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進入7月,新修訂的《中華人民共和國老年人權益保障法》正式實施,“常回家看看寫入法律”成爲街頭巷尾人們熱議的話題。在關注老年人精神需求的同時,新法也對“妥善安排老年人住房”作出了明確規定。實際上,隨着生活品質的顯著提升,老年人對居住條件有了越來越明確的需求,銀髮族改善型置業與日俱增。與婚房、學區房無異,養老房正在成爲一種“剛需”。
養老改善需求漸漲
養老院的生活不夠精彩,又沒有其他模式可供選擇,現如今,居家型養老仍是本市老年人最主要的生活方式。然而,在家養老的溫馨有時候卻要遭遇居住條件不佳的窘境,由於老年人的居所普遍房齡較長,或多或少的存在着空間侷促、房型不合理、樓層偏高、物業服務差等缺陷。當他們開始追求生活品質、準備安享晚年的時候,這些弊端被明顯放大。於是有條件的家庭希望尋找到一處適合老年人生活方式的住房,這就帶動了銀髮族置業需求的涌動。
本市老年人改善型置業正呈現出持續上升的趨勢。一些老人願意親自選房換房,也有一部分房源的購買者是年輕人,但居住者卻是家中的老人。天津中原地產三級市場部北區事業部總經理朱慶江表示,銀髮族的改善型置業約佔到全部二手房交易數量的20—30%,可以說這是一個相當大的市場份額。從成交情況分析,老年人普遍青睞80-120平方米的兩室戶型,他們並不熱衷於市中心繁華地段,中環至外環之間的成熟小區倍受歡迎。
“樓層有點高,出行交通不是很方便”,退休職工李大爺對現有住房並不十分滿意。而與他同住一個小區的王阿姨則希望能夠搬到一個物業服務水平更高、更加寬敞漂亮的社區,同樣她也覺得一樓最適合老年人居住。在隨機走訪中可以發現,不少老年人對房屋品質更加看重,對環境、交通、醫療等配套有集中訴求。朱慶江介紹說,多數老年人的改善型購房都有降樓層的需求,以往被描述爲“一樓髒、二樓亂”的低層住宅,憑藉着出入便利的優勢已經從乏人問津演變成炙手可熱。其中又以一樓住宅更受老年人青睞,如果是帶有獨立院落的單元,因其實用性和稀缺性,市場需求一直保持旺盛。
新房市場上,儘管大多數項目都配備有電梯,不存在上下樓不便的尷尬,但低層單元仍然是老年人的首選。在上週剛剛有新樓座推出的某住宅項目,一層帶院子的戶型早早就被客戶搶光,銷售人員介紹,老年人更喜歡這樣的戶型,雖然價格比均價高出約20%,卻依舊供不應求。
新房市場反應滯後
地產開發商很少有跟不上市場的時候,他們往往領先於置業需求推出產品,甚至以創新反向策動市場趨勢。然而在銀髮族改善型置業漸旺之時,新房市場卻明顯有些滯後。與婚房、學區房等熱門概念相比,此前市場上很少有開發商明確炒作養老房。相比之下,二手房市場充當了先鋒的角色,一批房源被中介機構貼上了養老房的標籤,作爲一個重要類別向市場推薦,其中“地理位置優越、生活配套齊全、出入方便安全”等元素成爲了它們的核心競爭力。
市民張大爺一家住在六層樓房中的第四層。隨着年紀的增長,原本的好樓層現在卻變成了生活的困擾,每次上下樓都會讓腿腳不方便的老兩口頭疼不已,他們下定決心要更換一套出入方便的房子。張大爺說,原本打算購買一套新房,卻發現市場上真正適合老年人的項目並不多。中心區域的高房價難以承受,更多的項目則遠離市中心,老年人生活中所依賴的交通、醫療等配套設施尚不完善,思前想後,他們轉而關注二手房。
當養老房逐漸成爲置業的主流需求卻無法得到滿足時,開發商才恍然大悟般地蜂擁而至,於是近期忽然興起了一個新的產品分類——養老地產。與普通住宅相比,這種模式在品質地產的硬件基礎上植入了管家式服務的內核,不僅在建築設計、園林規劃、裝飾標準等方面均以“適合老年人居住”爲出發點,還會配備老年人生活所必需的輔助設施和養老服務等。在天津,養老地產試水不久且產品選擇有限,市區內的長庚老年公寓和位於靜海縣的中慈楓林灣老年城均是其中代表。
養老地產模式待定
與以往中小房企爲求生存而“另闢蹊徑”不同,在看到了旺盛的市場需求後,近期進軍養老地產領域的企業可都是來頭不小。萬科、保利、遠洋等房企大腕接連試水,泰康人壽和合衆人壽等知名險企也攜主業之便加入了開發大潮,就連中石化這樣看似不沾邊的巨頭也已經動手探索起養老產業園區的開發模式。
大品牌的加盟固然提升了老年人置業的信心,但客觀地說,國內的養老地產尚無成熟模式可言。對於開發商,養老地產並非蓋出質量過硬的房子就算成功,由於老年羣體生活需求的特殊性,一系列輔助設施如無障礙通道、保健中心、活動中心等的配套投入,無疑增加了他們的先期成本。與其對應的是,養老地產投資回報週期長則是開發商必須直面的一個課題。而在改善型置業的老年人眼中,生活品質是最值得關注的,除了房屋的舒適度外,還包括開發商承諾的各種養老服務能否真正兌現。面對這一點,長期專注於項目開發的房地產企業,是否有足夠的精力和實力堅持深耕養老服務本身,如今尚且不得而知。
天津財經大學經濟學院副院長叢屹表示,面對社會逐步進入老齡化、養老服務產業快速發展的時代背景,應該說養老地產將會擁有較爲光明的發展前景。但國內大多數城市的養老地產剛剛起步,尚且不能形成明確的發展模式。一方面,市場的確認不夠清晰,沒有足夠的購買量就談不上產業的形成;另一方面,養老地產並沒有擺脫行業烙印,在依託地產項目實現社會養老職能的過程中,地產不應該只是一個載體,同時還應具備休閒、保健、餐飲等與養老相關的一系列產業規劃。同時,養老地產的服務內容、人員培訓和准入機制等產業化標準,目前也處於缺失狀態。