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許多小區的電梯裡都設有廣告位
隨著城市商業的繁榮與房地產業的發展,廣告開始越來越多地出現在居民住宅小區裡。在一些小區,抬眼望去,人行道旁、綠地中、宣傳欄裡都有廣告,小區的電梯裡廣告更是實現了三面牆『全覆蓋』,整形、開鎖、保險、通訊……廣告品類五花八門。
『這些廣告的收益跟我們有關嗎?這些錢都用在了哪些方面?』一些業主對此提出了疑問。近日,記者調查走訪市內多個小區發現,大多小區由於未成立業委會,小區的廣告事宜均由物業管理,許多業主對廣告的收益及去向並不明了。
現狀
小區公共部位備受廣告商青睞
日前,記者走訪了安吉公務員小區,發現一些電梯內設置的防護板雖未拆除,但框架廣告已『登堂入梯』,爬上了電梯的三面『牆』。
許多成熟的大型小區也備受廣告商青睞。記者在榮和山水美地看到,小區的出入牌、溫馨提示牌常見『植入式』廣告,電梯裡有框架廣告,公告欄裡也有商家張貼的各類廣告。
『小區不僅電梯裡有廣告,周末或是節假日還有商家直接在小區裡擺臺搞促銷活動。』市政小區居民彭先生也向記者描述了小區廣告的情況。
記者調查發現,地段較為優越的商住型高層更是商家投放廣告的『黃金寶地』。例如,位於興寧區朝陽商圈中心位置的國貿中心,A座入口一樓寬敞的電梯間裡就設置了3臺高清多媒體廣告視頻,滾動播放酒品、汽車等廣告;電梯內,3個框架廣告也被影樓、纖體等廣告佔據;大樓靠近民族大道的地下停車場出入口的放行杆也沒能『幸免』,『背』上了旅游和汽車銷售商的廣告。
走訪中,記者還以廣告投放商的身份致電金湖路水晶城的物業管理公司,被告知小區只有電梯廣告,但早已被搶投一空,已沒有空位接納新的廣告了。
調查
1
廣告進小區業主是否提前知?
中房·碧翠園是經適房小區,其A區2010年開始交房,但目前仍未成立業委會。日前,記者進入該小區A區時領到了車輛出入牌,上面印制了送水的電話。此外,在小區單元門上設置的『溫馨提示』牌以及電梯裡的『乘梯須知』牌上都加設了『××鎖業』和『××雨電腦醫院』的廣告信息;在單元樓的電梯內設置有3個廣告位,上面發布了汽車、整形等廣告,每個廣告位上都標注了『×瀾廣告』及『投放熱線』等。
『去年起,小區物業就開始在電梯內設置南寧×瀾廣告公司的框架廣告了。』一位業主稱,由於當時物業沒有出通告,一些樓棟的業主就把廣告位拆除了。今年4、5月份,物業公司纔張貼了一份通告,告知業主在電梯內設置的廣告位是收費廣告位,自行拆除及不同意設置的樓棟電梯內將不設置,廣告所得收益將用於小區一些公共設施的維修等。但物業公司至今仍未公布小區內廣告的收支情況。
在記者的走訪和網絡調查中,澳園、普羅旺斯、翡翠園等10多個小區的業主均表示小區內投放有各類廣告,但90%的業主並不提前知曉。
2
小區廣告收入是否公開透明?
日前,記者以科技公司業務人員的身份來到高新苑小區物業辦公室,表示想在小區內投放電梯框架廣告。工作人員告訴記者,電梯廣告位早已售罄,只有宣傳欄可以提供海報形式的『廣告位』,1500元/年。記者詢問其廣告收益是否向業主公開、如何分配,對方則避而不談。
『我在小區住了近3年,對於小區廣告的具體操作及收益流向卻基本不知情,這些都是物業在管理。』居住在嘉華綠洲的張小姐如是說。小區另一位業主則告訴記者,物業在公布賬目明細時對廣告一塊只字不提,有業主去問,他們以『不是業委會,沒有義務告知』為由將其拒之門外,其廣告收益去向成謎。
榮和山水美地居民陳先生也坦言,小區的電梯和公示欄多年前就被廣告『入侵』了,『但我沒看到過小區物業公布這些廣告的收支情況』。
45位28歲—45歲年齡段的業主(同一小區的不超過3人)在網絡上接受了記者的問卷調查。面對『所在小區是否公布包括小區廣告收入在內的公共收益』的問題,選擇『公布』的僅有4位,選擇『不公布』的27位,選擇『不清楚』的有14位。
3
廣告收入究竟流向了哪裡?
在接受網絡調查的45人中,面對『你清楚所在小區公共收益的用處嗎』的問題,選『每筆支出都知道,十分清楚』的只有1人;選『只知道大概去向,不是很清楚』的6人;選『不知道收入也不知道用處,糊涂』的有33人;選『不知道,不關我事』的5人。
那麼,這些廣告帶來的收入到底去了哪裡?記者調查發現,小區的廣告收入一般有四種去向,其中也有稀裡糊涂被物業公司截留的情況存在。
第一種去向是由業委會監管。位於西鄉塘區的文華園小區內也投放有多種廣告,廣告內容和收入都由小區業委會嚴格監管。業委會主任揭育旺向記者出示了一張2013上半年的廣告收支情況明細表並說道:『小區的廣告收入打入業委會指定賬戶,接受業委會的嚴格監管,確保每一分錢都能用到小區的公共設施上,業委會定期向業主公布。』
第二種是補充物業維修基金。黃女士居住在東葛路的一個小型小區,小區裡的停車收入是一筆大錢,廣告收入則較少。『這兩項收入都由物業公司管理,用於衝抵小區的公攤水電費、設施維護等公共開支。』黃女士時常關注小區的費用公示,發現收入與開支基本持平,沒有太多剩餘。
第三種是由物業公司代管。調查中,也有物業公司表示,小區尚未成立業主委員會,廣告收益暫由物業代為保管,以後再移交給業主,或是在小區設施需要維護時使用。不過,業主對這筆缺乏監管的錢是否真正能完全移交或使用在業主身上表示質疑。
最後一種去向是被物業公司『截留』,去向不明。接受調查的很多業主都表示,小區廣告收入從來不公布,收支情況很不透明,收入被物業截留的情況肯定存在。可是沒有業委會,召開業主大會難度也比較大,因此要追究這筆收入的真實流向十分困難。
收益應歸業主物業不得擅用
廣告位、廣告牌就在自己的家門口,業主究竟能不能做主?針對廣大市民關心的一系列關於小區廣告及其收益的問題,廣西勝濤律師事務所的陳宇航律師作出了解答。
疑問1
廣告進小區是否需取得業主同意?
