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區委書記尚德來在區第十次黨代會上明確指出:“在改革攻堅中破解難題,在銳意創新中奮力前行”。當前,東麗區在高標準推進城市化建設的前提下,與相對滯後的舊樓區形成鮮明對照。地處中心城區的張貴莊街共有18個社區,其中90%以上都是上世紀90年代以前建成的老樓區。由於歷史欠賬,老樓區配套設施不完善,沒有物業公司,小區內的保潔、治安、綠化、維修等問題往往讓人頭疼。近年來,張貴莊街大力推進老樓區綜合整治工作,通過實施“樓道革命”、小區“綠化、硬化、美化”和樓宇對講門安裝等一系列民心工程,昔日陳舊破敗的老樓區,經過綜合整治後面貌煥然一新。然而,如何使整治後的老樓區持續的保持優美整潔的宜居環境,成爲一個亟待解決的新課題。張貴莊街從建立長效管理機制入手,走“舊區新管”的物業管理道路,在老樓區實行“準物業”管理,通過提升服務管理水平,讓老樓區舊貌變新顏,讓居民們也能“人人享有物業服務”。
準物業管理與物業管理的主要區別
所謂“準物業管理”是具有物業管理若干特徵的不完全的物業管理,既不完全依託市場運作,又不完全依賴政府扶持,是市場特性與公益特性相結合,不以贏利爲目的的社區服務管理模式。其核心是服務,本質是爲民,途經是統籌兼顧,目的是破解舊樓區綜合管理難題,不斷滿足居民日益增長的對居住環境改善優化的需求。該模式的特點在於“政府引導、社區運作”,形成“街道扶持、社區運作、公安配合、居民參與”的四位一體的準物業管理格局。優點在於能夠整合街道資源、便於統一管理,高效快捷地爲居民服務,通過專業化和社會化的機制,保障舊樓區準物業管理的長效運行。現階段在舊樓區實施這一模式是生產力發展水平所決定的,也是向物業管理過渡的必然選擇。
推行準物業管理的創新實踐及成效
張貴莊街自2008年實行準物業管理以來,經過5年的實踐,既鞏固了城市綜合治理和舊樓區提升改造成果,實現了管理規範化、長效化,並從根本上解決了舊樓區髒、亂、差現象,滿足了居民改善居住環境的願望,提高了居民生活質量,同時也爲全區乃至全市舊樓區改造後推行準物業管理提供了經驗,得到了市、區領導和區有關部門的讚揚和支持。
(一)準物業管理的創新做法
一是在資金運作上進行了創新。正規新建小區物業純屬企業性質,追求的是經濟效益,物業管理的資金全部來源於居民收費。而張貴莊街推行的準物業管理的資金運作,採取“四託一”的運作方式,即:居民收一點、政府補一點、相關部門支持一點、街辦事處扶一點的方式,運作效果良好。二是在管理模式上進行了創新。準物業不同於一般物業,它是介於物業與敞開式管理之間。通過採取街道扶持、社區運作、居民參與、公安配合“四位一體”的新模式,較好地體現了準物業管理的特點。三是實現了準物業管理與再就業工作的雙向互動。張貴莊街把準物業管理與安置再就業有機地結合,挖掘社區就業資源,幫助下崗失業人員再就業。根據準物業管理的服務項目及人員要求,從社區“4050”人員中選拔200多人,通過培訓,安排到準物業管理隊伍中,這樣既解決了下崗失業人員的再就業問題,又爲社區提供了所需的管理人員,實現了準物業管理與再就業工作的雙向互動,得到了社區居民的認可。
(二)準物業管理取得的成效
一是管理服務創優。爲使管理服務到位,張貴莊街制定了準物業管理服務內容和收費標準,反覆徵求住戶的意見,以達到居民滿意。同時將樓道清掃、環境保潔、門衛巡視和專項設施維護等服務內容以及達到的標準在社區張榜公佈,並送到每一個住戶家中,接受居民的監督。二是小區環境衛生面貌有了徹底改觀。通過實施準物業管理,使樓道淨起來,小區綠起來,路燈亮起來。成立清掃保潔隊伍,對社區進行全天候衛生保潔。樓道保潔員每天對樓道按規定標準進行清理;垃圾清運員對社區生活垃圾日產日清;社區清掃員每天早晨進行全面清掃不留死角;衛生保潔員清理隨時產生的垃圾,杜絕了小區髒、亂、差現象。同時強化日常監管,在街道的具體指導下,由街環管中隊和社區居委會對違章建設和清掃保人員進行管理,對工作質量進行監查。居民對環境衛生滿意度達到90%以上,幾年來無信訪上訪事件。三是社區治安發案率明顯下降。實施準物業管理以來,首先在加強小區門衛安全管理上嚴格制度,嚴格控制外來人員、車輛出入,杜絕小商小販、塞貼小廣告者、收廢品者隨意出入小區,做到門衛24小時不缺崗、離崗。居民普遍反映,住在這樣的環境中有安全感、穩定感,治安狀況走在全區前列。四是社區平安和諧。表現爲社區組織結構更爲合理,各種規章制度完善,管理有序,社區穩定安全;社區內有輕鬆的文化氛圍和良好的社會風尚以及豐富多彩的娛樂休閒活動;社區服務功能完善,社區居民與環境和諧相處。
