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- 『下半年一二線城市土地市場仍會保持高溢價率狀態』
上半年土地市場的熱度,已體現到統計數據上。
7月16日,國土資源部下屬中國土地勘測規劃院發布的統計數據顯示,今年第二季度,該機構檢測的全國105個主要城市中,住宅地價環比(較上一季度)上漲的城市增至94個,且漲幅仍在擴大;綜合用地價格環比上漲的城市有95個。
上述統計稱,二季度,全國重點城市中,地價水平呈東高、西次、中低的布局。東部地區平均地價高於全國和中西部地區。
一位最近在全國拿地生猛的福建開發商,眼下仍在緊盯上海土地市場,『住宅和商業用地,全部都感興趣。』
按中國土地勘測規劃院的統計,二季度上海宅地價格環比漲幅為3.38%。
溢價率環比再衝高
上述中國土地勘測規劃院的統計顯示,今年二季度全國地價總體仍在加速上漲。
今年第二季度,全國主要監測城市地價總體水平為3226元/平方米,其中,商服、住宅地價分別為6044元/平方米、4799元/平方米,環比分別上漲1.34%、2.06%。商服地價環比漲幅縮小0.73個百分點,宅地價格環比漲幅則擴大0.29個百分點。
同比(較去年同期)來看,二季度地價漲勢更為明顯。統計顯示,第二季度全國主要監測城市綜合、商服、住宅地價同比分別上漲5.11%、5.48%、6.13%,漲幅較上一季度分別上昇了1.25、0.95、2.01個百分點,地價同比增幅連續三個季度擴大,『整體漲勢步入較高位區間運行。』
中國土地勘測規劃院昨日發布的一則報告稱,二季度土地市場處於平穩上昇階段,房企為滿足發展需求,補充土地儲備需求強烈,加之房價持續上漲,市場看好後期樓市,引致土地市場有所昇溫。
某港資開發商提到,不少開發商都是按區域拿地,長三角、珠三角、京津以及香港,這當中是有彈性的。如果長三角不拿,集團可能就把錢調給珠三角了。萬科上海公司那麼積極拿地,可能也是因為不拿地錢就會被調走。
可見的是,二季度土地市場開始頻現高溢價成交。
截至6月30日,二季度上報異常交易地塊有115宗,較上一季度增加36宗,與去年同期的50宗相比,數量更是大幅上漲。溢價率方面,二季度上報異常交易地塊平均溢價率為142%,較一季度上昇了22個百分點,較去年同期則下降了20個百分點。
上述港資開發商直言,溢價率高的地塊都是住宅地塊,『我們也一直在長三角尋找好的、安全的住宅地塊,也就是未來銷量有保障的地塊。偶爾有一兩塊優質宅地出來,開發商就瘋搶。』在他看來,溢價率高企的根本原因,是『優質地塊屈指可數』。
該港資開發商解釋,『開發商可以少賺一點,但不可以陷在手裡。』據他介紹,該公司想拿一些住宅地塊,以及好地段的辦公樓或綜合體地塊,『外環線附近或以內吧。』
下半年『高燒』難退
對於下半年的土地市場,中國土地勘測規劃院的報告認為,隨著三季度土地供應逐漸放大,以及部分城市優質地塊入市,市場出現高價地的可能性依然存在,土地市場上昇態勢不會發生根本性變化。
這與不少開發商的判斷頗為契合。
一央企開發商認為,下半年土地市場熱度還會延續。只要國家政策沒加限制,銀行沒有斷糧,地方政府還是會抓住機會,推好地。開發商錢現在多了,要花掉。另外,上半年銷售不錯,要趕快補倉,以維持團隊生存。『大家都被這個規律左右。市場低落的時候,開發商沒錢大家都沒錢。市場熱了,大家都有錢,都搶地。』
該央企開發商透露,該公司想在寧波拿一塊核心商業用地,『去年拿得太猛,我們在上海成了非主流開發商。』
前述港資開發商同樣認為,下半年土地市場會延續強勢,『新的全國性房企土地儲備不足,加上過去一年半,銷售回籠令大家資金充裕。』該開發商下半年的拿地預算是30億至50億元,『拿兩三塊地,不要把雞蛋放在一個籃子裡。』
中國房地產數據研究院執行院長陳晟判斷,下半年一二線城市土地市場仍會保持高溢價率狀態,三四線城市會比較冷。開發商更認可一線城市樓市的安全性。
國家稅務總局重提研究房產稅試點擴圍
土地市場高燒難退之際,官方再度吹風房產稅試點擴圍。
就在昨日,房產稅擴圍的預期再度昇溫。7月12日,國家稅務總局發布《關於轉變職能改進作風更好服務大局的通知》(下稱《通知》),提出『研究擴大個人住房房產稅改革試點范圍』。
這一表態並無新意。早在今年5月,關於擴大個人住房房產稅改革試點范圍,國家發改委有關負責人便已表態,『今年會有具體動作』。此後的7月14日,《中國證券報》援引權威人士的消息稱,目前多個城市已將房產稅試點方案上報中央待批。杭州有望成為繼上海、重慶之後,第三個試點向住宅征收房產稅的城市。除了杭州,深圳、北京等—線城市以及個別二三線城市,也已將房產稅改革試點方案上報至中央政府。
不過,業內人士普遍認為,被寄望甚多的房產稅,試點擴圍不會倉促鋪開。原因之—是,如果住房交易環節的稅負不降,光開征房產稅,可能增加購房者負擔。
事實上,7月12日發出的《通知》,除了談及房產稅,還提及多項稅改計劃,包括『紮實做好營改增擴大試點工作,促進產業轉型昇級和結構優化』;『研究合理調整消費稅稅率結構、征收范圍和征稅環節』;『進一步完善資源稅制,加快研究開征環境保護稅』;『積極研究綜合與分類相結合的個人所得稅制度,公平收入分配』等。
此外,《通知》還提出,要加強國際稅收管理,『加大雙邊磋商和預約定價工作力度,避免和消除國際重復征稅』,『進一步做好世貿稅收工作,積極應對國際貿易爭端。加強國際稅收交流與合作,主動參與國際稅收規則制定,增強我國在世界稅收領域的話語權』。