陳宇航律師:《物權法》第七十條規定:『業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。』第七十六條規定:『有關共有和共同管理權利的其他重大事項要由業主共同決定。』
另據《物業管理條例》規定:『利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。』因此,所有佔用小區公共空間設置廣告牌(位)的行為都需要經過小區業委會的同意或授權。如果未經業主許可,物業公司擅自經營所取得收益,業主可以通過業委會向物業提出異議和追討,以業委會的名義對廣告進行拆除,或起訴物業公司。
疑問2
物業有權在小區內設廣告牌創收嗎?
陳宇航律師:在取得業主委員會或是業主大會授權的情況下,物業公司纔可以在小區內設置能產生明顯經濟效益的廣告牌(位)。如果物業公司自行設置了廣告牌(位),並將獲得的收益當作物業公司所得,就是侵犯業主的所有權,侵佔業主的公共收益。
疑問3
小區廣告收入由誰支配?可以用在哪?
陳宇航律師:小區公共部位的經營所得屬於公共收益,歸全體業主共有。物業公司經業委會授權設立的廣告牌(位),業主可與物業公司簽訂要約,按合同安排、使用這些廣告所帶來的收益。一般來說都用於公共開支,如衝抵物業管理費、公攤水電費;可以用來補充住房維修基金;也可用於改善小區服務,提高公共服務能力;此外,還可以從中提取一部分作為報酬,給幫助招商和管理的物業公司。
如果沒有合同或是約定不明確,廣告收益應歸全體業主所有。未經業主大會許可,物業公司不得擅自使用這些收益。
物業公司應該自覺、主動地公示廣告牌(位)等公共收益的收支情況。業主如對公示賬目有質疑,經全體業主同意,可請相關審計部門審核收支賬目。
思考
廣告收益管理為何存在漏洞?
其實,小區廣告收入等公共收益會被物業『截留』,與居民對『小區的公共收益』的概念不了解有很大的關系。
『我一直覺得這些廣告是物業創收的手段,沒想到竟是屬於業主的,小區業主擁有支配權。』居民陳先生的話很有代表性。在接受網絡調查的45人中,知道什麼是小區公共收益的有18人,不知道的有27人;清楚哪些收入屬於小區公共收益的有15人,不清楚的有30人。還有一些住戶是『懶得管、懶得問』,極少留心小區的事務問題,所以完全不知情。
一些業主認識到了電梯間、廣告牌等小區公共空間的收益屬於業主集體所有,但是小區沒有業委會,要維權很難。中房·翡翠園居民劉先生就表示,入住近10年,他看到小區裡有不少『植入式』廣告。由於小區沒有成立業委會,他找物業提過這些廣告收益的使用問題,但沒有法律效用。
沒有業委會的小區,業主無法對公共收益進行監督或管理,面對物業管理公司借機佔用公共收益的情況十分尷尬,維權時也很難爭取到自己的利益。法律等相關人士建議,遇到此類情況可以向轄區街道、居委會投訴,求助業主大會,向行業主管部門反映,最終也可以向法院起訴。
此外,小區內公共設施權屬存在紛爭也是廣告收入管理存在漏洞的原因之一。如,地面車位、地下室、會所、幼兒園等都屬於公共設施配套,但有的權屬還登記在開發商名下,開發商直接授權給物業管理公司或將自己的物業公司引入小區,『順理成章』地將這些由公共空間帶來的收益收入囊中。
-新聞鏈接
這些是小區公共收益,你了解嗎?
小區公共收益,是小區物業服務公司利用小區公共部分進行經營獲得的收益,為全體業主共有,具體由誰支配需召開業主大會,由全體業主投票決定。目前大多是責成物業代為管理,也可以責成業主委員會代管,但代管方需提前制定使用計劃,使用後也要公示賬目。
小區公共收益通常包括:
●公共區域的廣告收益,如電梯轎廂廣告、戶外廣告;
●小區公共區域的停車位收益;
●小區公共區域內租賃的攤位收益;
●利用公共配套如活動場地、會所、游泳池進行經營的收入;
●部分通信運營管理費;
●因損壞小區公共設施進行的賠償;物業管理用房的收益等。
-他山之石
物業給業主發『紅包』
●重慶
——2009年1月23日,重慶南岸海棠麗景小區近200戶業主手持房產證從物業公司領取『紅包』。『紅包』來源於小區廣告牌收入,按照業主房屋每平方米3元的收益計算,戶戶有份。
●北京
——2006年3月北京華遠地產公司宣布,華遠尚都國際中心、華遠盈都大廈兩個項目一年取得的115萬元收入(廣告經營、場地租賃、停車場收費等),在扣完成本稅金後全部返還業主(主要通過減免下一年物業管理費來體現)。此舉在業內掀起巨大『波瀾』,小區公共收益由此開始被關注。