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東莞二手房整體出租回報率走低。
二手房租價漲幅不敵售價
出租投資回報率整體走低
合富置業調查數據顯示,2013年上半年東莞二手房市場長線投資需求有所萎縮。除了政策導向的原因外,整體出租回報率有所下降也是重要原因之一。由於二手房價格持續上漲,2013年上半年東莞二手住宅的平均租金回報率為3.9%,首次低於4%。租金回報率的下降是否會讓一些二手房投資客望而卻步呢?
文/記者呂展圖/記者盧政
案例:
租金漲不過房價有市民賣房投資黃金
總體來說,2013年上半年東莞租房市場,租金呈穩中略昇的態勢。據合富置業數據顯示, 2013年上半年東莞住宅的平均租金為24.9元/㎡/月,環比2012年下半年上漲了約5%,同比2012年上半年上漲8.7%。租金上漲與東莞城建提速、經濟平穩發展有較大關系。雖然租金還是在繼續上漲,但如果以投資的角度來看,買房收租金是否劃算呢?
朱先生是土生土長的東莞本地人,目前手上有三套房產。一套160平方米的大戶型自己居住,另外兩套小戶型放租,兩套房子每個月大約有三千元的租金進賬。他告訴記者,『多數東莞本地人都有這種傳統,手上有幾套房,一般都不會輕易賣掉,大多會放在手上收取租金,以備養老之用。』
但在去年年底,朱先生卻毅然把其他兩套房子給賣了,而把錢投進了黃金市場,開始投資黃金。朱先生說,『把房子租出去,雖然每年的租金都有一定幅度的上漲,但與房價的上漲速度相比還是遠遠趕不上。這麼大一筆錢困在手裡,就每個月收取兩三千元的租金,不劃算。』所以在遇到一個合適價格後,朱先生果斷出手賣掉了那兩套房子,把錢投進了投資實物黃金上。他告訴記者,投資黃金比較靈活,只要遇到好的投資機會,很快能把黃金套現。以後還會關注房地產市場,遇到合適的房子也會出手,但不會純粹以收取租金的方式來投資房地產了。
市場:
買房只為收租的現象越來越少
記者在東莞市二手房中介市場了解到,目前市場上待租的房源裡,除開單身公寓以外,很少會出現持續租賃超過8年的房源。多數房源出租只是一種過渡性的市場行為。對於業主來說,只要時機成熟就會把房子賣出去。中介銷售人員告訴記者,現階段雖然租金在漲,把房子租出去可以獲取一定的租金,但眼看著幾十萬甚至上百萬的資金困在這裡,『業主覺得是得不償失』。
中介銷售人員告訴記者,目前市場上這些待租房源的業主大多可分為兩種情況。一種是剛從小房換到大房的市民,把小房子租出去,用租金來給大房子支付貸款;還有一種是目前的市場價格還沒有達到自己的心裡預期,短時間內租出去,收取一定的租金,只要市場價格上去了,業主就會把房子投進銷售市場。銷售人員告訴記者,上述兩種情況,房源在租賃市場上一般都不會超過8年。『現在專門為了收取租金而投資買房的市民越來越少了。』
中介銷售人員告訴記者,目前為收取租金而買房的市民大多數是以單身公寓為主的小戶型。『小戶型,總價低,且進入租房市場後馬上就被租出去。』
什麼樣的房子纔適合投資租房市場?
雖然近兩年,租金回報率一直持續走低,但從個盤來看,仍有部分樓盤的出租回報較為理想。合富置業統計數據顯示,如南城區的未來世界花園、中銀花園等,回報率均在4%及以上。
租金回報率究竟應該怎麼看呢?是否租金越高,租金回報率就越高呢?金信聯行品牌部經理羅平認為,租金回報率還應該考慮房源的市場價格。以西平為例,雖然當前該片區的租房市場還不錯。但該片區房價每平方米已經躍過9000元。買房投資多,租金自然也不便宜。但相比來說,以中信新天地為例,該片區的租金回報率肯定會比西平要高。因為該片區的二手房價格每平方米纔8000多元,而租金價格與西平相當。這樣算來,中信新天地租金回報率就會更高。
而在啟富置業客服部經理林晶認為,投資租房市場,地段也是一個不可或缺的因素。以鴻福路一帶的小區為例,雖然該片區的房價目前不及西平片區,但同樣的戶型,其租金卻高於西平。最主要的原因在於,該片區有大型商場,商業較發達,如此一來租金自然就上去了,租金回報率就高了。