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中庭多為空置商鋪。
命運多舛的江會時代城孤零零地立於江會路片區。
去年8月,江門市偉寧房地產開發有限公司、新會華聯房地產置業有限公司已聯合向江門市城鄉規劃局新會分局提出對江會時代城進行整體規劃改造的請示;同年10月,江會時代城改擴建工程進行公示之時,引起廣泛關注。面對昔日號稱『五邑天河城』的江會時代城,有市民對其重新打造的舉措平添幾許期待,也有部分市民依舊不看好其發展。
規劃至今已近一年,情況如何?今年年初,麥德龍進駐江會時代城的消息在各大論壇、貼吧引起騷動,不少網友議論紛紛,因為江會時代城似乎有一個『魔咒』:進駐的超市接連倒閉。本月25日,據聞麥德龍江門新會商場將正式試業,但江會時代城的改擴建工程進展緩慢,中庭空蕩,招商後會否煥發新活力,又能否助力發展江會路片區,令人深思。不少專家學者對於久久不能發展起來的江會路片區嗟嘆不已,江會時代城作為江會路片區不多的商業體,能否帶動周邊商業氣氛,聚集人氣,拉近江海區、蓬江區、新會區的心理距離,結果恐怕未卜。
江會時代城仿如一座被遺忘的孤城,2004年開業至今,既得不到新會區市民的高度認同,也難以吸引蓬江區甚至江海區市民前往消費。9年浮浮沈沈,江會時代城必定有其自身不足之處。這兩年,兩家公司聯合對江會時代城進行整體規劃改造,以期能改善周邊環境,完善公共設施配套,提昇時代城商業氛圍。但當具備硬件配套後,江會時代城是否就能一洗過去的失敗歷史呢?不少市民只是表現出一般的期望值。
改造至今已近一年
中庭緣何空空如也?
江會時代城地處江會路、岡州大道、東門路與僑興北路4條城市乾線的交匯點,位於江會路片區,於2004年建成投入使用,佔地3萬㎡,建築面積為7.3萬多㎡。時代城最初定位為集大型超市、百貨、會展、商務酒店、娛樂、旅游、空中別墅於一體的『一站式』購物廣場,擁有海港大酒樓、游藝城、麗駿會俱樂部、麗泉宮桑拿沐足中心、棋牌館,以五星級標准設計的時代酒店等飲食娛樂業為支援,並曾聲稱要打造成『五邑天河城』。
7月6日,筆者走進江會時代城,雖是周六,只見偌大的中庭僅有幾名超市施工人員進出。首層是麥德龍超市,第三層有一間休閑會所以及一家酒樓在營業,其餘樓層的商鋪多已拉上鐵閘,整個中庭顯得一片空蕩。居住在江會時代城對面樓盤富和苑的楊先生笑言:『以前新會人過來這裡一般只是喝早茶,會展較多,但近兩年顯得冷清異常。』
去年規劃之際,江門市城鄉規劃局新會分局打出公示指出:江會時代城擴建工程項目包括三個內容,一是南側地塊擬建30層高的住宅樓,並利用配套設施地塊建設地下車庫及首層車庫;二是項目北側建設廣場地塊改建後設50輛小車停車位;三是時代城內部中庭改建總建築面積為6000多平方米,主要將中庭首層、二層改建為商場,三層改為電影院,四層建小型會所。去年新會區政府通報稱,要求江會時代城項目的建設單位加快建設未完成的公共配套設施(停車場、西北角綠化廣場和配套住宅樓)。如今一年將至,中庭沒有電影院的蹤影,各式配套也尚未出現。
當日30層高住宅樓的規劃引來附近樓盤頤璟藍天多名業主的投訴,鬧得沸沸揚揚。如今,江會時代城的物業方偉寧物業管理公司總經理曹金明指出,30層高的住宅已被批准建設,但是將作為二期工程,同時首層車庫取消,將建設負兩層的地下車庫。當被問及中庭招商情況時,曹金明則表示:『看起來空鋪很多,但是只要大概招五六個大商家即可,因為大商家會一連拿下幾個鋪位,幾千平方米甚至幾萬平方米地購買。』麥德龍超市本月即可試業的進展,也得到了曹金明的認可:『麥德龍比我們超前了一步,就算我們不抓緊時間招商,超市那邊也會催促我們。同時,麥德龍的先行一步能夠利好我們,因為有利於吸引人流,當商家看到消費人流的來往,就會加大力度、速度入駐。』但當被追問進展速度、規劃建設時,曹金明及偉寧物業管理公司相關負責人都只是表示快速進行中,無法提供一個具體時間參考值,隨後他們加緊探討中庭的內部裝修問題。
