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昨日(14日),武漢市房管局發佈通知稱,自7月10日起,全市商品房預售資金監管比例將下調,根據不同節點,監管比例下調幅度均爲10%。記者採訪多位開發商瞭解到,儘管對房地產企業來說,預售資金監管比例下調能加快資金的使用效率,是個利好消息,但並不意味着樓市調控鬆綁了。武漢這一新規定,對樓市下半年走勢,影響也不會太大。
新規釋放預售款逾百億
去年10月1日,武漢市出臺《新建商品房預售資金監管暫行辦法》(下稱《暫行辦法》),購房人的房款只能進入開發商在銀行開具的監管賬戶,開發商不能直接經手,也不能隨意動用,必須經過申請、審覈程序才能動用。
根據武漢市的新房銷售規模,去年該市新建商品房銷售1622.98萬平米,成交均價6547.08元/平米,總銷售金額突破1100億元。也就是說,預售資金監管每年要監管上千億的資金,防止房企隨意挪用。而這次監管比例下調10%,意味着可以爲房企提供逾100億的資金。
根據去年實施的監管辦法,武漢市的監管模式和比例在國內算是很嚴格的,比如房企的賣房款分爲重點監管資金和非重點監管資金,其中重點監管資金佔比分別是35%、30%和25%。進入監管賬戶後,開發商使用時需要房企出具相關證明,按節點撥付。該監管模式,主要是確保房企收到的房款,只用於房子建設,防止挪用給樓盤帶來爛尾風險。
據介紹,預售資金進入監管賬戶後,開發商在取得預售證一個月、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記等四個環節,每完成一個,才能申請動用重點監管資金;對於35%之外的非重點監管部分,開發商也需經過申請並審覈通過後才能動用。
十家大型房企受益明顯
根據武漢市房產局昨天發佈的《關於調整武漢市新建商品房預售資金比例的通知》(下稱《通知》),此次下調,將重點監管資金比例從去年10月1日執行的35%、25%和15%三個檔次,各下調了10%。
其中,對商品房項目形象進度達到結構封頂並已支付完封頂工程費用的開發企業,重點監管資金標準調整爲項目總預售款的15%(此前爲25%);對項目形象進度達到項目1/2並已支付相應工程建設費用的,重點監管資金標準調整爲項目總預售款的20%(原爲30%);未支付工程費用的,重點監管資金標準調整爲項目總預售款的25%(原爲35%)。
對於大房企,此次調整直接規定了最低監管比例,即去年在武漢市開發施工面積在30萬方、銷售金額在15億元以上、且無嚴重不良信用記錄的房企,重點資金可直接按總預售款的15%實施監管。武漢市去年排名前十的房地產企業,年銷售金額都在16.6億元以上。預售資金監管比例下調10%,每一家房企被釋放的資金在1.66億元左右,利好明顯。
對樓市趨勢影響不太大
在流動性趨緊的背景下,調整資金監管比例,是否有放鬆監管的嫌疑?武漢市房管局相關人士迴應本報稱,武漢35%的重點資金監管比例和其他城市相比較算最高的,目前只有天津達到這個比例。目前的調整並不意味着監管力度放鬆。該人士介紹,新政策是爲了方便房企儘快對各項環節進行結算,也利於開發商加快工程進度,增加商品房的市場供應。
就武漢市下調商品房預售資金監管比例,浦江中國市場研究總監梅水雄認爲,此舉能夠緩和開發商的資金壓力,對房企是個積極信號,但也可能增加房價看漲預期。中國指數院(華中)市場研究總監李國政則認爲,監管比例調低,可以讓房企資金壓力減輕,日子更好過一些,但以此判斷房價走勢,還尚早。
某大型上市房企武漢公司負責人張先生則認爲,早前武漢的預售資金監管比例,確實使企業的資金使用效率降低了一些。但經過短時間的磨合,大型企業面對資金監管已經有很好的應對措施。他所在的房企上半年在漢銷售大幾十億元,資金比較充裕,資金監管放鬆是“錦上添花”,而非“雪中送炭”。某房企營銷總監王先生則認爲,資金監管放鬆利好開發商,但是直接預測會帶來下半年房價上漲,則不太靠譜,起碼他們不會因爲這個微調,就改變整個集團的營銷策略。
標籤:預售武漢市監管開發商武漢