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上半年樓市熱度沒減,下半年土地市場又火熱開局。上週,沙河高教園等4宗經營性用地出讓,成交總價爲66.9億元,平均溢價率爲17.2%。可以說,下半年的頭一週,土地市場就迎來了“開門紅”。從各大地產商對熱門地塊激烈角逐的盛況來看,土地市場絲毫沒有受到樓市調控和錢荒的影響,依然表現得有價有市。地產商對土地市場的熱情無疑來自對下半年市場的良好預期。且不說高價地塊的出現將會推動房價上漲預期,就從“國五條”執行之後,開發商通過另收高額裝修費的方式,在變相漲價的同時使得網籤價格保持不漲。土地市場的火爆、商品房的變相漲價已經使得樓市調控出現淪爲數字遊戲的苗頭。
這種數字遊戲首先出現在商品房市場上。京版“國五條”爲今年的樓市調控寫出了明確的目標:“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定。”爲了實現這一目標,北京推出的限價措施:原則上新開盤項目的定價不超過區域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格,已經成爲獲得預售許可的重要條件。
從“國五條”出臺之後近幾個月的樓市表現和土地市場的表現來看,開發商推出的另收裝修款的方式,使商品房的價格不漲,只是表現在網籤數據上。通過這種方式來完成調控目標無疑是掩耳盜鈴,使得樓市調控變成了數字遊戲。
上週,類似的數字遊戲再次出現在土地市場上。今年以來土地市場上最受關注的西南三環地塊,上週經過多家開發商激烈角逐,最終以17.7億元成交,溢價率僅有23.2%。之前,市場普遍預期該地塊很可能成爲新“地王”。一旦地王出現必然會引發周邊房價上漲,甚至加重市場對整體房價上漲的預期。因此,在該地塊第一次上市出讓時,曾臨時被叫停,上調了出讓底價之後再次上市。通過上調出讓底價的方式人爲降低溢價率。但此種作法在玩數字遊戲的同時,也被業內廣爲詬病。在已經公佈出讓底價之後,又臨時改變底價,此種作法本身就有違約之嫌。
另外,人爲降低的溢價率並沒有降低土地的出讓價格。該地塊最終以17.7億元成交,同時配建3.5萬平方米公租房。據業內估算,該地塊樓面地價已經超過4萬元/平方米,未來市場售價預計將達到6-8萬元/平方米。且不說將來土地上建成的房子賣多少錢,單土地價格來看,攤到每平方米房子上的土地成本已經高達4萬元。而目前該區域標杆小區萬年花城的成交均價在3.6-4.1萬元之間。其他的商品房小區如育芳園,三環新城和萬潤風景的價格也在3-3.5萬元之間。該地塊的樓面地價已經高於周邊二手房價。
調控最終的結果如何,固然需要有一個量化的指標來評判。但如果通過人爲干預的方式使指標達到調控目標而不顧實際的真實結果,那也就使得調控成爲一種自欺欺人的數字遊戲。文/周宏
標籤:觀風地塊樓市廣廈調控