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是“餡餅”還是“陷阱”?
●本報記者顏菊陽
“新型城鎮化機遇下,商業地產已經進入到向三四線城市縱深發展的階段”。
6月23日,在由全國工商聯商業不動產專委會、承德市雙灤區政府主辦的商業地產與區域經濟發展高峯論壇上,全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱凌波如是說。
新一輪城鎮化帶來的大量消費需求,正爲三四線小城市商業地產帶來前所未有的發展機遇。但是,對於一哄而上要搶食城鎮化“蛋糕”的各小城市地方政府、地產商、投資商們而言,卻也“沒那麼簡單”。業內人士認爲,在上一輪城市化浪潮中興起的商用建築大量重複建設、供應過剩的風險還待部分二三線城市長期消化。
低成本高回報
商業地產將成城鎮化引擎
毋庸置疑,城市首先是“城”——圍牆和房屋,以居住爲主;其次就是“市”——街道和商業。商業地產是“市”的題中應有之義。
但是,上一輪的城市化實質只注重了單一功能的“城”的發展,簡單而言,成了住宅地產商的城市化。
“單一功能模式無疑是失敗的模式”,朱凌波指出,“第一代城市化主要是在大城市和城市羣,很多城市化的推進過程中都是單一功能,比如過去的大盤時代是單一的居住功能,工業園區、產業園區、開發區職則是單一的產業功能。”
對於城市化所需的商業地產,此前並非沒有涉及,2003年開始的國內商業地產熱潮已是體現,但是,由於中央政府在商業地產管理上的缺位、金融創新的缺位以及地方政府的助推,造成了過往的商業地產開發中存在大量的克隆現象,形成了千店一面、萬城一面的同質化問題,城市與城市之間的招商引資也愈演愈烈;商業地產、城市綜合體面臨過剩風險;城市規劃、交通規劃、商業規劃嚴重分離導致城市居民以單一潮汐式的消費方式爲主;交通堵塞、大氣污染等大城市病日益嚴重,影響城市發展和人們的生活。
朱凌波認爲,新一輪城鎮化和此前一輪的城市化已截然不同。“三四線城市正取代一線城市成爲城鎮化的主角,商業地產將取代住宅房地產成爲引擎。”
據介紹,在未來城鎮化進程中,隨着行政區劃的調整和“擴市減縣”的可能推進,很多地級市可能都會有超過500萬人口,這意味着新一輪城鎮化中,地級市、縣級市的小城市將有巨大的發展空間。
眼下,萬達、中鐵、中冶、摩根士丹利等本土、外資大型開發企業早把未來十年的布點放在了二三四線城市。
“低成本、高回報率是開發商對二三線城市甚至四線城市商業地產趨之若鶩的關鍵詞”,21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔說,在三四線城市,從拿地到建築,同樣十萬平方米的商業項目,地價可能比一線城市相差12-13倍;而三四線城市由於門店少,不像一線城市密集,銷售極好帶來的租金回報並沒有10倍以上的差距;此外,三四線城市做開發還能享受地方政府稅務、地價等各方面支持,能實現開發商的最大利益化。
發展三四線小城市商業地產是地產商和地方政府利益的“不謀而合”。北京博地瀾屋設計機構總設計師曹一勇坦言,對於地產商而言,住宅銷售由於房地產新政已面臨困境,轉型成爲必需;地方政府則要求地塊不僅解決居住問題,還得有商業和生活、服務等配套,商業項目能給當地帶來稅收、政績,由此商業成爲開發商拿地的條件之一。
而由於一線城市商業的逐漸飽和,小型地產企業拿地愈發困難。以北京爲例,在2000年前,北京人均商業面積是0.7平方米,當時人口1276萬;2005年,北京商業面積達1300萬平方米,人均商業面積1平方米;如今,2013年,北京商業面積已超過4000萬平方米大關,按2000萬人口計算,人均商業面積已達2.45平方米。與美國諸多一線城市、日本、我國香港等國家和地區相比,其人均商業面積均未超過2平方米。
曹一勇認爲,一線城市商業地產已相對飽和、同質化,甚至二線城市也有超飽和傾向,但是三四線城市,城鎮化的需求會帶來消費需求的大量增長,三四線小城市商業地產會成爲重點區域。
三四線城市商業地產
謹防泡沫化風險
在城鎮化口號下,當前以物流園區、城市綜合體爲名目的各種商業地產項目、工程已納入全國各三四線城市政府的“十二五”規劃,100個城市綜合體、規劃上百平方公里的大型商貿物流園區等都在一個個名不見經傳的小城市鱗次櫛比地出現,相比前一輪的城市化住宅化的主導,此輪以商業地產爲主的三四線城市主戰場能否避開一線城市“前輩們”的覆轍?