據了解,過去的江會時代城具有高級會展功能,已經舉辦過多屆中國(江門)經貿洽談會暨機電博覽會、中國(新會)五金不鏽鋼產品展銷及招商會等。不少新會人分析認為,面對偌大的中庭設計,相信物業方仍會堅持高級會展功能。
相比於中庭的空蕩,時代城兩翼分別新進駐的業主有麥德龍及中國銀行。據悉,該銀行為中國銀行新會支行,已於今年3月4日進駐。一側為麗駿會KTV,據已在江會時代城附近工作了4年的周伯透露,麗駿會之前由時代城物業方經營,生意一直不如人意。但是自從去年出租給他人經營後,情況出現好轉,現在每晚都看到不少人開車前來消費,麗駿會每晚都熱鬧非凡。麗駿會財務負責人也表示,麗駿會被市民視為高檔地方,只有晚上纔營業,不少商人會選擇在這裡洽談生意。
進駐超市接連倒閉
麥德龍批發為主可破『魔咒』?
據了解,江會時代城曾是新會區的重點形象工程,也是江門市首個根據會展的需要建設的高級展館,此外,它還先後得到新一佳超市、中山海港飲食連鎖集團公司、香港銅鑼灣百貨的強勢進駐,但都好景不長。
2003年7月,新一佳江會時代分店開業,聲稱帶進3萬個品項的優質平價商品,而兩年後的9月卻關門結業,幾乎與此同時,首層原有的百貨商業也關門撤出了江會時代城,如2004年高調進駐的香港銅鑼灣百貨,一年後虧損撤出。江會時代城新一佳超市的負責人張先生面對媒體時曾指出結業原因:租金協商出現分歧是其中一個原因,另外,當時新一佳超市對新會區市民的消費習慣和消費定位不甚了解,存在估算失誤、商品結構布局不大合理的缺陷,而且對於日用百貨的購物點來說,江會時代城距中心城區相對偏遠,對市民的吸引力不夠,所以商場始終旺不起來。雖然2006年9月又重新開張,不過最後還是面臨結業易主局面。
江會時代城業主之一陳先生表示,新一佳超市給人的感覺檔次較低,所推貨品連人人樂超市都比不上,所以去年江門東湖廣場旁邊的新一佳超市也出現了結業清場的情況。
如果說新一佳超市因為缺乏特色品牌及檔次而不被江門市場認可,香港銅鑼灣百貨因為過高估計新會區消費市場,而致敗走。多家超市百貨在江會時代城接連出現『水土不服』的倒閉現象,那麼來自德國的麥德龍超市又能否破除『魔咒』呢?
據悉,本月25日麥德龍開始試業,8月5日正式營業。據工作人員介紹,欲進入麥德龍者必須提前辦理會員卡,屆時憑會員卡進入超市。7月8日筆者當場填表格,打算一探會員卡的廬山真面目,但工作人員表示交表幾天後纔會接到電話,到時再到辦公室領取會員卡。但截至發稿前,筆者仍未收到相關電話。《顧客登記表》底單後面指出,錦江麥德龍現購自運有限公司針對企業顧客從事批發業務為主,兼具針對個人顧客開展零售業務,銷售的很多商品為大包裝。顯然這是和江門市民傳統意義上的超市消費模式不一樣,和義烏商品批發城則有異曲同工之妙。
但陳先生對這種新穎超市模式的引進表示並不看好:『麥德龍這種方式和外國人消費模式類同,總是喜歡把一周的所需品一次性地買回家,新鮮的超市模式是否適合新會人則有待考察,喜歡新鮮感的大有人在,但是否能夠長期吸引新會人來消費購物得打個問號了。』據其透露,去年江會時代城物業方曾希望和沃爾瑪簽約,但是最終沒有談攏,不排除是沃爾瑪考慮到新會區的消費人口及能力問題,而和麥德龍的談約及簽署則顯得步履輕松及快捷了。
江會時代城能否助力發展江會路片區?
