|
||||
南浦村在新政策支持下,土地市場開放的模式獲得了階段性的成功。
南浦村地塊是禪城『9號文』實施後,首塊成功征收招拍掛的大宗土地。
事實上,記者采訪獲悉,在過去的二十年,南浦村的村民曾洽談過15個開發商但最終均告吹,用他們的話說,曾經與佛山大大小小的開發商都接觸過。20年都難以搞定的改造開發一朝實現,並以市場化的激烈競價和高溢價率證明了地塊的價值。其背後,有禪城『9號文』、『39號文』和惠及村民的動遷補償政策的支橕,同時亦有政府角色之變和高效的團隊執行力的支持。
7月9日,沈寂了大半年的禪城土地拍賣市場一下子『火』起來了。當天21時許,禪城區主要領導還守在區國土城建局的食堂,緊盯著電視大屏幕上不斷跳動的數字,這場從當天16時就開始的南浦村地塊網上掛牌出讓仍在進行。最終,八家房地產公司經過5個多小時、437輪的網上競賣,於21時24分由廣州某地產商以17.72億元奪得『花球』,地塊溢價率高達96.20%。
資料顯示,南浦村地塊編號為佛禪網(掛)2013—004,位於禪城同濟路南側、嶺南大道東西側,規劃淨用地面積超過5.5萬平方米。起拍價為9億元,這是禪城區今年以來出讓面積最大、起拍價最高的商住用地。該地塊由4宗小地塊組成,地塊一、地塊二、地塊四規劃用途為商業商服,地塊三為住宅用地。
關注
1
動遷為何這麼快?全體村民100%通過表決
『南浦村地塊的改造工作到今年已拖了十多年,』祖廟街道相關負責人表示,該地塊的改造和搬遷一直缺少推動力,從1995年到2012年間,村民曾與15家開發商接洽過,但最終村民一直難以達成共識。在調查走訪中,街道獲悉,村民最擔心的還是回遷問題。季華路作為高端商務帶的集聚優勢正在凸顯,而南浦村旁邊的南村村民小組成功引入了萬科地產,南浦村面臨著新的機遇。
2012年4月,征收公告貼進了南浦村。這一消息立刻在村裡引起了轟動。事實上,在城市不斷南拓的過程中,南浦村的地理位置顯得愈發優越。在過去的二十年間,南浦村村民曾就因村集體土地的開發問題,接觸過15個開發商,用一些人的話來說,村民與佛山大大小小的開發商都接觸過。但這樣的談判最終均告吹,村集體土地改造一拖再拖,多年來,村集體的物業收益大多來自村民自有物業的出租收益和沿街一層廠房、鋪位的租金。有業內人士透露,而此前,南浦村的一年租金收益維持在400萬元左右。
但聽到改造消息後,有村民也曾向記者直言:『很擔心,千萬不要像之前的某些舊改項目那樣爛尾。』對於補償方案和回遷等與自身利益息息相關的問題,村民尤為關注。
在此之前,負責土地整理的祖廟街道工作人員,分成19個工作小組已經開始進入南浦村開展入戶調查。工作小組中的一位負責人,曾參與祖廟東華裡等多個大型舊改動遷工作,有著豐富經驗。禪城『9號文』出臺後,調動了鎮街一級參與到舊改土地整理的積極性,這位負責人再次投入南浦村200多戶村民及居民的動遷工作。
『我們粗略統計,兩個月裡,工作組入戶調查多達2000多次,將村民意見一一梳理後,連續召開了村兩委乾部座談會、村民小組和村乾部會議、黨員代表會議等。』這位負責人表示。入戶調查數量之多,發動人員之廣泛,對於工作組來說:『動遷首先解決政策是否到位,村民思想通不通的問題。只有前期工作做到位了,纔有舊改下一步工作的順利開展。』
『可以說,除了老城區在城市昇級中不斷提昇環境配套外,禪城乾部的精神面貌、團隊執行力和創新的工作方法,積聚起區域競爭中新的軟實力,為南浦村地塊的改造和老城區的發展大大提速。』禪城區一位負責人這樣評價說。
當群眾大部分的疑問被解答後,2012年6月,南浦村召開全體村民大會的日子終於來臨,在這裡,全體村民要進行實名制投票表決這片土地未來的命運。幾乎沒有懸念的是,最終當天到場的村民100%全額通過,村民用按指模的方式鄭重地表達了自己的意見。而根據祖廟街道這位動遷負責人的回憶,當天與會的村民有5人缺席,但缺席的村民回來後,也同樣以按指模的形式贊成。
