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剛剛過去的二季度市場,北京甲級寫字樓整體租金出現了3年來的首次下跌,而望京區域的寫字樓租金環比仍然保持了穩步增長。
在城市核心區低供應與高租金的雙重壓力之下,北京寫字樓需求的『去中心化』愈演愈烈,新商圈的寫字樓市場迎來空前的投資熱潮。作為匯集保利國際廣場、綠地中心等優質項目的新興商務中心,望京將成為寫字樓供應的主要區域,後市租金水平被業內普遍看漲。
下半年新增供應趨緊
『北京甲級寫字樓市場整體租金出現了自2010年以來的首次下跌,環比下降0.7%,至每平米每月人民幣316.5元。』這是第一太平戴維斯日前發布的二季度寫字樓市場的最新數據。
『這主要是由於為吸引或挽留租戶,更多業主提供租金優惠所致。』第一太平戴維斯北京研究顧問諮詢部董事王瓊分析。盡管甲級寫字樓整體租金出現下滑,但金融街、中關村及望京區域租金環比仍然保持了穩步增長。
以望京為例,寫字樓租金與傳統商務區的差距正在縮小,寫字樓租賃市場已接近滿租。有數據顯示,目前望京區域活躍辦公項目大約有29個,供應面積約為195萬平方米。
值得注意的是,2013年二季度北京甲級寫字樓市場沒有新項目交付使用。按照第一太平戴維斯對市場的預測,2013年下半年,北京甲級寫字樓市場僅有四個項目計劃交付使用,為市場新增15.7萬平方米可租賃供給。即使該新增供給均可如期竣工入市,2013年全年供給量仍將是1996年以來最低值。
『北京甲級寫字樓市場的供應短缺或許將在明年有所緩解。因為大望京商務區匯集了一批尚未竣工的寫字樓,將成供應主力。作為區域最早交付的甲級寫字樓,保利國際廣場的竣工日期預計在2014年。』世邦魏理仕寫字樓服務部預測。
優質物業整售活躍
雖然寫字樓供應日益減少,但整售投資市場在今年上半年表現依然十分活躍。根據第一太平戴維斯的數據顯示,2013年第二季度,北京整售投資市場成交活動反彈,共計九宗重大交易成交。
金融街39億整售北京西城區某棟寫字樓是最近北京市場上最新的整售物業成交案例。據金融街控股公告顯示,該辦公綜合樓位於北京市月壇南街金融中心4號寫字樓,總建築面積約為7.12萬平方米。
『大約5.5萬的樓面單價在這個區域依然有很大的投資空間。』某業內人士認為,海內外各路資本已經將目光瞄准了北京的優質商業物業。放眼北京,很多優質寫字樓物業都有整體出售的機會。以保利國際廣場來看,項目地處望京東北部的保利國際廣場,總體建築面積近12萬平方米,
以其優越的產品品質和總部企業辦公定位,成功吸引了投資者的關注。
無獨有偶,今年上海一季度辦公樓和零售物業投資市場也持續昇溫,大宗商業整購交易頻繁,交易數量及規模均有上昇。高緯環球表示,隨著國家住宅市場調控日漸趨緊,預計更多的開發商及海內外機構投資者越來越多將目光投向商業物業,商業投資市場也將更為活躍。
寫字樓『去中心化』加劇
隨著城市核心區土地供應的稀少,開發商紛紛選擇在新興城區興建寫字樓,並通過獲得政府提供的稅收優惠等政策,更好地吸引企業入駐。大望京商務區正是在此背景下發展起來,如今已成為北京最重要的寫字樓商圈之一。對於租戶而言,由於中心地段的甲級寫字樓的面積有限,無法滿足一些企業因發展產生的擴租需求,企業不得不另尋他址。
『辦公成本明顯低於傳統商務區,而區位通達性又十分便利,使得望京成為承接核心區租戶外溢的主場之一。目前CBD租戶要往外走,能找到甲級寫字樓比較集中的區域也只有大望京了。』北京上古新銳房地產經紀銷售管理中心總經理范華表示。
未來隨著以保利國際廣場為代表的一批項目入市,將為望京寫字樓市場帶來產品品質的進一步昇級。在這種情況下,北京寫字樓『去中心化』的趨勢更加明顯,望京區域已悄然成為大型企業選址時的新選擇。