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群租房內部實景。實習記者李瓊劉春燕攝
近日,有媒體報道稱,『80平米兩居室住25個人,客廳、臥室裡滿滿當當擺了13張上下鋪床』一時間成為社會關注的焦點。而類似的『蝸居』固然是少數,但不斷上漲的房租,卻令所有租房人不堪重負。
北京不斷高企的房價讓人怨聲載道,但相對於一直處於調控中的房價,節節攀昇的房租更顯得肆無忌憚。官方的統計數據顯示,北京住房租金已經連續上漲52個月。在高房租的節節逼退下,隔斷房、合租房、地下室等低價房源炙手可熱。那麼,房租暴漲的推手到底是什麼?僅僅是供需不平衡還是中介內部人士指出的『部分中介推高房租』?
日前,住建部、工商總局聯合發布通知,要求各地整頓和規范房地產中介市場秩序,嚴肅查處中介分割出租、吃房租差價、辦理假的購房資格等違法違規情況等。
京華時報記者桂瑰實習記者李瓊劉春燕
京華時報漫畫任夢真
□亂象
1
租金:
到期必漲
北京的房租和房價一樣,是個奇怪的東西。多少在北京的租房人最討厭合同到期,因為這往往意味著租金又要漲了。
2010年底,王小姐在三元橋附近以2600元/月的價格租了一套兩居室。一年的租賃期將滿時,房東告訴她要漲價,將租金上調至3800元,『漲價可以,市場就這樣,但這一年也漲得太多了。我問房東,房東給我的答復是,上一年租給我的太便宜,比市場價格低了好幾百,鄰居說他租的低了。』王小姐表示很無奈。已經住習慣了這套房子的王小姐並不願換房子,而且她去中介看了一下,房租確實也這麼高了,『即使我不住這個房子,再去找,房租還是這麼高,並且還得搬家。』不過,小四千的租金確實壓力不小,為了緩解壓力,王小姐找了一個同學一起住。
兩年租期將滿時,王小姐被迫再度接受調價,如今這套兩居室的租金漲到了4600元。『房租漲得太可怕了,逼著我不得不考慮買房的事情。』從2009年至今,北京許多租房人都遭遇了如王小姐一樣的『租金暴漲』經歷。一位租房人表示,『房價高還可以選擇不買房,可是租金暴漲,我總不能睡大街上吧,除了被迫接受,毫無辦法。』
據北京統計局的數據,北京住房租金自2009年3月到2013年6月已經連續52個月上漲。其中,今年以來月同比漲幅均超過7%,北京市統計局發布的月份CPI數據顯示,6月北京住房租金上漲6.2%。同策諮詢研究中心總監張宏偉表示,租房貴、租房難的問題與高高在上的房價相比毫不『遜色』。
2
外移:
高房租成逐客令
對於房租問題,小凱頭痛不已。2010年7月,他和同學在知春路漢榮家園租了一個三居裡面的小隔斷,每月1300元。房間是客廳隔出來的一間,大概13平米。雖然有點小,但離公司很近,上下班走路5分鍾就到。然而好景不長,僅僅半年之後,房東就委婉地提出了漲價要求。『畢竟地理位置太好了,周圍房價也一直漲。』當時小凱剛換公司,工資不是很高,房租漲得雖然不是很多,但他也覺得有些吃力。
2011年1月,小凱不得不搬離了之前住的地方,以每月600元的價格租到了上地朱房村漢軒公寓的一個24平米左右的單間。雖然名為公寓,但實際上就是在一個村子裡簡單搭建的二層建築,裡面的人魚龍混雜。朱黃村地理位置比較偏僻,雖然附近有地鐵,但去哪裡都要耗費很長的時間。在這裡住了兩年多,小凱最近又開始為搬家的事情煩心。『住進來以後一直在漲價,基本上每半年漲一次,前兩個月續約的時候又漲了一百。』說起這個,小凱有些憤慨,『再這樣漲下去,真的得往更遠的地方搬了。』
高房租逼退的不僅僅是小凱,北漂了4年的小楊基本上一年搬一次家,最近的一次是今年年初,他和女友搬到了通州梨園鎮。小楊頗為無奈:『房租一下子從4500元漲到了5300元,實在有些承受不起了。』對新租的房子,他和女友都覺得很滿意。房租2300元一個月,這對他們來說經濟負擔著實減輕了不少。
