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養老地產不應只成爲富人的歸宿無論貧富“老有所居”纔是真正的初衷———
與老齡化社會進程加速不相匹配的是,我國養老地產發展的速度較爲緩慢。統計數據表明,目前我國有失能老年人3600萬、高齡老年人2200萬、空巢老年人9900萬、貧困和低收入老年人2300萬。以上數據雖然沒包括失智老人,但據中華寸草心志願者聯盟主席、中國老齡科學研究院院長劉紅塵估算,這類人羣數量可達近1100萬。總體看來,老年人在日常生活護理、康復訓練及精神文化建設等方面的需求日益凸顯,“老有所居、老有所依”,讓操勞半輩子的老年人可以真正體面、有尊嚴地安度晚年已成爲人們共同求解的問題之一。
解決90%老年人居住問題
目前我國很多城市都在努力形成“9073”社會養老服務格局,所謂“9073”,是指90%的老人享受居家養老服務、7%的老人享受社區日間照料服務、3%的老人享受機構養老服務。
“按‘十二五’規劃,目前民政部做的是解決3%的機構養老問題,也就是我們通常所說的福利院、養老院等,其主要幫助對象是社會上的孤寡老人。雖然看上去任務艱鉅,但實質上3%的牀位數並不能滿足社會上這類人羣的需求,按照國外的做法通常是5%-6%才基本可以平衡。”中國房地產業協會老年住區委員會特別顧問開彥說道,“7%的社區居家養老,這部分應交給開發商來做,通過新建宜居、健康社區的方法,在老年設施、環境等方面下工夫。剩下的90%纔是真正應該解決的老年人養老問題。”
在開彥看來,90%老年人居住的老小區,其適老化設施的改造並不是一件容易的事,最重要的問題是設計區片太多、太大,做示範“投資”從何而來。“除了硬件設施之外,還需要尋找專業上門服務的公司,老小區的改建做起來會十分困難,但如果我們轉變思路、轉變機制及運作模式,以解決90%人的居住問題,那麼我們才真正可以說,我國老年人養老的問題已經不存在了。”
把服務交給專業機構去做
可以說,養老社區後期服務能否持續,直接關係到該項目能否持續發展的問題。開彥認爲,養老社區的服務內容主要包括三個方面:第一是老年人整體生活的日常照料,也可以叫做家政服務;第二是老年人精神及心理上的呵護。好多老年人容易產生孤獨感,心理上產生的問題較多,需要心理醫生參與治療;第三是醫療康復及臨終關懷。
面對有些開發商錯誤地將物業管理的模式帶入到養老社區服務的做法,開彥表示,“開發商會蓋房子,但是養老服務其未必擅長,不一定要由自己來完成,可以把做不了的事情交給社會專業人士去管理,做成一個社會老年服務體系。”
開彥認爲相關部門除了要爲專業公司源源不斷地提供專業化人才外,還要大力發展老年用品事業,包括輪椅、扶手、防滑器械、燈光、智能化產品等。另外,還可大力促進老年食品產業的發展,這樣的服務系統很可能帶動一個產業的發展、帶動GDP的增長。
價格機制有待轉變
針對開發商打造的養老地產項目普遍存在入住門檻兒較高的問題,開彥認爲,怎麼能讓老年人“住得起”養老社區這確實是問題。“因爲中國的老年人屬於‘未富先老’,很多老年人沒有經濟能力維持自己養老。曾經有開發商提出‘以房養老’模式,但有很多人對此進行否定,說這種模式不適合中國,但如果是拿自己房子來解決養老問題的話,也不是不可嘗試。比如老年人搬到新的小區,不需要太大的生活空間,可以用自己的房子‘以大換小’,此外會員制體系及銀行貸款方面變化都可以去考慮。”開彥說道。
雖然現在絕大多數的養老公寓收費較高,普通老年人無力承擔並享受。但是開彥認爲,現階段,養老住宅只能從高端老人做起,得出經驗後再逐步向中低檔過渡,這是一種方法路線,最終還是爲了解決90%老年人的居住問題。如果說一開始就從買不起的老年人做起,這個難度太大,而等服務做起來後,服務成本就會降低,服務效率也會有所提高,到時再向“中低端”普及。
應該每個社區都是養老之所
對於絕大多數的老年人來講,只要項目硬件設施及軟件服務“跟得上”,價格合理,地理位置稍微偏遠也不是太大問題,最重要的是得讓老年人居住在此能夠讓家人放心。如果養老機構均可達到上述要求,老年人便可自由在養老公寓、養老院、託老所等養老機構中實現挑選及轉換。
“老年人要根據自己兩方面的實際情況來做選擇,第一是經濟狀況,第二是身體狀況,如果老年人身體健康狀況較差,可以選擇醫護機制相對完備的養老機構;如果老年人身體條件較好,可以選擇一些服務設施較好,稍微偏遠一點兒的機構;如果老年人身體無大礙,在家待着覺得寂寞,可以選擇偏重休閒娛樂設施建設的‘候鳥式’養老,去一些風景優美的地方待上半年或一年,比如青島、海南、雲南等城市。”劉紅塵說道。
另外,目前北京市國土局已開始編制《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》,其中養老設施用地已納入本市年度國有建設用地供應計劃,養老綜合用地也將以土地招拍掛的方式轉讓,政策利好養老住宅的發展。在打造養老公寓方面,劉紅塵認爲,應該每個社區都是養老之所,在開發房地產項目時,開發商應考慮在社區內拿出一兩棟樓來專門做養老住宅。這樣既可以解決因地理位置偏遠、子女探望不便及幾代人同居一室引發矛盾的問題,同時也符合日本養老社區的發展理念,在前期規劃時開發商還可以對諸如房屋走廊、衛生間扶手設計、房屋色彩、燈光設置等細節問題進行討論與定項,避免亡羊補牢式的“後期介入”。
“很多開發商錯誤地把物業管理方式帶入養老社區管理上,如不精通,前期開發完畢後,後期可將其交給專業機構去管理。同時開發商應該發揮自身土地、資金及管理建設三大優勢,彌補專業化團隊及專業人才培養方面的不足,去掉投機的想法,認認真真地做養老事業。”劉紅塵說道,“如果開發商可以端正態度,養老地產未來發展是很有前景的。”文並攝/劉佳
標籤:養老老年人劉紅塵開發商中國