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二手房過戶指導價調整四五環之間漲幅最大未來每個季度都會再調中介勸說業主降價買家轉向新房市場———
『一套三居770萬元,稅費一周之內就多了50萬元。』最近一直在看二手房的田女士上周末看房時發現,自己原計劃准備的首付僅一周時間就不夠用了。中介告訴她,7月1日起,二手房的過戶指導價全面上調,而她要購買的小區在這次上調後,最低過戶指導價翻了一番。
目前本市二手房交易中納稅的依據,基本都是政府設定的各區域最低過戶指導價,因此區域指導價的調整,直接影響著二手房的交易成本。
《廣廈時代》本周向多家中介機構和中介門店求證得知,7月1日,北京二手房過戶指導價全面調整,具體上調幅度不一,部分區域上漲幅度較大。業內人士稱,此次屬於正常的動態調整,預計未來每季度都會進行一定幅度調整,對於二手房市場整體影響不大,但熱點區域不滿五年的次新房交易較受衝擊。
現場
時隔一周稅費多了五十萬元
田女士最近一直在籌備買房,她初步將目標定在了望京北部一個較新的社區。上周末,田女士再次來到該小區看房,一個消息讓她措手不及。
接待她的中介置業顧問告訴她,這周再買這小區的房,要交的稅費和上周已經有了很大的區別。『我們也是突然接到的通知,沒法提前和業主打招呼,您上次看的房,現在估計要多交50萬元左右的稅。』
據了解,田女士看上的是該小區的一套167平方米的三居,業主的售價定在770萬元。按照田女士原來和中介商定的情況,該套房子最低的過戶指導價可以定在14000元/平方米左右,而業主原來購房價也在14000元/平方米左右,刨除一些裝修和交易的費用,這套房子基本不需要交個人所得稅。但過戶指導價上調後,田女士看中的房子現在過戶指導價已經到了27000元/平方米左右,按此計算,田女士如果購買這套房子,就要支付44萬元左右的個稅,契稅也相應上調,要比原來多6萬元左右,時隔一星期,田女士要支付的稅費就多出了50萬元。
該中介透露,已經有不少客戶得知這個消息後要放棄在這個小區的購房計劃,目前他們正在想辦法說服業主適當降低售價,『我們已經在勸說業主降10萬元,但業主也在觀望。』而田女士則不這麼想,她表示,即使這套房子降十萬,她也不打算買了,她已經准備轉向小區周邊的一個新盤。『本來二手房首付就高,再加上這麼多稅要一次付清,我准備的首付不夠了,還是買新房比較劃算。』
調查
過戶指導價確有上調
不同區域幅度差異大
望京區域過戶指導價的上調是否只是個案?為進一步了解此次過戶指導價的上調情況,《廣廈時代》諮詢了不同區域板塊的十餘家中介門店,每個門店都表示確實接到了區域指導價上調的通知,但不同區域的漲幅有很大區別。
一些老舊小區的過戶指導價上漲幅度有限,與田女士意向購買的小區同屬大望京板塊的望京西園三區,每平方米過戶指導價僅上調了50元至200元,對於總購房成本基本無影響,該小區目前大部分掛牌出售的房屋也都是滿五年的免稅房。位於勁松的農光裡小區,每平方米的過戶指導價上調幅度大都在3000元以內,而該區域大部分房屋都是已購公房,繳納個人所得稅標准大都執行總價的1%。
但城區的不少熱點區域的過戶指導價在這次調整後有了很大變化,像田女士意向購買的小區,指導價直接就上漲了一倍,而已成為高端住宅聚集區的太陽宮板塊,過戶指導價則上漲了6000元/平方米以上。中介門店透露,這次調整中,四環五環之間的房子漲得最多,通州北苑等熱點區域,過戶指導價相對區域房價水平也有了較大的增幅。而一些周圍有新房在售,尤其是高端住宅在售的區域,過戶指導價上漲得也比較多。
某知名房地產中介機構的市場分析師透露,政府主管部門近期並未出臺明確上調區域最低過戶指導價的文件,只是曾表示過最低過戶指導價要進行動態調整,一線經紀人反映,指導價提高了,但這只是促進改變『陰陽合同』現象的手段,屬於一種合理的調整。
影響
免稅房將更受歡迎
或有部分購房流向新房
2011年,為堵塞二手房市場中『陰陽合同』產生的稅收漏洞,北京市財政局、地稅局、住建委聯合發布《關於加強存量房交易稅收征管工作的通知》,開始對二手房交易指導價實行綜合評估,動態調整。該通知出臺後,造成了二手房的一陣集中過戶潮。
對於此次最低指導價的調整,鏈家地產市場研究部分析師常青認為,此次調整與2011年那次不同,是屬於正常的動態調整,而且整體看調整幅度並不大,並不會對市場造成大的影響,未來每季度都會進行調整。
雖然按照規定,二手房交易產生的個人所得稅應該由賣家承擔,但買方繳稅已經成為市場的潛規則,而按照區域最低過戶指導價避稅也一直是市場慣例。因此業內人士指出,在部分區域指導價上調幅度較高的區域,二手房交易一定會受到劇烈衝擊。滿五年唯一的免稅房會更加受到市場歡迎,而如果小區周邊有價格相差不多的替代性新房產品時,肯定有一部分購房需求會流回新房。
而有中介門店的店長則認為,最低過戶指導價調整後,二手房優勢變小了,購房者如果大量轉向周邊新房,新房價格也會被帶動同樣上漲。本版文並攝/門庭婷