|
||||
幾經傳言,又屢屢遭否的房企再融資,終於迎來了開閘的關口。繼此前多家上市房企或殼資源扎堆停牌,引發再融資重啓猜想,且證監會並未否認後,昨日新華社罕見的連發四篇稿件,稱房企再融資開閘在即,這一舉動也被外界解讀爲“授權”爲再融資造勢。然而,面對幾乎是板上釘釘的再融資開閘,業內除了有“以經濟調控代替行政調控”的聲音外,也有不同意見,即在房價屢屢攀高之後,本就不差錢的房企一旦獲得再融資的機會,是否會給調控帶來不利影響。
口風:監管層確認審覈啓動
針對市場傳言,證監部門至今還未鬆口承認。不過,市場發現,證監部門對於該問題的口風已經逐漸轉變。
6月28日證監會新聞發言人表示,根據國務院《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和2013年《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》的規定,對存在閒置土地、炒地以及捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲的房地產開發企業,將暫停上市、再融資和重大資產重組。
該發言人表示,“證監會堅決貫徹執行國務院文件規定,對於房地產企業是否存在違反國務院有關規定的情形,證監會在進行相關審覈時,將依據國土資源部的意見來進行認定。證監會將進一步完善部門協商機制,提高工作效率”。
儘管仍然是重申態度,並且不少分析人士認爲這是否認再融資開閘,但細心的觀察者還是發現,如今官方的態度與政策剛出臺時比有了微妙的變化,實際上暗藏着房地產企業融資政策的重大轉變。
區別就在“證監會在進行相關審覈時”。據瞭解,2010年10月證監會表示,已暫緩受理房地產開發企業重組申請,並對已受理的房地產類重組申請徵求國土資源部意見,之後證監會內部發文,爲配合國家房地產調控政策,對房地產企業的上市、再融資和重大資產重組一律關死。但現在特別強調“在進行相關審覈時”,則意味着證監會已經準備接收房地產企業的上市、再融資和重組申請,並啓動已經暫停三年多的審覈程序。
現象:房企扎堆停牌引發再融資猜想
除了監管層口風的轉變外,房企扎堆停牌也成爲本輪再融資傳言興起的根本。
當金豐投資停牌後,綠地集團董事長張玉良的“有這個可能”讓市場對房企“再融資放開”充滿期待。
“再融資通道封閉一定程度上抑制了優質房企的發展規模,且對保障性住房工程的整體推進不利。在此背景下,決策層開始考慮適當、有條件地放開房企再融資,也不是不可能。”業內人士分析,以金豐投資停牌爲標誌,房企再融資及重組審批的鬆動跡象愈發明顯。此後6個交易日內,共有5家房企因重大事項停牌,分別是宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股及中弘股份。如此密集地停牌讓人不得不猜測:不止一家上市房企在醞釀再融資或重組事宜。而有確切消息表明,已經有企業在就重組之事與監管層進行溝通。有分析指出,上述公司在去年的銷售增速均在30%以上,而淨負債率均在80%左右,負債水平較高,不得不加快融資步伐。另據消息,國內某知名券商營業部行政負責人透露,該營業部已有領導接觸房企再融資和IPO業務,“主要做的是再詢價,希望早點抓到客戶,搶灘房企IPO第一單”。多家上市公司也表示,目前若國土部在30日內未向證監會給出覈查意見,在審房企的再融資申請就可以繼續推進。而此前,國土部更多是反對或沒有迴音。
此外,一些涉房企業陸續披露再融資方案,但其資金投向與房地產無關。如宏潤建設定增募資不超過4億元,投資BT項目及補充流動資金;中茵股份再融資,用於黃金採選和連鎖醫藥零售等新業務。
時機:調控反思窗口來臨
作爲一項政策,政府採取嚴控開發商的資金來源手段調控樓市具有一定歷史背景,但當前一些情況已經不復存在,因此其重啓的時機已到。
