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深圳購房者『無房可選』的困局有望在下半年破解,房價上漲勢頭也有望停歇。南方日報記者魯力攝
今年上半年,深圳新增商品住宅供應量較去年下半年有大幅下降,加之上半年政策等影響刺激不少買家入市,供需矛盾中進一步推漲深圳今年上半年的房價,不少購房者陷入『無房可選』的困境中。而到了下半年,深圳房源緊缺的局面將有所緩解,多家機構監測數據顯示,深圳今年下半年都將有逾60個新建商品房項目入市,這一數量遠高於上半年。不少專家表示,這一波供應潮將緩解目前市場供需緊張的局面,並對房價的上漲勢頭起到遏制作用。今年下半年深圳住宅市場上行勢頭恐放緩,總體呈現『量昇價穩』的局面。
下半年入市新貨逾五成是中小戶型
據世聯地產的統計,下半年預計深圳將超過60個住宅項目新開盤或加推,全新盤佔比在六成以上,預計市場供應300萬平米左右,可售面積環比增長約三成。
而另據搜房網數據監控中心的統計,2013下半年深圳樓市預計有72個住宅項目(包括商務公寓和別墅)開盤或加推。其中,純新盤44個,在全市預開盤總量中佔61.11%;老盤新開項目有28個。從推盤區域來看,2013年下半年深圳樓市推盤主戰場仍然是寶安和龍崗片區(24個純新盤和24個老盤加推),佔全市總推盤量的66.67%,而新供應樓盤一直緊缺的原特區內四大片區總推盤量還不足四成。毋庸置疑的是,多家中介機構的監測都顯示,下半年深圳入市的房源不會低於上半年,甚至會超出不少。
而從深圳下半年新房供應的區域來看,主推剛需戶型的龍崗和寶安依然是房源最多的區域。據統計,2013年下半年寶安片區預計有21盤入市(純新盤11個,老盤新開項目10個),龍崗片區預計有27盤亮相(純新盤13個,老盤新開項目14個),其主推戶型都以中小剛需戶型為主,此外還有商務公寓、別墅和綜合體項目等。
專家表示,寶安龍崗片區持續火熱主要源於:第一,深圳城市發展中,寶安和龍崗片區是現在和未來很長一段時間內重點開發的區域;第二,區域規劃和開發商加快推盤步伐使得這兩個片區成交活躍;第三,充足的房源再加上價格優勢造就了剛需大軍集中置業寶安龍崗片區。
而定位豪宅和高端住宅的南山片區在2013年下半年預計有11個項目亮相(純新盤9個,老盤新開項目2個),主要供應的都為88平方米以上中大戶型,其中還包括別墅和復式產品。福田片區和鹽田片區推盤量相當,均為6個(5個純新盤,1個老盤新開)。其中福田所推項目物業類型為中小戶型剛需,商務公寓和綜合體;鹽田片區所推項目則主打別墅,中大戶型產品。而目前主打城市更新的羅湖片區更是地缺價高,2013年下半年預計僅新世紀四季御園在6月底7月初入市推出50—140平方米戶型。
而據統計,在2013下半年深圳樓市預開盤的72項目中,其中中小戶型比例為49%,中大戶型和大戶型比例為25%,商務公寓和綜合體項目佔19%,別墅項目佔7%。這表明,剛需仍是2013下半年深圳樓市的主戰場。
『銷量增速呈現全年前高後低趨勢』
從近期參加開盤現場的市場反應來看,6月購房熱度相比三四月份稍有降溫,但隨著2013下半年純新盤加快入市,老盤積極加推,預計深圳樓市或將迎來新一輪購房潮。
『深圳房價下跌的可能性不大』,搜房網分析師表示,良好的市場發展加上購房者看好市場預期,2013年下半年開發商有可能繼續以量換價,但在沒有新的房地產調控政策出臺的前提下,深圳房價預計將有穩中上漲的趨勢。