繼村民大會通過全體表決後,村民發現,他們並沒有像預想的那樣等來上門簽訂合同的工作人員。『我們通過先談物業返還、再談土地征收的方式,打消了村民的疑慮。』就在這個過程中,甚至有村民主動上來詢問簽合同事宜。事實上,在村集體土地的改造開發中,村民和村小組乾部們都已經意識到,單純的房地產發展項目不足以保證南浦村長遠的、可持續的發展。
當舊改物業返還的問題最終確定後,去年7月16日,工作人員纔正式進駐到村民小組辦公室,開始接待村民並真正簽訂動遷合同。截至去年7月28日,短短十多天時間裡,該村90%以上的村民已經簽了合同。而到了去年12月17日,村民的簽約率高達99%。而剩下的1%並不影響地塊的建設。南浦村的回遷安置房住宅有8種戶型供拆遷戶選擇,戶型面積從52平方米至121平方米不等。南浦村地塊招拍掛文件規定,競買者必須承諾優先建設回遷安置物業,2015年底前,拆遷戶便可收到鑰匙入住新居。
關注
2
南浦村舊改背後的政策創新樹農村區域價值標杆規范化舊改打開投資大門
位於城市中軸線上的南浦村地塊,一推出市場便成為關注焦點,吸引八家公司競逐該地塊,該地塊最終的成交,為禪城農村集體土地的舊改開發樹立了新的價值標杆。記者注意到,在該地塊最終中標公司第二天發來的說明中提到:『南浦村地塊是稀缺的大型地塊,未來的開發建設將集商業、商業服務業與居住功能等於一體。』這份說明還提到,『我們看好禪城未來的發展。』
南浦村地塊在交通、公共文化設施以及綠化環境上不斷改善和成熟度別具吸引力。其背後,禪城老城區坐擁深厚的歷史文化積累,而在城鎮化的新一輪發展中,老城區作為城鎮化中的存量部分,通過持續的環境優化和配套提昇,城市化的存量價值正在不斷提昇,去年佛山啟動城市昇級三年行動計劃以來,禪城更是不遺餘力地改善舊城區環境,加大對公共基礎設施的投入和城市昇級的力度,城市的整體價值不斷提昇,物業價值也水漲船高,發展前景令開發商拿地信心更足。
而對於農村集體土地的開發來說,一個事實是,禪城舊改的主戰場向村集體土地轉移,村集體土地通過舊改整理發掘出來的產業載體空間優勢正不斷積聚。粗略統計下來,僅祖廟街道就有2800多畝土地涉及300多萬平方的農村土地可供改造發展。但不能否認的是,城市與農村的二元發展格局依舊存在,農村集體土地的整理開發亟需解決諸多歷史遺留問題和利益關系重重的問題,並亟待規范化、法制化。
有業內人士表示,政府以『征收』形式收回集體土地,並面向市場打開投資大門,在禪城還屬首例。其背後,禪城『9號文』的出臺明確確立了舊改過程中各方互惠共利的模式。但一直以來,從村集體土地的前期土地整合開始,一直到推出市場,整個過程中大多是由村集體面向開發商進行協商溝通,其間的弊病和歷史問題村民感受深刻。有業內人士告訴記者:『這種模式下,集體土地轉讓常常人為設置限制性條件,極容易滋生腐敗現象,損害村民利益。』
而『9號文』規定,關於村集體『三舊』改造用地,無論收儲後公開出讓,還是村集體自行轉讓,都不能夠設置限制性條款,不能量身定做。南浦村舊改案例中,一位基層乾部向記者直言:『避免村乾部直接接觸開發商。其實作為村乾部,怎麼做都不行、怎麼也說不清楚,比如與開發商商談的條件太低,根本向村民交不了差;條件太高,又嚇跑了開放商。如果由政府直接參與商談,對於村官也是一種保護。也促使村官們更有信心地面對村集體的發展和社區管理工作。』
同時,值得注意的是,在南浦村舊改片區的土地整理中不難發現,作為『三舊』改造的前沿陣地,鎮街具體負責改造項目的前期土地整合並全程推動的積極性大大提高。政府在村集體土地改造中的角色,從此前的『中間人』轉變為引導者和主力推動者。
