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下半年,樓市環境有望穩定,供應將大幅增加。南方日報記者胡國球攝
據研究機構統計,上半年,東莞一手商品房熱銷約378萬平方米,同比銳增47%,簽約金額約351億元,創下歷史同期新紀錄,同比狂增55%。
其中,住宅成交量約344萬平方米,創歷年同期最高水平,比瘋狂的2007年還火,同比飆昇51%。隨著市場熱銷,住宅成交均價也水漲船高,達到8705元/平方米,同比上漲4.7%。
分析人士稱,下半年,樓市環境有望穩定,供應將大幅增加,刺激需求持續釋放,全年一手住宅成交量會達到700萬平方米,同比大增19%。由於市場熱銷,開發商資金回籠理想,故房價或將保持上漲態勢。
樓市新增供應井噴
據瑞峰置業市場研究部統計,上半年,東莞一手商品房新增供應36833套,合計供應量約347.6萬平方米,同比大增32%。
其中,住宅新增供應24388套,供應量約308.8萬平方米,創2007年以來同期新高,同比劇增39%。非住宅新增供應12445套,供應量約38.9萬平方米,同比減少5%,新增供應主要以停車位為主。
分析人士稱,從去年5月以來,東莞樓市長期處於熱銷狀態,庫存保持低位運行,這刺激了開發商加大新貨供應,所以樓市新增供應量得以井噴。
從月度走勢來看,東莞住宅供應量呈現上漲之勢。1—2月因春節假期的影響,東莞供應市場處於傳統的淡季期,但因去年四季度樓市好行情的延續,月度供應量仍然在20萬平方米以上。3月小陽春作為每年的第一波營銷小高峰期,新增供應量有所回昇。但在新『國五條』地方細則等調控政策陸續出臺的大環境下,開發商觀望情緒加重;加上因工程進度的影響,導致不少項目延遲上市,3、4月供應市場並未如期出現供應小高潮,月度供應量維持44萬平方米。隨著工程進度的加快以及市場環境的好轉,從4月下旬開始樓市供應開始發力,5月的供應更是創歷史同期新高,供應量達到113萬平方米。6月供應市場雖然有所回落,但仍然處於2007年以來的同期新高位,達到62萬平方米。
新住宅成交創歷年新高
東莞樓市暢銷已超過一年。據瑞峰置業市場研究部統計,上半年,一手商品房網簽39587套,成交量達378.4萬平方米,同比銳增47%。其中,住宅網簽32437套,成交量達343.5萬平方米,創歷年同期最高水平,比瘋狂的2007年還火,同比?增51%。非住宅網簽7150套,成交量達34.9萬平方米,同比增加17%。
另據合富輝煌東莞市場研究部的數據,上半年一手商品房簽約金額達350.6億元,同比狂增55%,開發商賺得盆滿缽滿。
從供求關系來看,一手商品房成交量比新增供應量多30.8萬平方米,其中住宅成交量比新增供應量多34.7萬平方米,由此可見,盡管上半年樓市供應井噴,但還是比不過消化速度,新增供應偏緊,尤其是城區,新項目寥寥無幾,市民購房不得不轉向二手市場。
從月度走勢來看,上半年住宅成交整體向上,除了有春節假期的2月成交較為低迷之外,其它五個月都在50萬平方米以上,6月份甚至比5月份還火爆,達到了75.8萬平方米。
據瑞峰置業的數據,1月,開發商搶在2013年春節前收金,進行大規模推貨,推動成交達到61.9萬平方米。2月,由於春節假期的影響,簽約量滑至24.6萬平方米。3月,東莞樓市迎來『小陽春』,觸底反彈創6年來同期新高,達到63.0萬平方米。4月,由於市場以『蓄客』動作為主,進入調整期,簽約再度下滑,但依然達到51.4萬平方米。5月,在供需兩旺的催化下,住宅簽約達到66.9萬平方米,實現了『紅五月』。6月延續5月火爆勢頭,並繼續走高,成交達到75.8萬平方米,創年內新高。
合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺說,宏觀經濟向好,樓市政策保持基本穩定;開發商定價隨行就市,並加大剛需產品開發;深圳、廣州等外來置業客群持續置業東莞,這些因素支橕了樓市的熱銷局面。
新住宅均價上漲4.7%
在很多人的印象中,東莞一手住宅的均價維持在8200元/平方米上下的水平,不過,今時不同往日了,一手住宅均價已經突破了8700元/平方米的關口,同比上漲約4.7%。
