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2009年,市民劉啓(化名)在海口流水坡“碧水名城”小區內買了一套房,合同約定當年年底前,開發商需將所售房屋交付購房者使用。但開發商逾期兩年多才發出交房通知。劉啓及小區60餘名業主向開發商索要逾期交房與逾期辦理房屋權屬證書違約金,由於沒有得到開發商合理賠付,劉啓向法院提起訴訟。一審法院判令開發商賠付劉啓逾期交房違約金近5萬元。原被告雙方對該判決均表示不服,都向海口中院提起上訴,近日,海口中院駁回了雙方的請求,維持原判。
開發商逾期交房業主索要違約金無果
2009年7月12日,劉啓與“碧水名城”開發商海南恆金房地產開發有限公司(以下簡稱恆金公司)雙方簽訂《商品房買賣合同》,按照合同約定,恆金公司應在2009年12月28日前,將經質檢部門辦理工程竣工驗收備案,並符合合同約定的商品房交付劉啓使用。合同上也約定了特殊的情況,如果遭遇不可抗力,且恆金公司在發生之日起30日內告知劉啓或因國家法律法規,政策調整或政府行爲而致延誤的,恆金公司不承擔違約責任。除此之外,逾期交房超過90日,自最後交付期限的第二天起至實際交付之日止,恆金公司按日向劉啓支付已交付房款價萬分之一的違約金,合同繼續履行,恆金公司應當在商品房交付使用後360日內,將辦理權屬登記需由恆金公司提供的資料報產權登記機關備案,如因恆金公司責任,劉啓不能在規定期限內取得房地產權證書的,雙方同意按下列第三項處理,但此處第三項爲空白。
可兩年後,劉啓仍沒有成功入住自己的房子,小區60餘名業主向開發商索要相關的違約金卻無果而終。於是,劉啓決定向法院起訴維權,要求開發商賠付逾期交房違約金及逾期辦理房屋權屬證書違約金。
一審查明,2011年6月10日,海口市建設工程質量安全監督站給恆金公司出具了一份《建築工程施工質量監督意見》表明,恆金公司開發的“碧水名城”工程經建設單位組織勘察、設計等單位組成驗收組對建設工程質量進行驗收,驗收組結論爲該工程的施工質量符合施工質量驗收規範合格標準,經該站監督,同意驗收組質量驗收結論。
2011年5月25日,恆金公司通過郵政掛號信的方式向劉啓發出入住通知書,通知劉啓碧水名城小區自2011年5月31日起正式辦理房屋交付手續。同年7月16日,恆金公司再次通過郵政掛號信的方式向劉啓發出“交房通知書”要求劉啓在2011年8月1日前辦理交房手續,但至一審庭審之日,劉啓仍沒有與恆金公司辦理交房手續。
法院判決開發商賠付逾期違約金5萬元
美蘭法院審理認爲,恆金公司提供的氣象資料單位爲“海南潤×氣象影視文化服務有限公司”,並非法定氣象機構出具的材料,不能證明恆金公司遭遇不可抗力。恆金公司關於其施工期間多次發生大雨、大暴雨、颱風等不可抗力,以及因國家強制性法規、政策導致施工時間延長,交房時間也應相應延長的答辯意見,因其沒有能提供相應證據予以證明,且也沒有按照合同約定“在發生之日起30日內告知業主”,不符合合同的約定。
根據雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定,恆金公司的交房期限爲2009年12月28日,故恆金公司應按照合同約定最後交付期限的第二天起按劉啓以交付房款每日萬分之一的標準,向劉啓支付逾期交房違約金,對於交房條件,雙方約定爲“經質監部門辦理工程竣工驗收備案”,而海口市建設工程質量安全監督站於2011年6月10日給恆金公司出具了《建築工程施工質量監督意見》,確認涉案的“碧水名城”小區驗收合格並給予備案,故應確認訴爭的房屋自2011年6月10日起具備交房條件。而恆金公司通過郵政掛號信的方式,2次書面通知劉啓於2011年5月31日及2011年8月1日前辦理交房手續,即2011年8月1日應視爲履行交房義務的時間,恆金公司已經完全履行了其通知的義務,劉啓未按時前來辦理交房手續,故違約金的計付止日爲2011年8月1日,2011年8月1日後,造成的延期交房責任應由劉啓自行承擔。美蘭法院判決,恆金公司支付劉啓逾期交房違約金49676元,駁回其他訴訟請求。
一審宣判後,雙方均不服提起上訴。恆金公司認爲,在其項目施工過程中遭受到了颱風、強降雨等不可抗力的因素所以才導致了其逾期交房,而合同中有相關約定,所以不構成違約。而劉啓認爲,訴爭房屋不具備交房條件,原審判決認定逾期交房違約金的計算截止時間有誤。
經海口中院審理,駁回了雙方的請求,維持原判。