專家表示江會片區是重要連接紐帶應作長期規劃
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江門市市長龐國梅在今年的政府工作報告中提出,『要著力推進城鎮化,優化城市功能定位,促進中心城區擴容提質。加快推進甘化廠片區、江會片區、石灣直街歷史文化街區「三舊」改造工作。』可見江會路片區是政府重點關注的區域之一。近兩年,除了要改擴建的江會時代城外,周遭也冒出了不少新樓盤,如環城·尚璟園、頤璟藍天、匯僑新城、翡翠園等。其中,環城·尚璟園及頤璟藍天都打出8000元/平方米的均價,這些樓盤在銷售時都把規建中的江會時代城作為一大賣點。陳先生戲言,這裡不是什麼重點發展地區,房價卻比濱江新區那邊的要價還高,應該是有不少人在炒房而已,並不是什麼剛需置業者。江會時代城作為江會路片區上為數不多的商業體,能否助力發展江會路片區?但該片區本身定位就被指不恰當,多年來發展緩慢。
政府重視程度不足,缺乏長期規劃機制?
面對江會片區發展緩慢的趨勢,五邑大學經濟學教授劉志堅坦言,這是因為政府沒有高度重視江會路片區。除了水果批發市場還能較好地服務市民外,其它商業體態、企業均處於自生自滅狀態,不利於江會路片區的良性發展。此外,江會路片區的規劃也存在客觀上的硬傷,江門市政策研究室原主任李超奇指出,約20年前,當時新會已規劃向銀洲湖方向發展,並未能顧及江會路的規劃;2002年新會撤市並入江門成為江門一個區後,江會路片區依舊沒有得到重點關注。李超奇感慨,5年前廣珠鐵路原規劃在江會片區地下經過,使部分商家有意願在江會路片區大展拳腳,但最終廣珠鐵路沒有在此經過,客觀的因素導致江會路片區一次又一次錯失發展良機。
李超奇直言,要重新對江會路片區進行整改相當耗力,因為涉及收地重建等,不過政府不妨先設立長期規劃機制,實施五年或者十年的江會片區規劃目標。事實上,根據《江門市區『十二五』近期建設規劃(2011—2015)》顯示,江會路片區已被作為近期重點建設區域之一,依托圭峰山優美的自然環境資源、江會路的區位優勢和優越的交通條件,建設城市服務綜合體,使江會路片區作為實現市區一體化戰略的落腳點和城市發展的新亮點。今年3月江門市政府出臺《加快江會片區融合開發工作方案》,江會路片區的發展再次被提上重要議事日程。看起來,政府的確有相關文件關注江會路片區的未來,但是具體規劃建設情況如何,我們不妨拭目以待。
專業市場阻礙江會路片區向其它服務業發展?
如今從蓬江區通往新會區主要有3條道路,分別是江會路、圭峰路、龍灣路,江門職院副院長蔡勇認為,三者作為連接兩區的重要樞紐,圭峰路更適宜開發成為旅游路,而龍灣路由於農田較多,可作為工業一體化思考,只有江會路纔是江門市民傳統意義上的、認可時間長的連接三區的通道,但是若江會路僅停留在連接功能上,則很難發展起江會路片區。他建言,發展江會路片區不妨多引進服務行業,如商業開發、房地產、餐飲娛樂,而江會時代城立足江會路片區,商業體顯得單一,無法高度聚集人流,更無法打造濃重的商業氣氛。
從上世紀80年代一路走來,江會片區已經成為江門市商貿業地區之一,江會水果批發市場、廚具市場、正平物流中心、五邑機電五金城、江門廚衛城,以及奇榜村附近的三鳥、花木、竹木專業市場等陸續湧現。蔡勇坦言:『這些類似物流的發展模式不妨放諸郊區,讓江會片區其它服務業發展起來。因為許多人已養成到自己習以為常的老地方消費的習慣,若各大服務業發展起來,商業體態各有特色,並吸引市民在江會路片區形成消費習慣,有利於更好地拉近三區人的心理距離。