此前,住宅市場持續調控,不少開發商向商業地產轉型,愈發導致商業地產投資井噴,數據統計,2010年商業地產是住宅開發的1.5倍,2012年上半年這一數據翻新到“2倍”,與此同時,國內一二線商業地產的空置率在10%左右,大型商業地產甚至達到50%,引發了商業地產泡沫化的擔憂。
對於深入三四線城市的大型開發企業而言,其動機可解釋爲搶佔三四線城市所謂的“窪地市場”。一般人士認爲,由於商業空白點多,空間大,三四線城市商業地產的複製較一線城市更簡單,在瞭解城市的級別、收入、人口,商業項目位置,操作模式後,全國性的高速複製相對容易成功。
但是,事實果真如此嗎?三四線城市需要什麼樣的商業地產?在新城鎮化的市場語境下,小城市商業地產商應當如何求生存?
目前,由於開發商普遍資金缺乏,租售結合往往成爲三四線城市商業地產的主流模式。但是,事實是,要做好一個好的租售結合的商業項目,要求的要素非常之多。即便在一線城市,諸多大型資金實力雄厚的地產開發商也不敢“沾染”散售型商鋪。
蔡宇翔認爲,要做好一個租售結合的商業項目,除了考量開發商現金流的實力外,還必須同時具備六項“技能”:一,有足夠的體量,足以成爲城市的亮點;二,項目功能定位實用;三,足夠體量的主力店、次主力店,能支撐銷售型商鋪的長期運營;四,主力店品牌號召力強;五,業態符合項目定位;六,項目設計美觀性。
服務國內諸多二三四線城市商業建築設計的曹一勇也表示,作爲商業項目操作的流程,從商業規劃、商業設計到營銷招商、後期運營管理,一個商業地產項目的成功必定要經過設計、規劃、招商團隊的專業化和系統化論斷、設計、規劃、運營,同時和開發商的商業敏銳度、資金實力、經濟鏈,政府部門的支持形成合力才能保證商業地產的成功。
作爲商業地產領域有着成功運營經驗的商業企業高管,北京凱德翠微總經理胡泊認爲,三四線城市在涉足商業地產開發時,不應盲目複製一線城市的業態、形態、模式,盲目追求高端化定位,在其看來,新型城鎮化的推進過程中可能更需要能爲廣大農民羣體進城創業、就業、消費需求服務的中低檔綜合體。
他認爲,“三四線城市在開發商業地產時,首先要注意到消費結構和市場的變化,特別是商家的變化,進而去調整商業的定位和業態組合,而不能簡單地複製模仿。而對於現在備受三四線城市政府青睞的商業地產的主要產品模式城市綜合體而言,開發商在招商時不僅要看業態品牌的付租能力,也需要綜合考慮未來項目招商的租期、包括業態的配比、佈局,各業態應着力互補。
在朱凌波看來,其也認爲新型城鎮化對於商業地產需求是一個雙向流動的過程,不只農民進城,還包括城市人口對郊區化生活的需求。
欣慰的是,少數有意識的地方政府和地產開發商開始意識到三四線城市商業地產開發的風險,擯棄以往“拍腦袋”似的簡單決策和運營操作模式正在成爲他們的選擇。
“走過10年高速發展期,商業地產逐漸成爲發展的引擎,成爲舊城改造及新區開發的主流模式”,日前,主辦商業地產與區域經濟發展高峯論壇的河北承德市雙灤區副區長李秀宏就坦言,商業地產的迅猛發展既給區域經濟發展注入了活力,也帶來了挑戰,迫使政府更加理性冷靜的梳理分析並認清形勢,以期能在商業地產開發路徑選擇、產品定位、資源整合等方面作出正確判斷,避免少走彎路。
不過,業內人士還是表示,除了商業地產項目本身規劃的到位外,還有城市外部環境的配套。普遍達成共識的是,新型城鎮化最重要的是產業支撐,人口的聚集,才能帶來商業的繁榮。“只有這三個要素全部聚集,三四線小城市商業地產的前途纔會光明”。