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杭州寫字樓空置率二季度持續攀升,以錢江新城寫字樓爲例,目前錢江新城寫字樓空置率已攀升至40%以上,短期內將面臨租金下行的壓力。這是世邦魏理仕近日發佈的《2013年第二季度杭州房地產市場回顧與展望》報告中透露的。報告同時也指出,杭州優質商鋪市場二季度供需兩旺,表現良好,租金呈穩步上揚趨勢。
錢江新城空置率超40%
2013年二季度,杭州優質寫字樓市場供應充足,全市空置率繼續攀升至27%。其中,迪凱銀座、榮安大廈以及中華航空大廈項目紛紛於本季度在錢江新城交付是空置率攀升的一大因素,爲市場新增供應量約21萬平方米。大批項目的集中交付更是讓錢江新城寫字樓空置率飆升到了40%。
錢江新城板塊主要以金融、房地產、會展、國際商務等現代服務業和部分先進製造業爲主,交通通達度與一些傳統板塊相比還有待提高,其核心區主要配套設施有萬象城和洲際酒店,商業商務配套也尚待完善。世邦魏理仕表示,在未來2-3年內,錢江新城將會是寫字樓集中供應區域,短期內供大於求。
與錢江新城板塊相比,黃龍、武林等傳統核心板塊則表現得成熟不少。黃龍板塊主要以旅遊、商務、會展、創意設計等現代服務業和電子信息等先進製造業爲主,交通方便,商業商務配套成熟,區域內及周邊擁有黃龍飯店、世貿君瀾大酒店、歐美中心等配套設施。目前版塊內寫字樓空置率低於10%。武林板塊地處杭州市區核心商圈,區域內擁有杭州大廈、武林銀泰、萬豪大酒店、雷迪森大酒店等配套設施,商業商務配套成熟。版塊內還設有地鐵一號線武林廣場站與西湖文化廣場站,交通暢達,空置率在10%以下。
租金出現板塊分化現象
二季度寫字樓租金整體表現穩定,但板塊之間的表現出現明顯的分化。錢江新城寫字樓本季平均租金環比微降0.6%,平均租金報價爲114元/平方米/天。調查顯示,租金下調壓力主要出現在一些品質不高的項目,而高品質、特別是純租賃物業租金仍表現堅挺。與之不同,黃龍、武林等傳統核心板塊,因受到跨國公司對於核心區域甲級辦公面積的強勁需求的影響,本季租金均小幅環比增長。黃龍、武林、慶春鳳起板塊本季度的平均租金報價分別在150元/平方米/天、107元/平方米/天。
但需要指出的是,在一些全部賣散且單元面積較小的項目中,小業主租金報價有所下調,主要原因在於其面對的租戶大多是中小企業,在整體經濟增長放緩的環境下,中小企業面臨較大的經營壓力,承租能力較低。
世邦魏理仕表示,今年下半年預計另有約27.3萬平方米的寫字樓增量入市,並將繼續推升市場整體空置率。從短期內來看,錢江新城仍是杭州優質寫字樓市場去化壓力的集中所在,租金下行壓力猶存。但世邦魏理仕認爲,從長期來看,經過數年發展的錢江新城已經成爲杭州最大的優質寫字樓板塊。政府對相關行業的扶持政策、以及未來區域內配套設施和通達度的不斷完善,將推動錢江新城作爲CBD的集聚效應的形成和增強。最新獲得批覆的杭州市城市軌道交通近期建設規劃(2013-2019年)中指出,共有四條新地鐵線路將在2019年底全部建成。4號線的規劃將有利於錢江新城板塊開發,進一步鞏固錢江新城新興CBD的地位。
優質商鋪市場供需兩旺
近年來,杭州優質商鋪市場一直處於供不應求的狀態,尤其是武林、湖濱等核心商圈供應尤其缺乏,市場整體空置率自2010年以來長期處於低於3%的水平。2013年二季度,杭州優質商鋪市場呈現出供需兩旺的景象,空置率雖略有上升但仍處於2.8%的低位。租金穩步上揚,環比上升3.4%。
世邦魏理仕數據顯示,2013年二季度優質商鋪供應量爲75000平方米,是過去三年季度平均供應量22125平方米的3倍多;而2013年二季度優質商鋪淨吸納量與過去三年季度平均淨吸納量相比,從19765平方米上升到了61288平方米,提升了3倍多。
二季度,湖濱銀泰、西溪印象城以及城西銀泰城等項目的招商和開業在一定程度上釋放了市場對優質商鋪面積長期積累的需求。湖濱銀泰二期的開業,爲市場帶來了約75000平方米的優質商業面積,其定位年輕時尚,與項目一期的高端奢侈路線形成有效的錯位經營,豐富了湖濱商圈的商業業態。
主流品牌紛紛入駐綜合體
在品牌引進上,雖然今年以來一線奢侈品品牌在杭州的擴張速度有所減緩,但快時尚品牌和一些國際二線品牌仍積極開出新店。市場上最近開業的和即將開業的幾個主要項目招商情況均較爲良好,其中,湖濱銀泰與城西銀泰城商鋪招商率均在90%以上,西溪印象城的招商率更是高達95%。國際時尚品牌和部分當地著名客商紛紛進駐:GAP、MCM入駐湖濱銀泰,萬象城內的尚泰百貨也借調整之機引入Red Earth及The Face Shop等親民品牌取代之前的奢侈品牌。此外,下半年即將開業的城西銀泰也將帶來H&M、Monkey等快時尚品牌新店。良好的招商情況體現出市場對優質商鋪的強勁需求和業主在品牌資源和招商能力方面的優勢。
世邦魏理仕預測,在未來6個月內,解百A樓將完成重建,而商業面積達12萬平方米的城西銀泰城也將開業。杭州的商業版圖正加速從核心區向外擴張,除城西銀泰城以外,未來兩年還有城北銀泰城、新天地、萬達廣場等項目將陸續入市。
世邦魏理仕認爲新商圈的興起將吸收周邊居住人口的日常消費需求,這一方面將對核心商圈的商鋪需求產生一定的替代和分流作用,但同時也是推動核心商圈不斷升級的動力。軌道交通網絡的發展更是進一步對城市內的整體通達性產生利好影響,加速杭州的城市化進程。同時也將提升物業價值,催化新興居住區和商業區的形成,從而推動杭州房地產市場格局的演變。杭甬高鐵和杭州東站的投入運營,形成滬、杭、寧、甬等城市間“1至2小時交通圈”,這將有利於寧波、紹興、台州等長三角南翼城市與滬杭寧等中心城市的交流,進一步鞏固杭州長三角南翼核心城市地位。
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世邦魏理仕
世邦魏理仕總部位於美國加利福尼亞州洛杉磯,是財富500強和標準普爾500強企業,爲全球最大的商業地產服務公司(按2012年的營業額計算)。公司擁有員工約37000名(不含聯營公司),通過全球300多家辦事處(不含聯營公司)爲地產業主、投資者及承租者提供服務,具體包括:物業租售的戰略顧問及實施、企業服務、物業/設施及項目管理、按揭融資、評估與估值、開發服務、投資管理、研究與策略顧問等。通訊員陳書琪
標籤:魏理仕杭州錢江商鋪本季度