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佛山的寫字樓投資市場頗具前景。
下半年將有不少寫字樓推出市場。
今年上半年,佛山的投資性需求開始流向商業。繼商鋪、SOHO引起投資客的瘋搶之後,近期,南海萬達廣場、保利中心等一批高端寫字樓入市,再次吸引了投資者的目光。
以往,佛山的寫字樓數量少、品位不算高,投資者可能覺得產品有點『雞肋』,不得已轉向其他投資渠道。但是,今年高端寫字樓供應量猛增,尤其是超甲級、5A級寫字樓大量入市,投資者也豪爽出手,購買半層、整層寫字樓的公司和投資者不在少數。記者調查發現,佛山優質寫字樓租金回報率高達8%,投資價值突顯。業界人士指出,宏觀政策鼓勵商業地產發展,而佛山正在進行的城市昇級改造計劃,企業上樓辦公已成趨勢,寫字樓市場投資空間巨大。
文/記者陳鈺鳳曾艷珠
圖/記者張宇傑
上半年:
商業地產成交活躍
自國家對住宅市場實施調控政策以來,部分市場資金開始把目光投向商業地產,商業地產市場成交活躍,連部分中介也將業務轉向商業地產代理。對於投資客來說,投資大型城市綜合體項目的寫字樓,不僅可以達到資金保值的目標,日後的租金收益以及寫字樓的出售也相當可期。
與商業地產投資需求相得益彰的是,在城鎮化進程的大背景下,佛山的商業地產已經從傳統的商鋪向城市綜合體轉變,宜商宜居的公寓、商鋪、寫字樓項目在短時間內上市。今年伊始,佛山商業地產就出現了交投活躍的趨勢。
以商業項目比較充足的南海區為例,據南海區房地產協會統計,今年上半年南海區新建商品房合同登記銷售額為172.44億元,而商業、金融和信息用房銷售就達到了21.01億元,佔總體銷售額的12%,可見交易之活躍。
從單盤來看,南海萬達廣場在佛山屢創開盤即清盤的記錄。而4月底纔入市的佛山新城保利中心開盤就取得了4億元的銷售額。另外,禪城綠地中心、佛山萬科廣場等項目也取得了極高的市場關注度。還有近期炒得很熱的禪西板塊智慧新城,銷售額也超過了4億元,『臨街商鋪已經全部賣完,現在賣的寫字樓是T5,其餘的寫字樓都賣得差不多了。』項目銷售人員介紹。
下半年:
核心區高端寫字樓受關注
近日,千燈湖片區將迎來真正意義上的甲級寫字樓:南海萬達廣場。今年7月,佛山天安數碼城在成功開發五期的基礎上,又向市場推出純商務綜合體天安中心。屆時,佛山天安數碼城和天安中心兩項目體量將達到60萬平方,未來進駐企業將達到2000家。下半年,各大開發商在寫字樓領域上的競爭注定激烈。
人均GDP位於全省前列的佛山,這些年的商業地產市場有些波瀾不驚,並未形成投資趨勢。記者調查發現,並非投資者對寫字樓不感冒,而是佛山缺乏高端寫字樓供應,難以激發投資者的投資欲望。事實證明,一旦遇到合心水的寫字樓產品,投資者出手絕不含糊。『我們的寫字樓單位有300多平方米,一層大概有2000多平方米』。記者采訪了解到,智慧新城的業主大多是本地企業家,他們通常一買就是整層單位,有的甚至一口氣會買好幾層單位。還有像格力這樣的大企業,甚至整棟購買。據悉,智慧新城的均價約10000元/平方米,該寫字樓的投資門檻約300萬元左右。
投資風向標:
寫字樓租金回報最高可達8%
雖然寫字樓供應量大,市場前景看好,但佛山在售寫字樓的定價都非常謹慎。以佛山新地標保利中心為例,目前售價僅16000~17000元/平方米。保利中心位於佛山新城的核心位置,獨佔東平河三江勝景,有業內人士把保利中心與廣州珠江新城的西塔相比,而西塔的寫字樓租金已經達到了300元/平方米。
近日,佛山提出把季華路打造成中央商務區,佛山目前租金最貴的寫字樓金海廣場位於季華路,但該區域在售寫字樓的售價也不高。佛山萬科廣場在售中區高樓層單位,均價在1.5萬-1.6萬/平方米,而禪城綠地中心一期寫字樓售價為1.4萬~1.7萬元/平方米,與同地段金海廣場、卓遠國際目前1.4萬~1.7萬/平方米的二手價格相比,基本持平,處於寫字樓投資市場的價格窪地。
空置率和租金情況是衡量寫字樓運營情況的重要指標。據高力國際統計,從2008年起,佛山寫字樓的租金與售價均呈上昇趨勢,目前租金約52元/平方米/月,有的寫字樓高達90到100元/平方米/月;售價約14,500元/平方米;毛收益率4.3%。記者還了解到,優質寫字樓租金回報率能達到8%。而從整體上看,目前佛山寫字樓18.6%的空置率不算高。
掘金下一站——寫字樓系列1
專家:
本土企業『上樓辦公』
可突破寫字樓市場瓶頸
高力國際資產評估師、房地產評估師陳厚橋認為,與比鄰的廣州、深圳相比,佛山寫字樓的空置率不算高。『廣州寫字樓的空置率達到了24%,深圳的更是高達25.26%。』陳厚橋認為。
不過,從短期來看,消化佛山寫字樓的主力仍然是外來企業,佛山本土企業對於『上樓辦公』還在猶豫和觀望。『佛山本土的眾多企業與寫字樓之間還沒有形成一個必然的聯系,這正是佛山寫字樓面臨的一個瓶頸。如果本土企業大規模進入寫字樓,突破了這個瓶頸,佛山的寫字樓市場就將真正發展起來。』陳厚橋說。