據合富輝煌東莞市場研究部的數據,東莞一手住宅均價從2011年邁入『8字頭』,經過一年半的發展,至今年上半年已經達到了8705元/平方米,同比上漲約4.7%,相較樓市瘋狂期2007年上半年的4776元/平方米漲了接近4000元/平方米。
分產品來看,上半年,洋房均價約8069元/平方米,同比上漲9.9%;公寓均價約8739元/平方米,同比上漲15.5%;別墅均價14271元/平方米,同比下降16%。
據瑞峰置業的數據,前五個月,住宅均價維持在8400—8700元/平方米區間之內,而6月的均價卻飆昇至9273元/平方米,創2009年以來單月新高。6月份價格飆漲,主要受豪宅洋房和別墅產品大量成交導致。
分析人士稱,貨幣供應增加、經濟向好、政策穩定、樓市熱銷、供應偏緊等因素促使房價實打實地走高,至於別墅價格下降在於其供過於求;此外,裝修房比重提高了4個百分點達到23%,也促使了均價結構性上漲。
上半年,確實有相當一部分樓盤實打實地漲價了,比起年初,漲幅大約在10%左右。如,城區一樓盤去年5月認籌時對外放出的價格是均價7100元/平方米,而今年5月中旬開盤的均價卻高達9100元/平方米,售價漲幅高達28%。
南城中心區一大型樓盤的77—100平方米的洋房,年初的均價大約10000元/平方米,5月推新貨時已經漲到11500元/平方米,上漲15%。
南城與萬江交界處一樓盤洋房去年5月價格大約7500元/平方米,年初上漲到8000元/平方米,上漲7%,現在已經漲到8500元/平方米,上漲6%,合計上漲13%。
塘廈鎮一代表性樓盤年初售價大約8000元/平方米,現在已經上漲到9000元/平方米,上漲13%。
水鄉片5月開售一大型樓盤,洋房開盤均價為7000元/平方米,十天之後,價格已經漲到7500元/平方米,漲幅達到7%,但依然被一搶而空。
下半年或量價齊昇
在研究機構看來,當前樓市環境穩定,在供應井噴的刺激下,下半年成交量或進一步走高,一手住宅全年成交量或達700萬平方米,比去年約590萬平方米的水平大幅增加19%,超過去年所有一手商品房物業大約680萬平方米的總成交面積。在樓市熱銷的背景下,房價或將保持上揚態勢。
據瑞峰置業的數據,截至6月底,東莞一手住宅存量為469萬平方米,按照過去12個月的平均消化量,消化周期不足8個月,供應依然偏緊。
不過,下半年新貨將井噴入市。瑞峰置業市場研究部相關負責人稱,上半年,一手住宅開工量達425.5萬平方米,據此估計,下半年新增供應量將達400萬平方米左右,比上半年大約310萬平方米的水平大幅增加。
合富輝煌東莞市場研究部相關負責人稱,截至6月底,不包括400多萬平方米的庫存,單單開工未售商品住宅還有大約1000萬平方米,這說明下半年樓市供應相當充足。
瑞峰置業東莞市場研究部相關負責人稱,下半年,盡管房產稅有可能擴圍,但是政策整體將保持穩定,市場需求仍相當強烈,在供應井噴的刺激下,下半年成交量將好於上半年,一手住宅成交量將超過350萬平方米,全年成交量有望達到700萬平方米左右。
上半年,開發商資金回籠理想,加上下半年市場有望持續熱銷,所以開發商降價的動力不足,房價整體還是處於上揚的態勢。瑞峰置業市場研究部預估,下半年一手住宅均價同比上漲3%左右。而合富輝煌東莞市場研究部則認為,下半年漲幅會超過上半年,全年漲幅將達到5%—7%,接近東莞GDP7.5%的增長目標。
-焦點
厚街房價全市最高
別墅價格逆勢下挫16%
投資客有所活躍
十強開發商榜單門檻提至7.57億元
厚街房價全市最高
上半年,東莞有一手住宅成交的33個鎮街(園區)中,有八成區域價格同比上漲,其中南城、松山湖、虎門、厚街、長安等五大區域均價突破萬元大關,其中厚街以11926元/平方米排名全市第一。
據瑞峰置業市場研究部統計,厚街上半年成交一手住宅1420套,合計大約14.8萬平方米,成交套數在全市排名第七,不過均價卻奪得花魁,其價格主要受海逸豪庭等高端項目拉高。