在此前的舊改土地出讓模式中,出讓收入分配機制往往是區政府與村組以7:3的比例分配土地出讓價款,鎮街並沒有任何出讓金收益,有時地塊周邊的道路等基礎設施配套費用還要鎮街負責。而『9號文』規定,將區政府收取的『三舊』改造產業用地出讓金,按一定比例撥付給鎮街,同時增加產業用地出讓金返還比例,如村集體留用地用於發展產業的,返還比例從60%提高到70%,非留用地由0提高到20%,項目所在鎮街也可享受產業用地出讓金分成。可以說,新規定打破了原有的資金分成模式,鎮街也將在土地出讓金中『分得一杯羹』,解決了鎮街在參與土地整理中的積極性問題。
值得注意的是,此次南浦村村民將獲得23000平方米的物業返還,『9號文』中明確,充分考慮村民對於取得長期性、可持續性收入的需要,在原來貨幣補償的基礎上,增加實物補償的方式,村民既可選擇貨幣補償,也可選擇預留一定比例的物業長期發展,有利於提高村集體提供土地進行改造的積極性。
-鏈接
禪城『9號文』即《禪城區通過『三舊』改造進一步促進產業提昇發展的意見》,旨在破解產業發展『缺載體』的難題,調動鎮街、村組和企業參與土地整理和發展產業的積極性,並通過配套文件對農村集體土地開發進行了一系列的規范。
理順市場關系打開投資大門
-觀察眼
南浦村地塊的吸引力背後,其天然的黃金區位和成熟的配套是表象之一。事實上,在快速的城市化進程當中,享受了多年土地紅利的村集體,改造意願和積極性空前強烈,但越是地塊配套成熟、地理位置優越的舊改項目,往往就是矛盾重重的糾結點。作為政策支橕的『9號文』、『39號文』,表明了政府理順集體土地與市場關系的決心。村集體『三舊』改造用地,無論收儲後公開出讓,還是村集體自行轉讓,都不能夠設置限制性條款、不能量身定做。對於政府來說,也不能再把舊廠房、舊土地的整理責任推給村民小組,鎮街都要參與進土地整理中來,理順這一工作機制意味著對集體土地舊改開發先行規范,而後打開區域市場的投資大門,這樣的工作格局得到了村民和市場的認同。
回首過去,在集體土地利用轉向空間集約發展之際,利益之手頻頻伸向舊村居改造,土地與利益滋生了巨大的腐敗空間,此時,政府在政策引導和規范上絕對不能缺位,相反還必須未雨綢繆,科學引導,並加以規范化、法制化。如果城市化舊改涉及到的基層群眾利益不能理順,不但整個區域勢必錯過發展機遇,更會引發一連串的社會治理矛盾。
此前的改造模式,村官直接洽談開發商,每個程序、每個環節的可操作空間都不小,『為求關照就給村官送豪車、送別墅』的交易黑幕村民並不陌生。2006年,南浦村土地已轉為國有,但此次改造地塊范圍內八成地塊涉及村民住宅及村民賴以生存的物業。事實上,村民往往處在舊改利益鏈的最末端,站在村民的角度來講,既盼望改造,又擔心改造和補償中會出現不公平和不透明,擔心項目會爛尾。而對於開發商來說,面對的是村委會和廣大村民,投入舊改地塊也並非一蹴而就,同樣需要更多的耐心和精力。從這個角度講,也就不難理解,以南浦村為代表的村小組從上世紀九十年代就開始接觸多個開發商,但始終未能啟動舊改的個中原因了。
另一方面,對於政府來說,缺少操作規范的舊改,村民采取非常手段爭取補償款的情況頻頻上演,此時,政府的角色就成了各類舊改矛盾中的『消防員』,鎮街也同樣投入精力扮演『滅火者』的角色。以上這些利益糾結點可以說既是歷史遺留問題,也是城市化中箭在弦上、不得不變的問題。
從政策方面入手,規范和開放舊改市場,並引入充分的市場競爭,推動土地的高效利用,在實際操作中,以高效廉潔的工作團隊破解糾結的利益鏈,禪城有一支高效率、高執行力的工作團隊。他們把基層工作做得紮紮實實,把群眾的擔懮化解在基層一線,因此纔有了惠及南浦村村民的補償政策——村民住宅有合法產權依據的,整棟房產一層按照1:1.2的比例進行產權置換的政策,纔有了一場全體村民大會幾乎百分百通過的結果,可以說,這些變化正是政策的支橕力、團隊的執行力共同作用的結果。
本版撰文:南方日報記者閻鋒
攝影:李細華