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據亞豪機構統計,7月份預計將有25個樓盤推盤,其中包括珠江東都國際、金第萬科·金域東郡、北京城建·上河灣等10個純新盤,以及中冶·藍城、路勁世界城、金地格林格林等15個老項目後期。
大批樓盤的入市使得7月京城樓市再現入市潮,而在大批項目入市的背後,“扛不住了”,成爲開發商更爲真實的寫照。
·數據·
據亞豪機構數據顯示,從7月份即將入市的新盤的區域分佈上來看,郊區盤仍是主角,延續了上月入市純新盤的郊區化趨勢,使北京樓市供應繼續增加,爲成交量回升提供了支撐。
此外,7月預計入市項目分佈較爲分散,其中入市項目最多的區域爲通州區,共有5個項目,包括珠江東都國際、京貿國際城等;另外朝陽區與大興區均有4個項目將要入市,而房山區與昌平區入市項目個數均爲3個;除此之外,豐臺、順義、密雲等區域也均有項目入市。
從產品特徵來看,7月預計入市的項目中,高中低端三個檔次均有囊括,既有香江別墅二期、世外桃苑三期、遠洋·LAVIE這樣的別墅項目,也有橡樹灣、一瓶·四和院、臻園、首創禧瑞都這類的公寓豪宅,其中首創禧瑞都的報價更是高達10萬元/平方米,成爲繼6月份的龍湖雙龍原著之後,又一個上10萬元/平方米的豪宅產品。
但從供應總量來看,中低端的剛需產品和剛需改善類產品仍舊是樓市的主力:包括中建·國際港、中糧萬科·長陽半島、順義金寶城等,售價在9000-25000元/平方米不等。其中,位於房山城關鎮的城公館成爲了7月入市最便宜的項目,項目一期戶型爲53平方米一居、83平方米兩居、210平方米三居,預計開盤均價9000元/平方米。
·新盤·
9成項目平價銷售
“定了!就在7月。”
6月30日,周女士收到了來自北京明發廣場的銷售人員的短信。短信中的時間,正是該項目的開盤時間。
作爲即將在7月開盤的新項目之一,位於大興區的北京明發廣場從3月便傳出了開盤聲音,雖然開盤的時間曾一推再推,但在7月,明發廣場的開盤卻顯得勢在必行。據項目銷售人員介紹,明發廣場一期計劃推出750餘套房源,多爲71-117平方米兩至三居,預計7月下旬入市。“預售證已經在審批中,按照申報的價格,應該可以很快完成相關的手續。價格將在17500元/平方米左右。”相比同處天宮院區域內的金融街·融匯、中國水電·水立方等知名項目18000元/平方米的價格,北京明發廣場的定價略顯優勢。
同樣位於大興的衆美·光合原築也將定於在7月入市,儘管項目體量不大,可提供的房源僅在百套左右,但對於爲何在7月銷售,該項目的銷售人員也表示因爲6月預售證過審增多,項目也願意積極地調整售價入市。
此外,位於密雲的北京城建·上河灣也在考慮在7月入市,對此開發商方面給出的理由也是與預售證放寬相關。
據瞭解,北京城建·上河灣共28棟樓,多爲14、15層高層板樓,部分6層多層板樓,共2432套。項目分爲南北兩區,7月推出北區三棟樓,主力戶型爲75-86平方米左右兩居;95-126平方米三居,價格在12000元/平方米左右,相比密雲新房部分13000元/平方米的價格,有着明顯的價格優勢。
在北京入市貨量大幅上漲的背後,“真正妥協的是開發商。”一位不願透露姓名的開發商表示,新項目的入市90%都是平價入市,這說明開發商爲了開盤已經放棄給予自己項目更高的房價期許。
買房驗資漸成特點
“3000”、“20萬”。
作爲即將平價入市的北京明發廣場項目,上面的數字成爲了購房人要買房必須接受的數字。“3000”是目前北京明發廣場的排號人數,“20萬”是購房人需要提供20萬元的資金證明。
無獨有偶,在7月2日,大興區舊宮板塊的純新盤葛洲壩·紫郡府開盤搖號,推出500餘套房源,儘管在搖號之前,也採取了先驗資後排號的方式,並要求排號前需出示50萬元的存款證明作爲門檻,但仍然難阻購房人的熱情。最終,有超過2000組購房人排號,該項目實際的供需比僅爲1:4。而這種供需比差異較大的情況,在當前市場上在售項目裏並不少見。
