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近年來,樓市已成爲困擾經濟社會發展的一大難題。一方面,房價居高不下,另一方面,受政府嚴控房價的政策影響,不少地產開發商面臨資金飢渴。
如何破解僵局?我建議有關部門可引入一種新型金融工具:可轉住房債。這種金融工具可以引導房價、拓寬開發商融資渠道,最終惠及具有剛性需求的購房者。
可轉住房債的總體原理是:到期時,債券投資者可以選擇拿回本金或者換取一定面積住房。如果開發商在某項目中面臨部分資金短缺,經過有關部門批准後即可發行這種債券。但在發行前,開發商需與政府部門共同商定轉換價格M,M代表了政府對於幾年後的該項目住房的目標價格,該價格一般不高於當前同類樓盤均價,債券到期日定爲募集資金投入項目預期完工後一年左右。
可轉住房債與正常債券一樣可以在交易所市場交易,並定期向投資者支付票息。然而,該債券含有有利於買方的期權,故該種債券的票息率應該稍低於同類、同信用評級的其他債券。
但是爲了規範住房轉換行爲,提高債券的可操作性,需要設定一些具體轉換規則。對於持有面值爲N的債券投資者,無論當時房價達到什麼水平,該投資者可獲得的最大轉換面積爲N/M。債券發行前,開發商提前設定幾種不同面積的“標準住房”以滿足不同轉換需要。例如,假設有80、110、150平方米三種標準住房,對於擁有最大轉換面積130平方米的投資者,他可以選擇換取一套110平方米或者80平方米的標準房。
時間上也需要一些規定,債券到期前12個月,債券持有者需要申報確定債券到期後是否轉換住房,該日在法律上可稱爲“轉換意向日”。轉換意向日前,開發商需要保留足夠數量的標的項目住房以滿足轉換需求。爲防止債券價格不理性波動,轉換意向日前6個月二級市場交易停止。債券到期時,登記不轉換住房的投資者獲得債券本金,登記轉換住房的投資者獲得住房,如轉換後仍有債券餘額則返還剩餘本金。
最後還應該加入一點限制,流動性限制,以使得債券真正惠及剛需投資者。有關部門應該規定,轉換的住房在轉換後10年內不得賣出(破產清算除外)。這樣的情況下,該債券對於炒房者沒有吸引力,因而可以讓真正有住房剛需的投資者獲益。
相比起現行的一般金融產品,可轉住房債有以下特別的重要作用和功能:
引導房價。轉換價格對於同類商品房價格起到了重要的引導作用。當同類住房的買房者知道有不少可轉住房債投資者未來幾年用價格M即能買到住房,他們對於房價的預期即被降低,因此幾年內市場房價不會比價格M高出太多。
拓寬融資渠道。受現行國家政策影響,房地產開發商極難從銀行信貸和正常債券渠道獲得貸款,可轉住房債可以變相起到經濟適用房的作用,有望得到政府監管部門的支持,從而讓開發商獲得必要的項目融資。
最終受惠最大的還是廣大剛需住房投資者。可轉住房債的投資者可以提前幾年用合理的價格“預訂”高質量的商品房,沒有購買可轉住房債的潛在購房者也因爲房價得到控制而獲益。這種債券的發行,與經濟適用房政策結合,可以使得更多中產階級、工薪階層住進他們需要的新房。
黃宏(該文獲“尋找金點子”徵文活動三等獎,作者系卡內基梅隆大學計算金融碩士生)
本期主持:高國輝