實施準物業管理存在的問題及對策措施
(一)存在問題
1、沒有統一的科學管理機制。舊樓區的管理問題,全區沒有統一的規劃,沒有制定統一的政策規定,沒有編制具體的實施方案,這就不利於統籌發展,就不能做到兼顧方方面面的利益,整個管理工作很難取得持續的科學發展。
2、資金運作上存在很大缺口。目前在準物業管理中,居委會向居民只收取衛生保潔費每戶每月10-12元(平均每平米不到0.2元),雖然政府每平米補貼0.33元,但這些資金只能維持社區準物業公司辦公經費和清掃保潔人員的工資福利,在公共設施維修及綠化養護上還存在着很大資金缺口,如:房屋修繕和樓宇對講門維護等。
3、公共設施改造提高和延伸管理力度不夠。一般舊樓區最初規劃建設的標準都較低,大部分產權單位或開發商沒有託管,普遍存在綠化、配套公建及管理缺失,已有的公共設施破損嚴重,單純靠街道、居委會進行協調修繕和延伸管理難度很大。已整修的舊樓區公共設施改造標準還不夠高,與全區新的規劃要求差距較大。
4、宣傳教育力度還不夠。一是舊樓區居住人口構成複雜,流動性大,素質參差不齊,許多居民還心存疑慮,對準物業管理的認識和理性消費意識不強;二是居民教育不深入,有針對性地開展教育活動的載體和平臺少,部分居民愛護環境、共享共建的意識不強;三是管理制度還不夠健全,推進落實沒有全面到位。
(二)對策措施
1、加快制定東麗區關於舊樓區準物業管理政策體系。以津政辦發(2012)97號文件《關於進一步加強我市舊樓區提升改造後長效管理意見》和《東麗區加強和創新社區服務管理意見》爲指導,建議區政府儘快出臺東麗區老舊小區準物業管理政策體系,明確指導思想、發展目標、制度措施、職責分工、考覈評價體系等,爲“舊區新管”提供政策依據。同時要充分發揮現有優惠政策的扶持作用。勞動和社會保障、人事、物價、工商、地稅等部門,應依照有關法律法規及政策,積極扶持準物業管理工作的開展。建議將街道準物業管理服務公司認定爲公益性組織,免辦物業管理資質和行業管理合格證,但享有經營權,享受公益性崗位就業政策和稅收優惠政策,免交管理費,享有相應的收費職能,其收入專項用於準物業管理服務。聘用的管理人才應享受我區有關人才政策。
2、多渠道籌措社區準物業管理運作資金。一是發展壯大街道樓宇經濟。借中心城區提升改造之機,建設高端商務樓宇羣。引領商貿物流、餐飲酒店、文化產業、行政服務四大主導服務業改造升級,開拓專業服務、商業服務、信息服務、社區服務四大新興服務業。通過發展壯大街道樓宇經濟,增強街道經濟實力,彌補在準物業管理運作上的資金缺口,以減輕政府與居民的經濟負擔。二是進一步加大公共設施維修資金保障力度。建議將老樓區公共設施維修經費列入財政預算,實行統一管理,集中核算,確保資金的安全使用。三是繼續鞏固保持“四託一”的運作方式,即:居民收一點、政府補一點、相關部門支持一點、街辦事處扶一點的方式,保障準物業管理長期有效運作。
3、建立健全老樓區物業管理一整套管理制度。研究制定老樓區物業管理指標量化體系和綜合評價體系,把老樓區物業管理納入社區目標管理績效考覈內容。加強對老樓區物業管理重點項目、重要工作、任務目標完成情況的指導與督察,落實責任,嚴格獎懲。
4、進一步加大實施準物業管理的宣傳力度。針對推進準物業管理服務中存在的難點難題,各級宣傳部門、街道、社區居委會,要採取多種形式,全面宣傳實施準物業管理的目的意義、管理模式、服務內容、服務標準及業主的權利義務。準確宣傳有關政策規定,讓居民充分認識到準物業管理不是單一的福利行爲,而是權利與義務的對等,培育居民對準物業管理的理性消費意識和共建共享意識。深入宣傳物業管理方面的法律、法規,不斷增強居民依法納費的自覺性。要增強管理服務的透明度,定期徵求意見,接受居民監督,完善管理制度,不斷創新和提高管理服務水平。
總之,現階段在舊樓區實施準物業管理這一模式,是建立和完善舊樓區長效管理機制的一項重要舉措,只要我們不斷完善服務內容,努力提高服務質量,準物業管理在舊樓區管理中一定大有作爲。
(作者系張貴莊街道辦事處幹部)