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上海地產集團內部新一輪整合,暗流涌動。
金豐投資(行情, 問診)的停牌,引發了一連串猜想。金豐投資並非上海地產集團手中唯一A股殼資源,大股東上海地產集團除控股金豐投資38.96%外,同時控股另一地產上市平臺中華企業(行情, 問診)36.36%。如若綠地借殼金豐投資成行,上海地產集團內部的資產重組與整合步伐會加速,中華企業或被定位成集團內部唯一的地產上市平臺。
但做大做強中華企業,也並非易事。中華企業董事長朱勝傑在不久前的公司2012年股東大會上透露,大股東上海地產集團未來將會把旗下地產資產陸續注入中華企業中。但是對於具體注資計劃,朱勝傑坦承,受相關政策環境影響,進展較慢。此外,中華企業所面臨的發展瓶頸問題,也亟待解決。中華企業是高價搶地王被深度套牢的中小房企的樣本,多幅地王成爲企業的“吸金黑洞”,爲此不得已走上了危險的資本鋼絲,淨負債率高達158.34%。對此,朱勝傑也坦言,公司將繼續運用銀行貸款、信託等方式,爲項目的開發提供現金流。
對於接下來回籠資金有哪些舉措,時代週報記者多種方式聯繫中華企業董祕辦公室相關人員卻一直未果。
多幅地王成“吸金黑洞”
今年是中華企業上市的第20個年頭。
“同樣是20年的發展,同樣是上海的公司,綠地房地產業務的銷售額超千億,而中華企業呢?公司應當反思。”在日前的公司2012年股東大會上,有股民如此質問中華企業董事長朱勝傑。公司2012年年報顯示,去年全年新盤和存量銷售資金回籠僅53.58億元,與綠地相差20倍有餘。
在中房信研究總監薛建雄看來,中華企業業績躊躇不前,與公司近年的發展戰略有關。在2010年前後高價搶地王,又被深度套牢的中小型房企中,中華企業是最典型的一個樣本。2009-2011年的3年時間裏,中華企業挾百億資本,在上海爲中心的長三角一帶佈局了一張高歌猛進的路線圖,搶灘拿下多個區域地王項目。
按照正常進度,這些項目在2012年前後就應該陸續上市銷售,但在多年政策市環境下,中華企業手中的多幅地王開發緩慢,不僅未爲其貢獻多少收益,還成爲企業的“吸金黑洞”。
中華企業2012年年報顯示,拿地已3年多的羅店新鎮D1-2地塊,已累計投入資金22.41億元,但其尚未實質開工。時代週報記者發現,該地塊項目進度雖標示爲“在建”,但在2012年的開工面積、竣工面積、累計竣工面積等幾項指標上均爲零;杭州中企御品灣項目已累計投入資金33.8億元,項目進度也爲“在建”。此外,朱家角項目也處於“在建”階段,而樓板價高達30291元/平方米的蘇州項目則仍處於“前期階段”。
對於部分已經面市的地王項目,中華企業深陷“降價即虧本、保價則滯銷”的進退維谷之中。譽品谷水灣項目就是一個最好的案例。在2012年年報中,中華企業對尚未開盤銷售的譽品谷水灣項目計提了存貨跌價準備2.58億元。
今年4月份以來,譽品谷水灣項目正式推出了459套房源。上海網上房地產數據顯示,目前該批房源已售出160套,合同均價約爲1.7萬元/平方米。“地王項目的市場銷售價格很難打平成本,1.7萬元的單價其實就是個保本價,”薛建雄對時代週報記者分析稱,後面再推的房源價格漲點,才能勉強盈利。
時至今日,上述地王項目已經演變成現在巨量難以消化的存貨。鳳凰財經顯示,中華企業去年底的存貨週轉天數爲3818天,而萬科同期爲1275天,保利爲1399天。而公司今年一季度財報顯示,截至3月底,公司尚有超174億元存貨資源,佔同期總資產的66%。
但就在存貨高企的情況下,中華企業近日還發布公告稱,公司股東大會授權董事會2013年度購買土地,總金額不超過38億元。上海易居研究院研究員嚴躍進就認爲,中華企業造血能力欠缺,此時拿地或暴露諸多風險。而對於該筆38億元的土地投資,中華企業亦未透露資金來源。
淨資產負債率高達158.34%
事實上,房地產之路越走越窄的中華企業,也已走上了危險的資本鋼絲。在A股市場融資大門緊閉的情況下,中華企業近幾年在資金渠道上極度依賴信託融資等“影子銀行”,高負債等財務關鍵詞也開始與其如影隨形。
中誠信證券評估有限公司日前發佈的報告(下稱“中誠信報告”)統計顯示,2010年末、2011年末和2012年末,中華企業信託產品數量分別爲5只、13只和15只,其中2012年末信託產品的期限主要集中在1-2年,收益率多爲10.50%-13.75%不等。
“這也導致中華企業的主要資本結構指標均弱於行業平均水平,償債壓力較大,”中誠信報告指出,截至2012年末,中華企業的淨資產負債率已高達158.34%。除此,信託規模的持續增長,也使得中華企業財務槓桿運用過高,財務成本高企不下。
