠自稱『吃了上述情況的大虧』。2007年,肖雲珠多方籌了600萬元,從林瑞亮手裡購得位於廣州市番禺區南村鎮迎賓大道塘西路段的廣地花園G區2棟碧湖豪庭別墅(以下簡稱碧湖豪庭)。盡管所購別墅在房管局登記過戶,並且獲得了房管局頒發的房產證,但肖雲珠依然落得錢財和房屋兩空境地。她因此走上不斷起訴和上訴的維權路。
文/圖:南方日報記者湯凱鋒實習生梁錫山畢昱
購二手房引來糾紛
提起購房糾紛,肖雲珠始終認為自己是『善意第三人』。她拿出厚厚一疊材料回憶說,2007年,她通過中原地產,得知廣州市番禺區南村鎮迎賓大道塘西路段的廣地花園G區2棟碧湖豪庭別墅在售。房產所有人為林瑞亮,別墅當時售價600萬元。肖雲珠說,在購房前她專門到房管局對房產的具體情況進行查冊,發現房產證只登記了林瑞亮的名字,林瑞亮為別墅真實的權屬人。
『我不可能到派出所或者民政局去查他的婚姻狀況。』肖雲珠認為,房管局所出示的查冊資料,足以證明林瑞亮有權處理房產。因此,確定房產沒有爭議後,2007年9月24日,肖雲珠與林瑞亮簽訂了《房地產買賣合同》,約定碧湖豪庭別墅出讓給肖雲珠。
2007年10月19日,廣州市國土資源和房屋管理局頒發粵房產證字第C5877732號《房地產權證》給肖雲珠,確認其為碧湖豪庭別墅的權屬人。
盡管完成了房產登記和過戶手續,肖雲珠也自稱花了不少錢對別墅進行裝修。但她不知道的是,就在她向林瑞亮購買房屋期間,林瑞亮與妻子馬小玉正在進行離婚訴訟,而林瑞亮所出售的碧湖豪庭別墅屬於夫妻共同財產,2007年6月1日,法院在離婚判決書中,將該房產判給女方馬小玉。但林瑞亮不服,向省高級人民法院提起上訴,廣州中院的判決書暫未生效。
肖雲珠很快卷入到與馬小玉的房產確權糾紛中。
馬小玉在接受記者采訪時稱,2007年6月10日,她為了防止林瑞亮轉移夫妻共同財產,向廣州市國土資源和房屋管理局番禺區分局發出了《告知書》。
2007年6月19日,廣州市國土資源和房屋管理局番禺區分局答復馬小玉稱,經查,目前該房產登記的權屬人為林瑞亮,請提供生效的法律文書,否則該局將會根據權屬人的申請辦理相關登記手續。但馬小玉並沒有提出查封房產等申請。
2007年11月9日,廣東省高級人民法院作出判決,駁回林瑞亮的上訴請求,維持原判。但省高院在判決中,卻沒有提到碧湖豪庭別墅已經轉讓給肖雲珠的事實。
而就在省高院送達判決書後,馬小玉想去房管局辦理過戶,纔得知林瑞亮已經向廣州市國土資源和房屋管理局番禺分局申報了房產轉移手續,而房管局已為林瑞亮辦理房屋產權登記,並出具了房產證給肖雲珠。
2008年8月8日,馬小玉不服房管局給肖雲珠頒發房產證,向番禺區人民法院提起行政訴訟。2008年11月3日,番禺區人民法院判決認為,房管局給肖雲珠頒發房產證違法,應當予以撤銷。
廣州市房管局不服一審判決,向廣州市中級人民法院提起上訴。2009年7月2日,廣州中院終審維持原判。房管局對廣州市中院的終審判決不服,隨後向檢察院申訴。2010年9月7日,省檢察院對法院的判決提出抗訴,請求依法再審。但廣州市中院再審維持法院的終審判決。
博弈『善意取得』
房產糾紛並沒有因此結束。
肖雲珠在接受記者采訪時提出,她通過中介與林瑞亮購買涉案房屋前,為了保護交易安全,在房管部門查詢了涉案房屋的產權情況,纔簽訂買賣合同,『是善意取得。』
2009年7月21日,肖雲珠認為自己對豪庭別墅構成善意取得,於是向番禺區人民法院提起民事訴訟,要求確認該房屋的所有權歸其所有。
2010年5月31日,番禺區人民法院經過審理認為,根據廣州中院此前的行政判決,房管局給肖雲珠頒發房產證的行為因為證據不足、適用法律錯誤而被撤銷,房管局將涉訟房產登記到肖雲珠名下並不具有法律效力,因此,肖雲珠不構成善意取得。
而就在肖雲珠進行民事訴訟期間,廣州市中級人民法院作出裁定,解除對屬於肖雲珠名下的碧湖豪庭房產的查封,注銷肖雲珠所取得的房產證;將房產過戶至申請人馬小玉名下。
2010年4月9日,廣州市房管局番禺分局在《番禺日報》刊登《聲明》,注銷肖雲珠名下的房產證,隨後將房產過戶到馬小玉名下。
『我們還在民事訴訟,房產還有爭議,為什麼房管局又將房產過戶到馬小玉名下?』肖雲珠對此提出異議。而馬小玉則提出,如果肖雲珠是善意第三人,也可以去法院起訴房管局,或者是起訴林瑞亮。對此,肖雲珠並不認同,她堅持希望通過打官司要回那套別墅。
但自始至終,案件的關鍵人物林瑞亮始終沒有出現。
對此,北京盈科(廣州)律師事務所周峰劍律師建議,首先,買方可以通過中介,去房管局盡可能全面了解房產的基本信息,包括房產是否有抵押等。其次,買方一定要和賣方核實,了解清楚房產是婚前財產還是夫妻共同財產等信息。如果賣方已經離婚,買房一定要對方提供具有法律效力的離婚證明,『上面注明了房產的分配情況。』
如何應對賣方隱瞞夫妻共同財產的情況?周峰劍建議,買方最好在購房合同中增加關於夫妻共同財產的說明,以便維權。『此外,最好盡量到銀行貸款。』周峰劍說,銀行的貸款審批比較嚴謹,也可以減少風險。