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-樓板價逾萬元『規模化房企不在乎一城一地得失』
上海土地市場高溫仍未退。
7月10日,上海市規劃和國土資源管理局公布,嘉定區普通商品房用地——菊園新區柳湖路以東、環城路以北地塊,當天以13.1666億元成交,折合樓板價10405元/平方米,溢價率為60%,競得人是上海禹洲房地產投資有限公司(下稱『上海禹洲』)。
中房信分析師薛建雄稱,這幅純宅地屬嘉定新城板塊,實際位於嘉定新城與老城之間,目前該板塊的房價經過一年多的回調,最高也不過1.85萬元/平方米,而此次該地塊的樓板價已超過1萬元/平方米。
上海禹洲營銷負責人昨日稱,這是該公司在上海拿下的第一個純住宅項目。此次拿地,主要是對嘉定區域市場較為看好,希望以後將該項目做成品質較好的特色樓盤。上海禹洲隸屬於總部位於廈門的禹洲地產(01628.HK)。
『暗標』競拍
據前述上海禹洲營銷負責人介紹,禹洲地產2005年進入上海,已先後進駐上海、北京等9個城市。
官網資料顯示,在拿下嘉定項目之前,禹洲地產在滬至少有6個項目,其中5個位於浦東,1個位於金山,包括『禹洲·金橋國際』、『禹洲·惠南茜爾斯』、『禹洲·藍爵』等。
上海某本地開發商稱,禹洲地產進入上海市場這麼多年,旗下項目多為商辦,從來沒拿過純宅地,這次算是如願以償,『但10405元/平方米的樓板價確實太高了,照這個樓板價,日後房價起碼要2萬元/平方米以上,纔能有錢賺。而目前嘉定新城的房價,還很難達到這個水平。』
樓板價『偏高』的原因之一,可能是投標方式。
據薛建雄介紹,此次土地拍賣采用的是『暗標』的方式,這意味著競買人只有一次書面報價的機會。有4家公司參與競價。薛建雄稱,禹洲地產的出價比第二名高了3億元左右,第二名的樓板價僅8000多元/平方米。
某港資房企副董事也說,從出價遠遠高出其他競標者的架勢來看,這塊地禹洲地產是志在必得,『雖然從溢價率看,60%的水平不算太高,但超過1萬元的樓板單價確實偏高。』
關於此次拿地的價格,前述上海禹洲營銷負責人不願置評,僅是簡單回應,『每個公司都有自己的策略』,『我只能說我們對未來市場較為看好。』
2012年年報顯示,禹洲地產全年合約銷售額比2011年上昇52%,至65.29億元。
前述上海當地開發商分析,上海宅地本來就緊缺,而禹洲地產又是上市公司,對土地儲備、業績等有要求,『如果是一家非上市公司,出價可能未必會這麼猛,也會去算一下經濟賬,而對於上市公司來說,哪怕有一點微利,報表就能過得去。』
在該開發商看來,此次競拍采用的是暗標的形式,此舉可以避免盲目舉牌導致溢價率過高,同時也能夠使拍地利潤最大化。『其實照目前土地市場的熱度及開發商的拿地熱情,即便是明標舉牌,可能最終的成交價格也能達到目前這個水平,只能說大家對未來預期較為看好吧。』
『戰略性』進駐
禹洲地產的上海突進,可謂中小房企進軍一線城市的一個縮影。
單以福建背景的房企為例,今年6月27日,青浦區商辦、餐飲旅館業用地——徐涇鎮會展中心3地塊(02-01)以47.21億元成交,折合樓板價8539元/平方米,刷新當時上海的年內總價地王紀錄,競得人中除了綠地,便有一家福建公司——福建泰坤貿易有限公司。
另一家福建房企陽光城(行情, 問診)(000671.SH)也參與了上述徐涇地塊的競拍,但未能得手。創始於福州的陽光城已在滬有多次拿地經歷,該公司去年還將管理總部遷至上海。
除了福建軍團,今年5月,長寧區新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊以46億元成交,競得人也是『名不見經傳』的北京福潤天成房地產開發有限公司。
而同樣盯上前述嘉定地塊的,還有大連友誼(行情, 問診)(集團)股份有限公司(000679,大連友誼)。7月9日,大連友誼公告稱,將通過子公司參與該地塊競拍。大連友誼稱,上海房地產項目的開發,是大連友誼挺進一線城市的第一步,嘉定項目對其發展『具有戰略意義』。不過,該公司最終未能競標成功。
2012年年報顯示,大連友誼旗下的兩大主要收入來源分別是零售和房地產,佔整體收入的比重均超過40%。其中,房地產業務上昇勢頭不錯。2012年,該公司房地產業務收入14億元,比2011年上漲33.81%;而零售業務收入16.4億元,比2011年下降7.6%。
『現在拍地都是在看預期了,地價和房價已經難以匹配。』某央企開發商投資部負責人說,比較合理的情況是,地價佔房價的1/3。現在地價已佔了房價的1/2甚至更多。
不過,該負責人也指出,一些市場化、規模化的房企,並不在乎一城、一地的得失,『有的企業拿地是戰略性的,比如為進駐某個城市,拿的地要好要有知名度,對於上市公司更是如此。如果屢拍不中,最終只能出高價。』
宅地競奪熱潮
當下土地市場的熱度,讓受訪業內人士多有感慨。
某港資房企副董事則認為,和目前嘉定新城的房價相比較,前述嘉定純宅地塊的最終成交價格確實比較高,但近期成交的所有土地幾乎都存在這個問題,『現在的地價已經難以再用周邊的房價水平來測算、倒推,照近期土地市場拍出來的價格,很多地塊所處區域未來兩年房價要有30%的漲幅,開發商纔能盈利,而且是微利。』
據某上市房企分管拿地的總裁助理介紹,按前述嘉定宅地的成交價格,日後項目售價要達到2.2萬元/平方米纔能盈利,而目前嘉定新城樓盤很多,價格短期內很難超過2萬元/平方米。『根據這塊地2.3的容積率,開發商可以在建一些高層公寓之餘,再建一些聯體別墅,增加盈利空間。』
在上海某當地開發商看來,今年以來上海雖然推地較去年頻繁,但純宅地的供應量還是偏少,每次純宅地出讓都會引來企業的一致關注。
綜合上海中原地產和21世紀不動產昨日的統計數據,今年1月份至今,上海已經成交了純宅地13幅,較去年同期(同比)增加6幅;成交土地面積76.82萬平方米,同比增加113.35%;成交總價133.04億元,同比增長617.03%;平均樓面地價為10800元/平方米,同比增加146.69%;平均溢價率為52%,同比增加28個百分點。
某央企開發商投資部負責人認為,近期一線城市和一些發達的二線城市,均出現了純宅地價格過高過熱的情況,『開發商經過上半年的跑量,需要補倉,而上半年各地推出的純宅地較少,一有出讓就會引來多家房企爭奪。一些房企兩次、三次拿不到,最終會在某一輪競標中激進一把,高價殺出。』
上海中原地產稱,按上海市規土局的公告,上海7月預計還有宅地進入出讓環節,總面積為18.93萬平方米,出讓底價總計為17.54億元,其中松江1幅,嘉定2幅。