公司2012年年報數據顯示,當年淨利潤約爲5.65億元,而財務費用卻高達6.51億元。而行業龍頭萬科2012年的淨利潤爲125.5億元,財務費用僅爲7.65億元。與中華企業營收規模相當的華遠地產(行情, 問診)同期的財務費用僅608萬元。
“中華企業財務費用如此之高,主要是信託成本高且無法資本化,利息支出達6.6億元,財務費用率高達18.2%。”中金公司分析師寧靜鞭介紹,高成本信託融資佔比偏高的局面,短期內難有改觀。
公司2012年報披露,一年內到期的其他非流動負債中就有8款信託產品,期末金額達22.3億元。其他流動負債項下的信託期末餘額爲3.97億元;其他非流動負債項下,還有中鐵信託在內的5家信託公司的信託計劃,期末餘額高達25.86億元。
上述三項加起來,中華企業身上所揹負的信託債務已超過50億元。公司2013年一季報顯示,一季度末中華企業在手貨幣資金20.61億元,僅覆蓋短期負債和一年內到期非流動負債之和50.74億元的40%。
對此,中華企業相關人員在日前接受時代週報記者採訪時一再表示,總體來講,公司目前財務還是比較穩健,從年初制定資金預算來說,還是比較嚴密,到目前爲止,資金都是按計劃如期償還的,貸款也如期到位,下一階段的信託還款也沒有問題。
但值得注意的是,按照測算,今年公司自有在建項目還需投入63億元。儘管去年項目銷售情況有所好轉,但回籠的資金如何覆蓋新建項目的投資需求。中華企業該如何解決資金問題?
事實上,中華企業開年以來的融資動作仍然高調。時代週報記者根據公司公告粗略統計,今年至今,中華企業已分別向中信、渤海國際、興業國際、安徽國元等四家信託公司借款32億元,綜合年利率均在10%左右。除此,公司還向興業銀行(行情, 問診)申請開發貸以及向上海銀行和招商銀行(行情, 問診)組建的銀團貸款等,共計貸款22億元。
向母公司總計借款30億元
在破解中華企業資金困局的難題中,大股東上海地產集團扮演了不可或缺的重要角色。
時代週報記者梳理髮現,縱觀2012年,中華企業體系內關聯公司間爲融資行爲提供的擔保次數高達26次。而今年至今,中華企業還以委託貸款方式向大股東或大股東旗下關聯公司借款19.6億元。此外,按照公司2012年度股東大會年會審議通過的決議,在2013年度股東大會年會召開之前,中華企業年度可向母公司及關聯公司總計借款30億元。
“除了資金輸血外,按照公司原本的想法,中華企業未來會集中上海地產集團的地產資產,儘可能做大,其規模不會輸給上海最大的非上市國資房企綠地集團或最大的民營房企大華集團。”上海地產集團一位不願意透露姓名的高管對時代週報記者說。
事實上,過去至少5年中,從資本市場到地產業內,幾乎一致的重磅預期至少包括:上海地產集團會對兩個上市平臺的整合梳理,包括“金豐投資或賣殼,地產資產整體注入中華企業”等重磅運作。
而眼下,金豐投資終於迎來了重大事項停牌,這一現象,引發市場諸多猜想。中華企業董事長朱勝傑曾在不久前的公司2012年股東大會上透露,大股東上海地產集團未來將會把旗下地產資產陸續注入中華企業中,這是確定的方向。
據時代週報記者瞭解,早在2000年以前,中華企業曾依託母公司獲得了崇明島及原南匯約5655畝的土地儲備,其中原南匯的土地成本僅約5萬元/畝,在2009年大浦東概念的影響下,這些地塊的價格甚至接近100萬元/畝。
或是爲了維護中華企業最初雷打不動的“旗艦”地位,2007年,上海地產集團鄭重承諾:凡中華企業參與競標的出讓土地,上海地產集團其他控股子公司均不參與競標,上海地產集團不再新設與中華企業業務相同的公司。
而就在不久前,上海地產集團就將其持有的上海房地資產注入中華企業,並通過系列資本動作釐清了對中華企業的控股權。中華企業自5月16日連續發佈的公告顯示,已以12.75億元收購大股東持有的上海房地(集團)有限公司60%股權,至此,公司已擁有上海房地集團全部股權。除此,上海地產集團增持公司股份,目前佔公司已發行總股份數的36.36%。
但對於做大做強中華企業來說,目前並非易事。
“中華企業是上海老牌國企,時間長了,裏面早就形成一些錯綜複雜的利益派系,使得公司沒有活力。同時,國企又不像萬科,完全市場化的資本和職業經理人,讓各種資源能夠最優化。”有上海本土開發商人士對時代週報記者稱,中華企業近年來在土地和營銷決策上的思路,都和主流的市場判斷有些偏差。在大股東未來注資進來之前,公司要想改善基本面還亟需轉換思維。
事實上,對於未來大股東的注資計劃,朱勝傑在日前的股東大會上坦言,“由於如今A股市場沒有直接融資的渠道,以及受到國家宏觀調控的影響,所以這個注入的進展就變得比較慢。”