民生證券的一份研報認爲,2010年以前投資投機需求佔比較高。爲滿足此類“不合理”需求的“不合理”供給,政府要抑制開發商的投資。但新一屆管理層上任以後,房地產調控思路已經發生轉變,多次強調增加供給,加強保障房建設,近期提出加快推進棚戶區改造工作。當抑需求轉向增供給時,對於房地產企業融資需求的再限制已無必要。“通過資金支持加快開發商手中的庫存週轉將是未來政策的大方向,房地產企業再融資的開閘也符合新的調控思路。”
此外,還有分析指出,新一屆政府對經濟增長的容忍度有所提高,但經濟數據連續低於市場預期,地產投資成爲當前政府惟一投入小、收益大的手段。從“穩增長”角度出發,確實存在着放鬆房地產融資需求的政治可能性。
方式:保障房建設量或成考覈重點
當口風、信號、時機兼備之時,業內的討論焦點開始由傳言本身向開啓方式轉變。在調控無法明確放鬆的當下,最爲一致的判斷是“有無保障房開發項目”成爲一個房企再融資重啓的重要審覈依據。
“政策層有意爲保障房項目給予金融支持,而這既增加了供應,也不會違背調控本意。”統計顯示,上市房企中,擁有較多保障房開發項目的企業包括大龍地產、北京城建、中天城投、福星股份、天房發展等。其中,北京城建32億元定增方案曾在2010年11月公佈,但最終停止實施;中天城投近16億元定增方案在2010年6月公佈,同樣停止實施。
除了保障房的硬性指標外,融資載體也很重要,而綠地所選擇的殼資源也被看做是很好的條件。“一些上市房企近年來幾乎不拿地,也沒什麼營業收入,且長期和短期負債都很少。他們想做什麼?在等什麼?這種殼資源非常珍貴,存在投資機會。”
融資大門重啓各方影響幾何
金融機構:有望壓縮影子銀行
房地產行業是典型的資金密集型、高槓杆的行業,房企在資本層面的渠道與成本因素,會影響甚至決定其業績表現,甚至能決定企業的生死存亡。
但從2009年9月世榮兆業的定向增發方案獲批後,幾乎再無房企再融資計劃獲批,房企的正常融資渠道全面被關上大門。不過,這並沒有徹底堵上房企的融資之路,而迫使亟須資金的房企去借更“貴”的錢。
這其中,影子銀行、私募、信託以及民間融資,都成爲了房企獲得資金輸血的路徑,而有能力的大房企則在海外上市或發債,積極拓展海外融資渠道。
數據顯示,銀行資金加速流入房地產的情況並未改變。今年上半年,各家商業銀行基本沒給房企貸款,但房企到位資金57225億元,同比增長了32.1%,資金到位率名列前茅。中國農業銀行高級經濟學家何志成指出,這中間大量資金來自影子銀行。
雖然房企最終獲得了錢,但融資成本大幅攀升。有業內人士指出,有的影子銀行甚至以高達40%以上的借貸利率出借資金,但許多開發商卻對此飢不擇食、飲鴆止渴。過高的財務成本使得開發商自身利潤低下,淪爲銀行的“打工者”。
“一方面,導致影子銀行迅速膨脹,已經威脅到中國金融安全;另一方面,融資成本高企必然加大開發成本,最終都會轉嫁到房價之中,由購房人承擔”,上述人士表示。
國金證券分析師曹旭特指出,在經歷了“錢荒”後,金融機構將主動壓縮影子銀行業務,社會融資總量在下半年會放緩。未來房企不僅面臨融資成本上升,更多是項目無法獲得啓動資金,從而延緩開工,對行業的整體投資構成負面影響。昨日,新華社發文也指出,有條件放開房地產企業融資,讓優質的房地產企業公平地享有正常融資渠道,是從行政化管制向市場化管理的轉變,體現了市場化改革應有的題中之義。
房企:添花大房企救命小房企
值得注意的是,從企業類型看,由於目前國內房企的分化已經非常明顯,再融資的放開,對於大型房企與中小房企不可一概而論。對於大型房企來說,類似萬科之類手握數百億元的龍頭企業,即便是確有B轉H股的需求,但也並非十分急迫,A股市場放開再融資意義可能不會太大,頂多是錦上添花,讓其在未來土地市場中更有底氣而已;但對中小房企來說,再融資開閘可能就是一根救命稻草。
國內頭號開發商萬科從2009年之後就沒有再在A股融資過。萬科總裁鬱亮曾表示,過去5年的情況說明萬科不依靠資本市場融資也能發展。近日他提到房企再融資開閘時說,以當前萬科的體量,融資100億元是最起碼的數字,在監管層未明確開閘的情況下,斷然不敢提前設想,即便開閘,融資審批成本也足以讓萬科止步。