而DTZ戴德梁行華南及華西區研究部助理董事張曉端則認為,受宏觀環境包括整體經濟走勢、貨幣供應情況以及國家政策等諸多因素的影響,深圳住宅市場繼續上昇的勢頭或將在下半年受阻,但同時來自需求層面強大支橕以及未來有限的新增供應扔將維持深圳市場的平穩前行。
戴德梁行的研究報告認為,今年以來整體經濟延續了去年相對低位的增長態勢,隨著年中包括投資、消費、工業生產等經濟指標的走弱,整體經濟增長難改下行預期,依托於經濟的房地產發展動力也將隨之減弱。同時在貨幣供應趨緊的大背景下,作為資金嚴控流入的房地產業,也將面臨資金鏈緊張和融資成本高企的問題,而個人按揭貸款也出現階段性收緊的跡象。
在政策調控方面,隨著『限購、限貸』等政策調控效果的逐漸弱化,『新國五條』的溫和落地並沒有逆轉住宅市場的快速上行態勢,房價的持續上漲使得政府加碼房地產市場調控的壓力倍增。而另一方面,在此前出臺的『新國五條』之下,政策仍存在進一步收緊的空間——嚴格按照20%比例征稅個人所得稅、擴大限購城市或范圍、收緊住房按揭貸款和提高首付比例、擴大房產稅試點城市、加強預售管理等。因此,張曉端預計市場持續上行將可能致政策在執行層面進一步收緊。
世聯地產首席分析師吳志輝認為,由於之前地方政府出臺的限價政策與當地居民的可支配收入實際漲幅掛鉤,而大部分城市的房價上漲幅度已經超過或接近當初制定的目標,所以為了控制房價進一步上漲,地方政府將加大對商品房預售價格的管制的同時,積極滿足居民家庭首套自住購房需求。此外,吳志輝認為,資金面已經產生轉向,偏緊的資金面將繼續左右市場成交的表現,『下半年房價將延續最近兩個月來逐步放緩態勢,銷量增速將逐步下降,呈現出全年前高後低的趨勢』。
『錢荒』對房企發展影響較小
而對於『錢荒』是否會對下半年房產市場產生影響,戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮表示,『錢荒』缺的錢中沒有多少進入房地產業。蔣尚禮解釋,盡管出現錢荒,但中國整個貨幣的供用是非常充足的,問題主要在於貨幣投放在哪裡,貨幣的投放地應該要對整個經濟都有促進作用,但是現在資金大多流向一些大的銀行等金融機構,這些機構利用國家的低利息成本從事借貸,『而房地產相對來講吸入的貨幣比較少,因此錢荒對中小企業發展的影響是比較小的』。
但蔣尚禮也表示對中小房地產企業發展的一些擔懮,中小房地產企業在資金、背景等方面都遠遠不及央企等大型企業,銀行在借貸業務上面一般比較青睞那些資金更雄厚更有實力的企業,盡管有些中小房地產企業可能通過一些渠道向外資企業貸款等,但是它們的發展還是會受到很大的限制。蔣尚禮認為,中小企業的發展還是主要看未來城市化的進程怎麼樣,城市化布局怎麼樣,國家的政策是否明朗等來判斷。
而且現在越來越多的房地產大企業並購小企業,據戴德梁行另一位負責人介紹,雖然在現階段很難出現一個快速洗牌變化,但是會朝著這個趨勢走,大企業可能會越來越大,而小企業也越來越少。該負責人也表示企業並購也不是一件壞事,有時候大企業有資金而小企業有項目,這兩個企業的合並能使雙方的優勢都得到凸顯。
此外,在整體經濟相對低位,投資等經濟指標的走弱會使房地產發展動力也將隨之減弱,外資在這種情況下是否會有撤出中國房地產市場的趨勢呢?蔣尚禮表示,雖然很多外資企業在中國做了大量的投資,但是從外資直接投資資金上來看,外資投入中國的資金並不是很高,而且外資並沒有在實體經濟房地產上投入很多錢,相反,資金大多流入到股票、債券等金融行業。因此外資對中國房地產的影響會相對小一點。