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國土資源部法律中心(以下簡稱法律中心)對2012年84個重點城市土地抵押融資的最新研究透露,2012年度84個城市淨增抵押土地25133宗,淨增抵押金額11213億元。法律中心認爲,土地抵押融資過於向五大國有商業銀行集中,同時,還有銀行違規放貸等風險問題。
法律中心表示,2012年度,84個城市處於抵押狀態的土地共有177015宗,土地抵押總面積爲34.9萬公頃,土地抵押貸款總金額爲5.95萬億元。但是,2012年,土地抵押面積和抵押貸款增長速度減緩,2012年度,土地抵押面積和貸款同比增速分別下降0.5和12.4個百分點。
就84個城市土地抵押融資存在的問題,法律中心認爲,土地抵押融資貸款向五大國有商業銀行(工、農、中、建、交)過於集中。截至2012年12月底,84個城市土地抵押放貸主體及土地抵押貸款金額佔總金額的比例,五大國有商業銀行爲45%,城市商業銀行爲6%。法律認爲,這種結構有其內在缺陷,造成結構性問題。主要表現爲,導致國有商業銀行的信貸風險過於集中;同時,土地抵押貸款市場產生壟斷,金融資源無法達到有效配置;由於國有商業銀行的分支機構和貸款權限主要集中於城市尤其是大城市,造成經濟不發達地區的土地抵押貸款業務受到行政干預較多,貸款多投放於政府支持的項目或大型企業,造成中小企業土地抵押貸款更加困難。
法律中心表示,他們研究發現,農村土地抵押融資規模較小,截至2012年12月底,農村土地抵押融資只有406億元,佔比不到1%。同時,宅基地抵押融資情況客觀存在。“一旦以農村房屋抵押(宅基地同時抵押),抵押權實現時,集體土地無法實現處置,其擔保的債權無法實現,風險就會凸顯。”法律中心稱。
法律中心認爲,儲備土地抵押融資行爲存在不規範。“2007年,國土資源部、財政部與中國人民銀行聯合制定併發布《土地儲備管理辦法》規定,儲備土地可以辦理登記後進行抵押登記貸款,最長期限爲2年。”法律中心表示,實踐中卻出現了超年限抵押用地,一些地方超年限抵押最長的有5年。
同時,法律中心認爲,儲備用地抵押評估價值虛高。法律中心透露,儲備用地抵押評估時,大多數評估機構並未嚴格按規定操作,評估價值明顯虛高。此外,政府儲備土地規劃普遍滯後,有的根據“土地財政”需要隨意調整,把“綠地”、“道路”等社會公益設施的儲備用地隨意調整爲經營性用地進行招拍掛。
法律中心對84個城市土地抵押融資風險也進行了評估,法律中心表示,風險主要來自兩方面:一是銀行違規放貸風險,主要是依法不能抵押的土地辦理了土地抵押登記手續,如宅基地、公益用地等。此外,還發現銀行擅自擴大放貸比例;違背產業政策放貸;二是土地登記機構違規登記的風險。
法律中心建議,國土資源部、銀監會和人民銀行對涉及土地抵押登記、貸款的相關政策文件由雙方聯合發佈,實現政策的統一約束力。記者郄建榮