據記者了解,房租在不斷攀昇,但大多數人的工資卻沒有同步跟進,造成不少人每年都在往外遷移,更有甚者,一些北漂不得不選擇打道回府。
3
中介:
吃差價普遍
『我住3年這個房子了,沒見過房東,都是跟中介打交道。房東報給中介的租金是多少我們不知道,每年漲價什麼的我們也都是跟中介溝通。』張濤告訴記者。
有張濤這樣經歷的人不在少數,很多人都沒見過房東,這類房源通常是房東托管給中介的房源。一位從事多年中介工作的經紀人告訴記者,不少中介會從房東的手裡拿房子,然後把房子租給承租者,從中賺取除了中介費以外的差價,這種吃差價的現象非常普遍,尤其是一些小中介。據其介紹,一家小中介從房東手裡拿了一套三居室,一個月租金是4000元,隨後,該中介將客廳做成了兩個隔斷,『也就是說住了五戶,總的租金加一起是5000多,對中介來說,除了中介費,他們還多賺了一千多塊錢。』
記者從門店經紀人處了解到,有不少的房源都是房東托管的。事實上,為了省事,不少人也願意把房子直接交給中介。上個月,陳阿姨將柳芳的一套兩居室交給了一家小中介,中介一次性給她一年的房租。『我本來想自己租的,但是太復雜了,我出租的那套房子缺兩個空調,我老公經常不在北京,我一個人也不想張羅事情,就給中介了,中介給我的價格是比市場價低點,但沒辦法,咱的房子不是缺東西嗎。』陳阿姨說。『至於中介租給什麼人,租多少錢,我都不知道。』
4
群租:
房客稱活得沒尊嚴
『在群租的房子裡生活,你只會有一種感覺,那種憋屈讓你覺得活得真沒尊嚴。』剛畢業不久的黃蕾告訴記者。
今年年初,黃蕾開始在一家報社實習。由於學校太遠,她在實習單位附近租個房子,簡單篩選之後,黃蕾最終以每個月950元的價格在知春路太月園小區租到了一個不足六平米的房間,再加水電費、衛生費和網費,一個月實際要付大概1200元。房東告訴黃蕾,因為當時正好是春節前租房淡季,纔以這個價錢短租給她,否則是不可能租的。
『這個房子原來應該是個三居室,用木板隔成了20間,每個房間門上都寫著號碼。』黃蕾說,『房間有的是從臥室和客廳隔出來,還有從廚房隔出來的,房間上面就是粗粗的管子。』
她住的那個房間長不足4米,寬1米多,剛夠容納一張單人床,床尾可以放一張小桌子。門口的空間只能站一個人,兩個人同時在屋裡時其中一個人必須得坐在床上。如此狹小的空間,身處其中很容易感覺到壓抑。太逼仄了,待在裡面心裡都覺得憋悶。
除此之外,房間的隔音效果很差。黃蕾說,好幾次半夜她都被隔壁說夢話的聲音驚醒。洗手間和廚房的衛生條件也不敢恭維,兩個月間,黃蕾從來沒用過廚房,洗手間也盡量到單位去用。
據黃蕾講,住這種隔斷房的很多都是在周圍上班的服務員、快遞員,還有准備考研的外地學生,他們一般都是早出晚歸,租這種房子只是為了有個休息的地方。
黃蕾租住的群租房只是北京成千上萬套群租房中的一套,還有遠比她居住條件更差的群租房。據媒體報道,在CBD某高端小區內,『80平米兩居室住25個人,客廳、臥室裡滿滿當當擺了13張上下鋪床。』
據記者了解,雖然北京、上海叫停『群租』已經多年,但是在租金大幅上漲的推動下,這幾年群租現象反而迅速增長起來。
張阿姨居住在望京某小區,平時偶爾也幫著介紹房源,賺點零花錢。張阿姨告訴記者:『5年前,小區裡也就幾套群租的,而且隔斷也不算厲害,現在幾十套都有,有些隔斷打得只能放一張單人床,夏天跟蒸籠一樣。』
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者,低收入者面對供應少、價格上漲的中低端房源,只能選擇合租,甚至群租。
據張阿姨介紹,租住群租房的租客,也不乏在大公司入職的年輕人,『他們會選擇條件相對好點的群租房,一套三居室隔成七八間那樣的,租金也都得上千。』
□業內人士披露
中介是房租暴漲的重要推手
房價還有波動時,但房租卻連續上漲52個月。房租只漲不跌的背後到底是什麼?
