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中介數據顯示:廣州上半年31個板塊二手住宅成交均價同比全線上漲
日前,滿堂紅研究部發布的數據顯示,今年上半年廣州總體二手住宅成交均價為17357元/m2,同比上昇20%。在租賃市場,6月份廣州總體(不含南沙、蘿崗)二手住宅平均租金為41.9元/m2/月,環比下跌1.6%,同比上昇6.9%。今年上半年廣州總體二手住宅平均租金為42.7元/m2/月,同比上昇11.4%。
7個板塊均價在2萬元/m2以上
細分樓價變化,滿堂紅市場研究部把廣州市劃分成31個板塊,並跟蹤2012、2013年上半年二手住宅成交均價變化趨勢(見右表)。2013年上半年,31個板塊二手住宅成交均價同比全線上漲,其中昇幅在10%(含)以上的板塊有27個,同比昇幅在10%以下的板塊有4個。均價在2萬元/m2以上的板塊有7個,比2012年同期增加2個。可見,2013年上半年珠江新城板塊的成交均價突破『3字頭』,為30530元/m2,同比上漲12.3%,但漲幅僅排在31個板塊中第25位。同比漲幅超過20%的有13個,同比漲幅最大的是工業大道板塊(28.7%),同比漲幅最小的是新港西板塊(5.1%)。
2013年上半年,廣州10區二手住宅登記宗數為51211宗,同比增加148.7%,已達到2012年全年宗數(59605宗)的85.9%。而今年上半年10區一手住宅的網簽宗數為34194宗,同比增加28.8%,一手和二手住宅的宗數對比是4︰6。
滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析,2013年上半年和2012年上半年是兩個截然不同的市場,2012年上半年基本上處於信貸收緊局面,直到6月8日央行纔開始第一次降息。在信貸和限購制約下,客戶入市意願普遍不高,小業主也不敢貿然抬高物業出售價。而經過央行『二度降息』後,2012年下半年二手樓市逐步復蘇,大部分客戶對市場走勢的判斷趨向一致,亦加快了其入市的步伐。當然,今年若沒有3月的政策性驅使,上半年的登記宗數最多在3萬宗左右。
新『國五條』廣州版細則的出臺,反而堅定了小業主對後市的樂觀態度。今年上半年多個板塊二手樓價同比漲幅在20%以上,基本說明目前的市場處於『賣方市場』。統計顯示,7月1日~10日,經滿堂紅地產促成的二手住宅買賣宗數比6月同期增加一成,成交均價為17615元/m2,比6月同期下跌1.2%。
『錢荒』令業主挑一次性付款客戶
6月上旬,央行提出『優化金融資源配置,用好增量、盤活存量』,流通領域內貨幣出現相對不足,『錢荒』現象令各個投資領域驚出一身『冷汗』,A股市場便出現連續數天的下挫,之後雖被央行『安撫』,但貨幣政策有所趨緊已成定局。
滿堂紅市場研究部對該公司2013年上半年促成的二手住宅買賣交易按付款方式進行分類,發現第二季度通過貸款購房的比例為71.9%,比第一季度多出3.9個百分點,依賴銀行貸款纔能入市的客戶佔絕對多數。因近期銀行縮小首套房客戶的利率優惠,且審批時間相對於第一季度要長,故多數業主開始要求經紀人,只有在客戶承諾能一次性付款的情況下,纔會在價格上有『商量』的空間。
上半年小戶型漲勢最明顯
下半年業主看漲後市惜售
經過土地市場一輪火爆交投後,市場對後市看漲心理不斷增強,據央行網站公布的《2013年第2季度儲戶問卷調查報告》顯示,對下季房價僅有7.3%的居民預期『下降』,高達34.1%的居民預期房價『上漲』,同比去年僅有20.4%的居民預期下季房價『上漲』。
近半年來廣州二手樓樓價的走勢,促使購房者加強了看漲預期。據合富置業成交數據統計,上半年廣州二手住宅成交均價為18694元/m2,比2012年下半年上漲了7%,與2012年上半年相比,出現多達19.7%的漲幅。自新『國五條』細則落實後的4月開始,二手樓價保持逐月上昇的態勢,漲幅較年初有所增大。僅看6月份二手樓價,已比『末班車』行情的3月份上漲接近10%。
不過,據廣州市國土房管局數據統計,今年前5個月二手住宅市場成交量已超4.4萬套。購房需求旺盛,待售房源新增速度未必趕得上市場上購房需求增加的速度。
小戶型放量半年漲11%
中心區中大戶型漲16.7%
統計顯示,今年上半年小戶型漲勢最明顯,豪宅漲勢最小。合富置業市場經理梁燕明表示,需求最旺的小戶型物業半年漲勢高於大市整體7%的漲幅,面積在90平方米以內的二手物業半年樓價上漲約11%,這類小戶型物業在上半年佔據二手市場多達61.4%的成交份額,即10宗二手成交當中,約有6宗是這類90平方米以內的小戶型物業成交個案。
從上半年二手樓價變化來看,90~144平方米之間的中大戶型物業,半年樓價漲幅約3.9%,略低於整體大市7%的漲勢。市中心部分優質中大戶型物業漲幅高於大市整體水平,往往是一些區域利好或自身優勢令其在『好市』的時候跑贏大市。如受『地王』利好的羅馬家園,今年上半年二手成交均價約20122元/m2,與去年下半年相比出現9.3%的昇幅;佔據地鐵上蓋及大社區優勢的光大花園,今年上半年二手成交均價達26102元/m2,比去年上半年上漲了16.7%。
豪宅價保值需求受支橕
面積在144平方米以上豪宅物業二手樓價在半年間變化不算太明顯,半年漲幅僅0.7%,上半年二手成交均價與去年下半年差不多,不過,若與去年上半年成交均價最低點相比,按年漲幅高達26.2%。
去年下半年開始豪宅交投開始發力,尤其是在去年四季度昇溫速度較明顯,帶動去年下半年豪宅二手成交均價迅速回昇,半年增幅已達20%,今年上半年漲幅雖不及大市,但與去年上半年仍處於交投低位的市場狀況相比,樓價的昇幅還是相當明顯的。預計下半年市中心優勢突出的豪宅行情將繼續看好。文/表:記者王荔玨
標簽:廣州樓價滿堂紅同比住宅