“房源畢竟有限,有需求的客戶又比較多。如果到搖號的時候,幾千人搶幾百套房子,絕大多數人必然買不到,考慮到可能會引發一些過激的行爲,這也是對後期銷售所採取的一種避險方式。”該項目的銷售人員說。
目前,包括北京明發廣場、葛洲壩·紫郡府、金第萬科·金域東郡和中建·國際港等多個即將開盤的項目,在排號前均要求購房人“存款驗資”,金額從十幾萬元到幾十萬元不等。“開發商雖然不再扛房價了,但卻更多考慮回款的問題。所謂的驗資,一方面可以避險,另一方面,也可以保證開發商通過提高首付等方式來儘快回籠資金。”一位不願透露姓名的開發商說。
·老盤·
單價多與上期持平
據亞豪機構數據顯示,在7月計劃開盤項目中19個項目公佈了大致的開盤價,其中包括華潤紅山世家、世紀星城長城國際、瑞雪春堂等多個老項目的計劃開盤價相比上一期最多僅上漲2000元/平方米。
京貿國際城項目作爲通州的代表項目之一,自去年12月起便一直沒有新的戶型入市。而7月其將再次開盤,其開盤預計保價的21000元/平方米,也與其上次開盤報價持平。
同樣,在大興黃村區域,地鐵4號線棗園站北側,中建·國際港也計劃於7月入市。據瞭解,項目推出88-160平方米兩至四居,共1400餘套房源,預計7月中下旬開盤。據銷售人員介紹,黃村作爲大興的核心區域,近期基本無新房供應。項目目前排號需要20萬元存款證明,已排至近2000號,價格23000元/平方米。而這一價格與其上次開盤的22500元/平方米的均價有着很小的上漲幅度。
“漲價就意味着無法開盤。因此,在現在開發商資金壓力比較大的情況下,平價開盤成爲了最常見的情況。”一位不願透露姓名的開發商表示,按照有關部門之前的規定,新盤取得預售資格的時候要報價,報價不能明顯高於該樓盤此前的成交價,也不能明顯高於周邊同類品質商品房的價格。
“在近幾個月中,確實存在開發商不接受指導,就不發預售許可證,或者對於成交資格不予備案等情況。”該開發商說道。
而相比之前開發商遲遲不願公佈開盤價格,7月計劃開盤項目的定價態度明朗了許多,而且衆多項目明確表示將不會上調價格。
對此,亞豪機構副總經理任啓鑫表示,目前樓市全面漲價根基尚不牢固,只要限購限貸政策不改變,樓市運行的總體趨勢就不會變。
任啓鑫認爲,房企還是應以價換量、主動回款,不宜盲目樂觀和漲價,莫因房價反彈將稍有起色的市場打回原形,使之前的銷售成果前功盡棄,陷入後續慘烈的競爭格局。
北京市住建委方面對於此次開發商平價入市的態度十分贊同。對於有些購房人一直擔心的商品房供應量減少的問題,北京市住建委主任楊斌曾公開表示,“加強對開發商管理,提高商品房預售門檻”的規定,是提高預售門檻將差別化對待,重點是針對商業和高檔住宅,這部分房屋的預售門檻要提高,目的是把前些年開發商大量投資到商業和高檔住宅的注意力吸引到市場急需的、供給剛需的改善型住房上。自住和改善型的,滿足剛需的普通商品房的預售門檻不會提高。
本報記者徐楠
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房價不會立刻大跌
隨着“錢荒”的出現,收緊貨幣流動性對買房人來說更直接的影響是,購房貸款優惠的減少。6月市場上已經出現了購房人剛剛簽了買賣合同,卻辦不了貸款的現象。包括我愛我家、鏈家、鑫尊等多家中介機構向記者證實:6月最後一週,多家銀行都停辦了住房貸款審批,預計最早也要等到7月中旬才能恢復正常。
偉嘉安捷企劃經理吳昊表示,按照各大銀行對下半年的放貸額度的二次覈對,6月份收緊放貸額度基本上成了慣例。但這次不同的是,不少銀行都收回了首套房8.5折利率的優惠,很多銀行鍼對首次購房商業貸款的優惠都提高到9折或9.5折。
對此,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認爲,“錢荒”的出現確實在一定程度打擊了房地產市場,導致國內的貸款和融資形式加劇。但因爲部分房企早就開始尋求境外融資,因此,“錢荒”還不能意味着房價會立刻出現大幅下跌。
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