業內人士告訴記者,租賃市場中最主要的矛盾就是供需矛盾,這個因素直接導致了房租高居不下,同時也給中介提供了吃差價的土壤,『供不應求必然會導致需求方更為弱勢,中低端的租賃市場是典型的賣方市場。』而這其中,中介的逐利動機,又加速推動了房租的上漲。
記者從鏈家地產、偉業我愛我家、中原地產等多家中介機構了解到,目前北京租賃市場的供需矛盾較大,尤其是公司密集的區域,租賃需求非常旺盛,但房源有限。
『供需失衡是最要的問題,一線城市特別是北京,向心力強,就業集中,一直存在供需失衡。同時,房價上漲加速,持有房產的業主提高租金回報率要求。再有就是物價全面上漲對租賃市場的影響。』中原地產市場總監張大偉告訴記者。
事實上,供需矛盾一直都存在,『供需結構、房價上漲、物價上漲這些因素在2010年之前也是存在的,但那時候房租為什麼沒有暴漲,而從2010年之後出現了暴漲呢?』某業內人士質疑。
一位從事多年房地產經紀行業的業務經理告訴記者,近年來租金暴漲的原因,主要是『二房東』增多,他們也要從中分一杯羹。所謂的『二房東』大部分指中介或個人從房東手中拿到房子,再轉租出去,在這個過程中,中介機構依然居多。
據其介紹,相對於買賣涉及到大額的資金不同,租賃不需要過戶,程序也相對簡單,這就意味著,客戶跳單的可能性很大,很多人會跳過中介直接找房東,而做租賃和做買賣對經紀人來說工作量其實是差不多的,因為買賣房子的後期過戶程序是後勤做的,無論買賣還是租賃,經紀人都要帶著看房、談價等,但收入卻相差幾十倍。這無疑會促使做租賃的經紀人想辦法掙更多的錢,因此,獨家代理就成為中介做租賃的首選,如果成為獨家代理,經紀人就不用擔心跳單,中介不僅可以收到租賃的傭金,同時還能自己決定房屋的出租,出租給幾個人,出租多少錢,從中還能賺到差價。『一般來說,中介會跟房東簽兩到三年的合同,但跟租客一年簽一次,第二年肯定是要漲房租的,但房東那邊價格沒變,所以中介即使第一年租出去的價格和市場持平,依然會有盈利空間,況且很多第一年出租就比給房東的價格高。』
而中介還有一種方式是鑰匙托管,『也就是說,房東不願老去開門的時候,會把鑰匙同時托管給好幾個中介,而為了爭取到傭金,一般中介會報高價,這樣即使自己租不出去,也可以壞了其他人的生意。比如說,一套房子的市場租賃價格是3000元,其他中介給房東也報了3000元,但你報了3500,房東心裡就有數了,就會傾向把房子留給你。這在一定程度上也推高了租金水平,而為了賺回來,隔斷就成了一個重要的選擇。』
在以上兩種方式都無法進行的時候,中介纔會選擇三方居間,只收取一個月的房租作為傭金。『中介行業這些不規范的行為無疑擾亂了租賃市場,成為租金暴漲的推手。』一位不願具名的業內人士稱。
□對策
加大房源供應規范中介行為
租賃市場的亂象亟須政府機構和監管部門的介入,無論是供需矛盾的協調還是中介行為的規范,均需要政府這只手的乾預。
對於供需現狀,張宏偉表示,政府在租賃市場上大有可為,可以通過兩種方式增加租賃房源供應,緩解市場供應壓力與房租上漲的現象:其一,加大對於廉租房、公租房等保障性住房的建設力度,切實形成市場供應;其二,收購一些閑置樓棟或房源,進行資產經營,在房租價格上漲的階段,集中釋放租賃房源,以緩解租金上漲的壓力。另外,針對市場當中大量閑置房的問題,政策層面應該鼓勵開發企業、資產管理公司等相關企業進行資源整合,切實讓這些閑置房源不再閑置,以解決租賃市場房源緊張的局面。也可以鼓勵企業在『自留地』等集體用地上建設員工宿捨,解決一部分人的租賃需求,緩解市場上房租不斷上漲的壓力。