值得一提的是,塘廈上半年在觀瀾碧桂園、碧桂園天麓山、碧桂園時代城、中信觀瀾凱旋城、金地博登湖、金海怡景花園等諸多熱銷項目的帶動下,一手住宅成交了4538套,合計大約45.2萬平方米,與其去年全年成交量基本持平。塘廈力壓昔日的冠軍南城,排名全市第一,其均價為8717元/平方米。
上半年,成交量排名靠前均是塘廈、鳳崗、松山湖、黃江、常平、樟木頭、大嶺山等靠近深圳區域,南城、萬江、東城、寮步、道滘等城區及靠近城區區域,以及虎門、長安、厚街、大朗等經濟發達鎮區。值得一提的是,沙田在碧桂園柏麗灣的帶動下,沙田一手住宅成交了608套,折合約10.1萬平方米,均價8666元/平方米,上漲了32%,其房價上漲主因在於產品結構調整。
別墅價格逆勢下挫16%
上半年,房價大幅度上揚,而別墅價格卻反而下挫了16%,其原因在於供過於求。
據合富輝煌東莞市場研究部的數據,上半年東莞新增別墅供應達1711套,約63.65萬平方米,是去年同期的2倍還多,同比增幅高達137%,超過了去年全年的別墅供應量。
不過,別墅需求卻表現溫和,上半年簽約面積33.4萬平方米,同比僅增加39%,不算去年的庫存,上半年的供求比也高達1.9:1。
從歷年來看,除2008年嚴重供過於求之外,其它年份東莞別墅整體供求平衡,今年再一次表現供過於求,這促使東莞別墅價格長期停滯不前,促使今年上半年別墅均價逆勢下挫16%,僅14271元/平方米。城區有別墅項目單價最低僅8000元/平方米,而市區的洋房基本上都超過這一單價。
分析人士稱,東莞仍有較多符合別墅開發指標的地塊,地價走高促使部分項目偏向於增加別墅產品規劃,這使得別墅供應增加顯著,而受實體經濟影響以及廉政建設的推進,別墅需求增長速度遠遠趕不上供應速度,兩相作用,就促成了別墅當前的銷售困境。
投資客有所活躍
這三年多時間來,房地產政策的主線是打擊投資投機,支持合理購房需求。限購、限貸政策持續了三年多,首次置業或首次改善性需求得到了相對寬松的政策環境。開發商迎合政策,加大了符合首次、首改需求的產品的供應。
據合富輝煌市場研究部統計,上半年,以投資需求為主的70平方米以下的公寓產品市場供應比重創歷史新低,僅3%,而2007年時達到25%,去年也達到16%。首次或首改需求主力產品70—120平方米戶型供應比重創歷史最高,達到60%,比去年增加了7個百分點。141平方米以上的大戶型供應比重也達到26%,處於歷史最高位,這與市場主流需求背道而馳。
業內人士稱,上半年,自住需求仍是市場主流,不過投資性需求有所活躍。其中,商鋪、寫字樓的熱銷是投資客活躍的明證。而住宅市場,去年城區、塘廈、鳳崗、虎門等重點區域,投資客比重均只有百分之十幾,而今年上半年,城區投資客的比重已經增加到兩成的水平,塘廈、鳳崗、虎門更是達到三四成的程度。
十強開發商榜單門檻提至7.57億元
據東莞中原市場研究部統計,東莞簽約金額十強開發商榜單,今年上半年的門檻為7.57億元,而去年同期僅5.14億元,同比提高了47%。
上半年,萬科銷售一手商品房32.81萬平方米,成交金額為36.96億元,蟬聯全市吸金冠軍,同比增加了31%,市場佔有率卻下降至10.5%。萬科在東莞的住宅銷售均價約11265元/平方米。
相比去年,碧桂園今年的增長最搶人眼球。在碧桂園柏麗灣、觀瀾碧桂園、碧桂園天麓山等多個項目的帶動下,去年沒有擠進十強榜單的碧桂園今年上半年則瘋狂銷售了40.36萬平方米,奪得銷售面積狀元,銷售金額為32.33億元,排名全市第二,市場佔有率約9.2%。碧桂園在東莞的住宅銷售均價約8010元/平方米。
其次,中信以16.32億元的銷售額進入前三甲。本土龍頭房企光大以14.27億元排名第四,排名第五的則是全國商業地產龍頭房企萬達,吸金12.15億元。排名第六至第十的依次為保利、新世紀、和記黃埔、東方偉業、富盈,銷售金額在7.57—9.56億元不等。
上半年,塘廈的觀瀾碧桂園以16.61億元成為全市住宅、商品房的銷售冠軍,它也是東莞銷售套數最多的房地產項目,高達2080套,均價為8313元/平方米,其餘進入前十的住宅銷售樓盤分別為錦繡山河、萬科金域華府、海逸豪庭、地標廣場、保利紅珊瑚、中信森林湖、碧桂園柏麗灣、北大資源·御灣、中信觀瀾凱旋城,入榜門檻為5.84億元。
本版撰文:南方日報記者曾德軍