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淘金板塊的學位房向來備受家長客戶追捧。王雯倩攝
老舊二手房房貸獲批成數低還款期限短
近日,有網友發帖吐槽,一對『80後』的小夫妻計劃明年要寶寶,考慮到孩子的入學問題,他們打算購入一套水蔭路小學的學位房。但從周邊中介分行了解到的情況是,該路段的二手房基本都是樓齡超過20年的房改房,均價也在2萬元/m2以上。『那麼等寶寶讀完小學,樓齡就差不多四十年了,到時候還能賣得出去嗎?』『80後』小夫妻的購置學位房的疑惑可謂道出了眾多家長買家的心聲,本期二手樓市將邀請業內行家為其置業之路,指點迷津。記者王雯倩
買家苦逼水蔭路二手學位房半年漲3000元/㎡
據了解,這對『80後』小夫妻所關注的水蔭路板塊,近半年學位房成交量總體變化不大,價格約有兩成的漲幅。合富置業水蔭分行主管俞毅表示,水蔭路片區以低端物業為主,以新婚人士和學位房需求人士居多。現時樓梯樓均價大約為1.9萬?2.3萬元/m2,較年初漲價3000元/m2左右。因放盤量少客戶需求大,使該片區的物業成交速度比較快,『如果盤源是中低層單位,基本上幾日就可以成交。』
到此置業學位房的買家較喜歡60?70平方米的兩房,總價預算在130萬?150萬元。業主方面,他們對樓市的後市走向較為樂觀,認為未來樓價還有一定昇幅,因此叫價都會比市場價稍微高一點。
這對小夫妻對於老舊學位房的置業顧慮並非個例,不少剛生了娃的『80後』對於購買老舊學位房有不少疑惑,比如樓齡超過20年的學位房,在申請銀行貸款方面會受到哪些限制呢?日後孩子讀完小學後,老舊學位房的樓齡已近40年,其轉手難度又會有多大?
老舊散盤首置商貸纔批5成還款期多在10年內
保來理財總經理助理盧敏菁表示,從實際操作來看,樓齡超過20年的學位房,確實要比樓齡較新淨的二手房難申請貸款。由於不同銀行對於房貸審批標准不一,內部操作上各有側重,如果買家確定要入手,除要備足較為充裕的首付房款外,建議可找按揭公司或是多跑幾家銀行打探行情。
匯瀚銀保部經理熊敏潔表示,房屋樓齡加上貸款還款年限為35?40年,因而樓齡超20年的學位房,公積金貸款年限一般為15年,而商業貸款年限一般為15?20年,具體年限要視乎銀行政策和房屋情況。目前房屋評估價與市場價的差距相對較小,銀行也會視乎房屋的知名度與具體情況調整貸款年限。
不過,有學位房熱門板塊的中介人士透露,一些樓齡20年以上的學位房散盤,其實際能獲批的貸款成數和還款年限,不容樂觀。滿堂紅農林分店店長李林生表示,經他們分行促成的老舊學位房,如果樓齡接近30年,即便買家是首次置業,其獲批的貸款成數多在五成左右,二套房買家可獲貸款的成數不到四成,這意味著買家需准備更多首付款。在還款年限方面,此類物業往往只能獲批8?10年的還款期,『每個月的還貸壓力比樓齡20年以下的學位房要大。』中原地產前進路二分行營業經理梁肇軍表示,在老舊學位房買賣中,約六七成買家會選擇一次性付款。
中原地產水蔭路分行高級營業經理鍾志明介紹,如果學位房是框架結構的,銀行對貸款年限的限制相對較少,『學位是剛性需求,老舊學位房再轉手的難度並不大』。中原地產梅花路分行高級營業經理韋愛秋建議,買家可選擇面積較小、總價相對較低的二手房。受制於學位房背後強大的『剛需』購買力,即便樓齡漸長,依然會有學位需求的買家承接。
熱門學位房板塊市況一覽
農林下路板塊:均價28509元/㎡
滿堂紅統計數據顯示,學位房成交集中的農林下路一帶,6月份二手成交均價環比上漲明顯,二手均價達28509元/m2,環比5月份上漲了15%,同比去年6月份二手均價漲幅達到32%。該路段樓梯樓與電梯樓成交各佔一半,6月份樓梯樓二手成交均價也達26394元/m2,樓梯樓均價環比5月份上漲約14%,成交比較活躍的主要有廣工大院,執信南路一帶的小兩房。電梯樓成交集中在東風廣場,二手均價在35000?36000元/m2,成交以兩房、小三房為主,該板塊有近33%的客戶是選擇一次性付款。
德政路板塊:省一級學位房2.6萬/㎡
據合富置業德政分行主管凌晨介紹,現時德政路板塊樓齡較大、帶市一級小學學位的低層樓梯樓均價約23000元/m2,而帶省一級學位(如文德路小學)的學位房均價在2.6萬元/m2左右。『由年頭開始,該區學位房的均價以每月500元/m2左右的漲幅在提昇。』買這類樓齡較大的學位房,需要格外留心樓宇結構和戶口是否已遷出等問題。
淘金板塊:成交暴增均價24632元/m2
滿堂紅統計數據顯示,淘金一帶學位房近期成交較熱,而6月份二手均價出現明顯上漲,成交均價為24632元/m2,環比上漲11%,同比去年上漲38%;二手房成交量環比5月增加近70%,電梯樓成交均價約26372元/m2,成交主要集中在波爾多莊園、世貿花園等。波爾多莊園二手均價31000?32000元/m2,世貿花園二手均價25000?27000元/m2。
東風東路板塊:放盤量少成交不多
中原地產東風東路分行營業經理伍景強表示,東風東板塊向來是學位房家長客的至愛,由於盤源緊缺,成交量相對較少,而價格則呈平穩上昇趨勢,近一個月以來昇幅約2%?3%,其中,總價介於150萬?230萬元,面積介於50?80平方米的兩房最受歡迎,其次又以總價約為250萬?400萬元,80?100平方米的電梯小三房,頗受實力『剛需』客戶的追捧。
體育中心板塊:二手價1.9萬?2.2萬/㎡
『自4月份起至今,六運小區學位房的價格逐漸走高,每套學位房成交價格上昇了5萬?10萬元左右。』合富置業六運二街分行主管林計秋表示,現時該板塊樓齡大的樓梯樓學位房成交價多介於1.9萬?2.2萬元/m2,成交量一直走旺。林計秋提醒買家購買老舊學位房時,首先要關注物業的戶口、學位是否佔用,其次是做好資金預算及付款方式,第三是關注樓宇的質量問題。
標簽:樓齡學位舊學王雯倩房向來