相對於國內的融資“沙漠”,香港市場無疑像一塊“綠洲”。但對於廣大中小型房企來說,低成本的海外融資遙不可及,銀行優先貸款的政策優惠同樣可望而不可即,而看似可行的房地產信託融資,高達15%-20%的成本也讓很多企業望而卻步。
近兩三年來,在開發門檻不斷提高的情況下,主要城市市場都成爲一線大型房企的天下。中小房企在土地市場上運作能力有限,無力進入土地招拍掛環節,要靠自己的力量發展已經變得非常困難。在這種情況下,上市房企的再融資開閘可能就會成爲他們緩解資金問題的救命稻草。
不過,一些業內聲音認爲,即使A股房地產再融資開閘,對於中小房企來說依然作用不大。“A股IPO融資環境持續惡化,再融資即使放開,也是有條件的放開。在目前的情況下,即使下半年房地產市場的情況持續明朗,中小房企的前景依然悲觀”,方圓地產首席分析師鄧浩志表示。
調控:鋪路去行政化還是變相鬆綁
樓市調控十年、本輪調控三年以來,業內對於調控的反思一直未斷。
有業內人士向北京商報記者表示,剝奪上市公司融資權,不符合市場化思路。放開房地產融資,實際上是開正門堵邪路,否則都去銀行發信託了。
“房企融資開閘是讓房地產企業融資迴歸市場化,有助於房地產市場的長期穩定健康發展。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,房企融資開閘與房地產繼續進行調控並不相悖。“近年來業內一直呼籲,未來房地產調控應在加強落實現有短期政策的基礎上,着重進行中長期政策制定,建立房地產調控長效機制,更多地用市場化手段而不是行政手段來調控。有條件地放開房企融資政策,就是弱化行政干預,通過市場規律的傳導,達到調整市場結構的目的。”
綠地集團董事長張玉良也稱,短期內房企融資後可能會推高地價、房價,但長期來看,房價最終是由供需關係決定。在張玉良看來,再融資開閘能擴大房地產的供給,對於市場化調節房價是有益無害的。“放開融資後,房地產企業獲取資金,增加投資,反而有利於擴大供給,進而平抑房價。不僅如此,開發商資金不再緊缺後,除了增加居住地產供應外,還會開發產業地產和城市設施配套服務的地產項目,對經濟發展有積極推動作用。”
但也有不同的聲音認爲,在新“國五條”實施三個月後,仍然難以按捺房價上漲、各地“地王”頻出的情況下,如果對房企大開再融資之門,將對房地產市場宏觀調控產生巨大的衝擊和影響。
更有分析直指,在當前房地產形勢向好、樓市調控壓力依然較大的背景下,再融資一旦開閘,房企將會一哄而上,更加兇猛地拿地,從而再擡高房價,更爲一個超級資產泡沫的滋生和膨脹提供溫牀,直接推動宏觀調控前功盡棄,宣告失敗。北京商報記者李芊/文韓瑋/漫畫王飛/製表
房企開閘的市場信號
-官方:
◎目前,針對房地產上市公司的股權類和債券類再融資都已基本放開,併購重組、借殼上市等亦都可以操作。
◎證監會新聞發言人在6月28日的新聞通氣會上表示,對於房地產企業是否存在違反國務院有關規定的情形,證監會在進行相關審覈時,將依據國土資源部的意見來進行認定。發言人特別強調“在進行相關審覈時”,被解讀爲房地產融資將有條件放開。
-房企:
◎進入7月以來,多家A股上市房地產企業因“籌劃與公司相關的重大事項”停牌,包括宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份、中弘股份、榮豐控股等。市場猜測:不止一家上市房企在醞釀再融資或重組事宜。
◎有確切消息表明,已經有企業在就重組之事與監管層進行溝通。
◎金豐投資停牌後,綠地集團董事長張玉良迴應市場傳聞時稱,“有這個可能”,讓市場對房企“再融資放開”充滿期待。
◎多家上市公司表示,目前若國土部在30日內未向證監會給出覈查意見,在審房企的再融資申請就可以繼續推進。而此前,國土部更多是反對或沒有迴音。