同時,因中介的托管業務和中介吃差價僅一牆之隔,如果中介不夠規范,或者監管不力,很可能混為一談。因此,無論是解決供需矛盾還是規范中介行業,政府部門都被期許著發揮更大的作用。
據悉,政府在這方面已經開始行動,據報道,日前,住建部、工商總局聯合發布通知,要求各地整頓和規范房地產中介市場秩序,嚴肅查處房地產中介機構和經紀人員的10類違法違規行為。其中包括分割出租,吃房租差價、辦理假的購房資格等違法違規情況等。
而在規范租賃市場、保障民生方面,德國已經有了比較規范和成熟的做法,值得借鑒。
□經驗借鑒
德國:政府主導租房市場
租房,是德國大部分國民的規模性行為,在德國有著悠久的歷史。雖然德國是歐洲經濟實力最強的國家,但60%的民眾選擇一輩子租房子。長期以來,良好的法律法規、政策條例規范了房屋租賃市場,很好地保障了租客的權益。
在德國,與醫療、教育等福利一樣,保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。其《住宅建設法》明確規定,要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。在法律的推動下,德國各級政府尤其是聯邦政府把推動福利住房,即由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入人群的住房建設作為必須履行的『職責』。聯邦政府自1949年以來,每年都向各州提供數額不等的財政支持用於住房建設或補貼。
自上世紀末開始,大多數居民的住房問題得以解決,福利房逐漸退出歷史舞臺,聯邦政府直接參與的保障房建設也宣告落幕。然而,德國並未放松對整個租房市場的管理,政府通過控制房價、房租等手段保障低收入者的住房。如政策規定,在房屋建成後,住房投資人需要首先與政府合作,在一定的期限內以成本價將房屋出租給政府指定的群體,期限截止後,投資人纔可進行市場運作;政府將資助低收入群體租賃合適的住房。通過這些緩阻機制,德國政府力圖緩解政府退出帶來的後果。正是在政府的積極引導及強烈乾預下,德國大力發展租房,租金的穩定得到了保證,更重要的是讓廣大租房者能夠獲得穩定的住房。
關於房租價格,德國政府並不任由市場供求關系確定房租水平,而是由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構,根據所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建築年份、質量及節能情況,確定一個『房租合理價格表』,每套房屋的租金都要參考該價格表。如果房東不參照該表,對房客漫天要價,就可能會受到懲罰。如法律規定,房東不得隨意漲房租,即使要漲到同類住房的通常水平,當事人還必須連續15個月內沒漲過價,而且漲幅一般不得超過10%;3年之內不允許房租漲幅超過20%;如果房東的房租超過『合理價格』的20%,就構成違法,超過50%,就構成犯罪,如果不及時改正還可能面臨牢獄之災。
標簽:房租租房房東黃蕾北京