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昨日,麻涌鎮漳澎村推出兩宗商住商服連體地塊,總面積爲64655平方米,總價16112萬元,起拍樓面價890元/平方米。然而,和近期商住商服用地拍賣時頻頻出現的高溢價率相反,這兩宗地均遭遇了流拍命運。
利潤空間難敵開發風險
據記者瞭解,兩宗地塊普通商品住房佔比僅爲50%至70%,商服用地佔比高達30%至50%。作爲參照的是,2013年麻涌洋房成交均價每平方米近5800元,商鋪成交均價每平方米近18000元。相比之下,不足每平方米1000元的樓面起拍價,利潤空間非常大。
今年1月麻涌一宗流拍後重新掛牌成交的商服用地溢價率34.7%,成交樓面地價達到了每平方米2480元,早在去年5月,麻涌東太村商服用地也以樓面地價每平方米2098元成交。麻涌雖然並不是樓市的熱點鎮區,但是區域內新盤不多,又有連接廣州、深圳、珠海等成熟的片區優勢,在水鄉規劃利好的大背景下,當地樓市發展潛力很大。
然而,在這樣的大環境之下,兩宗地依然難逃流拍命運,原因何在?對此,業內人士普遍認爲,兩宗地本身素質一般,且位置較偏,開發風險較大,前景很一般,難以吸引開發商入市。
東莞中原研究部分析人士指出,漳澎村兩宗地塊慘遭流拍,除了地塊規模較大,商業比例過高開發風險不可控之外,還有其他原因。
兩宗地均處於麻涌南部,東面與沙田鎮僅一河之隔,南面與番禺蓮花山隔海相對,西面連着新沙港,轄區內還有虎門港新沙南作業區和新沙港兩大港區,地理位置優越。
但與此同時,地塊遠離鎮中心,商業以及生活配套並不完善,此外,本地人多以自建房爲主,外來人口則以新莞人居住中心爲主,周邊並無成熟的商品房小區。兩宗地塊毗鄰漳澎村村委,雖然周邊有廣深沿江高速、麻涌大道、漳澎二路、新沙路等交通幹線環繞,但沿着漳澎二路南下僅有興發百貨、麻涌醫院漳澎門診部等少數設施配套,生活氛圍不夠濃厚。
水鄉利好政策影響尚需時日
根據東莞中原研究部數據監測,麻涌鎮自2000年至今,共推出81宗地塊,其中工業用地67宗,商住地5宗,商服用地2宗,多年來該鎮土地市場呈現商住地供應稀少,工業用地唱主角的局面。
人氣不足是麻涌樓市發展長期屬於相對滯後水平的重要原因。數據顯示,從2008年至今,麻涌住宅購買力長期徘徊在3萬平方米左右,最高的2009年也不足6萬平方米。
研究部分析人士稱,麻涌作爲東莞著名的魚米之鄉,擁有豐富的土地資源,但是經濟重心長期放在農業上,經濟水平不甚發達,本地常住人口僅15、16萬左右。近年來麻涌政府改善商業與工業結構,大力發展產業經濟,充分利用自身資源,完善港口配套設施,加大招商引資力度,促進當地工業經濟發展,尤其在水鄉一體化概念的催熱下,造成工業用地成交十分搶眼。
“但是產業的發展受到區域內現有的交通、市政配套不足影響,要產生一定的產業羣聚需要很長的一段時間,在水鄉片區規劃中也未如洪梅、望牛墩一樣交通樞紐核心優勢明顯,難以匯聚人氣。”
此外,分析人士認爲,下半年開發商資金相對上半年沒有那麼充裕,在有更多選擇的前提下,有限的拿地資金,開發商拿地會更趨理性,對於優勢不那麼明顯的地塊會謹慎入手,而部分優質地塊則可能面臨激烈搶拍。(記者/龔名揚)
標籤:麻涌地塊商住樓面水鄉