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目前,深圳各大銀行已經普遍收緊了房貸優惠的力度。
『錢荒』後的銀行房貸政策是否受到影響?伴隨著銀行業在6月底的銀行間流動性趨緊,不少市民開始擔心此時銀行的住房按揭貸款政策是否受到影響,對於那些需要購房的市民則對申請銀行房貸非常忐忑不安,會不會放不出來款?利率還有優惠嗎?要多長時間纔能拿到貸款?該如何選擇銀行?
對此,記者日前諮詢了深圳多家銀行發現,深圳各大銀行已經普遍收緊了房貸優惠的力度,中農工建四大國有銀行中僅面向首套二手房有9折的利率優惠,新房首套已回歸基准利率。此外,深圳包括平安、華夏、華潤等銀行的房貸優惠力度也有所收緊,曾經的8.5折利率優惠也很少見,但華夏銀行仍針對部分項目和個人信用良好的客戶發放7折利率的貸款。
四大行利率優惠比上月減少
6月中下旬銀行業出現的『錢荒』引起了全社會的關注。記者了解到,自中國人民銀行2000年進一步放寬商業銀行貸款利率管制之後,銀行放貸量逐年大幅增加,之後幾乎每年第二季度都會出現銀行間流動性趨緊的情況;而6月以來的銀行間流動性趨緊則顯得更為嚴重,從銀行間同業拆解利率的波動情況來看,十年間,銀行間同業拆解利率一直在5%分界線上下溫和波動,而6月則一改這一態勢,一路飆昇,甚至一度突破10%,創下歷史最高點。而央行的態度也與前期有較大不同,面對此番商業銀行資金短缺,央行一再表達收緊流動性的態度,使得商業銀行對存款准備金率降低的預期大打折扣。
深圳中原副總經理賀曉麗告訴記者,『錢荒』後的房地產市場信貸無疑將會受到負面影響,對於購房者而言,中短期內貸款難度將有所加大,同時將可能承擔更高的貸款利率。但長期而言,隨著銀行業務體系的調整,資金緊缺的局面將逐步得以消化;加之國務院總理李克強在前期國務院常務會議中強調,支持居民首套住房信貸,因此,長期來看,購房貸款難度將不會有太大變化。而對於樓市,則目前仍以觀望態度為主,短期而言,市場成交量將可能有所下降,但是剛需群體仍舊潛藏著龐大的需求量,二手房價格將不會有太大波動。
而進入下半年,深圳銀行的信貸政策到底有沒有調整,就此,記者日前諮詢了深圳多家銀行。記者分別諮詢了中國銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、中國建設銀行這四大國有銀行,結果工商銀行,建設銀行,農業銀行以及中國銀行對於首套房給出的利率優惠都只有9折,中國銀行的工作人員則告訴記者:『在每個月的最後5天,則是一定拿不到貸款的,因為銀行資金周轉不過來。』
記者從中國農業銀行羅湖支行的一名個貸經理了解到,目前農業銀行對於購買首套房的市民,房貸利率最低可以打9折,但折扣情況也要考慮房子的開發商等因素,『基本是做不了8.5折優惠了』,信貸經理告訴記者,『做那麼低,拿不到多少錢』。而對於購買的是二套房的市民,四大國有銀行則都表示,除了首付六成外,房貸利率都要上浮10%。
而四大國有銀行的放款時間則是比較統一的,都是在一系列的審批和檢查進行完之後的7到8個工作日。農行的一位信貸經理則說得更為直接,『放貸時間要看你貸款的額度了,數額大的話拿到的時間就長些,算上房屋的評估和審批過程,一般在15到20天左右能拿到錢。』
記者注意到,在6月中下旬諮詢各大國有銀行時,建行和工行針對首套房的利率還最低給出過8.8折和8.5折的優惠。不過那時,工商銀行是按照貸款額度劃分,只有貸款300萬以上的纔有8.5折優惠,而貸款120萬—300萬的則為8.8折優惠,120萬以下的則為9折。而目前,這兩家銀行中建行的首套房利率優惠已經為9折,工商銀行雖政策上仍有8.5折,但條件較為嚴苛,不容易申請到。工商銀行羅湖區一家支行的信貸經理告訴記者,目前工行的按揭貸款只有9折優惠了,8.5折的優惠貸款收回的資金太少了。
民營銀行優惠參差不齊
記者隨後向深圳一些地方銀行了解房貸優惠的最新情況。華夏銀行的某個貸經理告訴記者,目前華夏銀行對於首套房客戶有7折的利率優惠,但要取決於是哪一個開發商的項目,還要個人無信貸記錄方面的污點,當記者問到什麼時候放款,華夏銀行的信貸經理說到:『3到5天吧,如果額度不大,今天(周四)來辦,那下周就能拿到。』
而華潤銀行目前對於首套房客戶則是9.5折的利率優惠,值得注意的是,這一優惠力度比此前華潤銀行已大大減少,就在不久前華潤還有8.5折等折扣的優惠貸款利率。而放款速度,華潤銀行目前房貸的放款速度等都屬正常,『一般是全套程序走完,小於20天能拿到。』一位華潤銀行的業務經理介紹說。而光大銀行的某個貸經理也告訴記者,光大的首套房貸款已經按基准利率執行,他們不做優惠有一段時間了。
而深圳本土的招商銀行目前還有最低8.5折的首套房優惠貸款利率,而另一家平安銀行目前則已經取消了針對首套房客戶的房貸利率優惠,但放款速度則尚屬正常,『大概2到3個星期』。
而對於『錢荒』對個人房貸市場的影響,深圳中原副總經理賀曉麗表示,一旦銀行無法解決資金流的問題,必將提高個貸的門檻,而在未來的風險期,也將把提昇的成本轉嫁到客戶身上,結果是審批將更加嚴格,並且放款期限將加長,而房貸利率也將可能回復至基准利率甚至更高水平,這一點將傷及剛需及改善性需求,在短期內必然使市場需求收縮。而一旦購房者再度陷入觀望,成交必將隨之而降,樓市低迷或再現。
不過,賀曉麗認為,『錢荒』帶來的所有的綜合影響因素,均最大程度地影響當下購房者的心理預期。先是爆發『錢慌』,緊隨其後便是股市大跌,房地產股更是慘跌,市場預期嚴重受挫。所有恐慌情緒的源頭,都來自對市場前景不明朗、對後市信心不足。在中國金融、房地產市場化的初始階段,人們對市場並沒有形成非常理性的認識,而在這個階段,一旦外界的悲觀解讀成風,必將引起一輪恐慌。賀曉麗表示,短期內,部分潛在的購房者或會感到房價上漲的壓力將持續,他們的購買欲望將會受到刺激,繼而迅速做出購房決策。而中長期來看,隨著購房成本的進一步提高,市場又將深陷觀望。樓市不穩定因素加劇。
-業內觀點
深圳中原副總經理賀曉麗:
『錢荒』下更要理性看房市
對於『錢荒』對房地產市場的影響,賀曉麗表示,作為資金密集型且負債率高的房地產行業,在面對『錢慌』的甚囂塵上時尤為敏感,資金的緊張,加上中國經濟增長放緩等因素的綜合效應,都將對房地產市場的短、中、長期產生一定的影響。
首先,賀曉麗認為,一線城市(如北上廣深)是投資行為最為集中的地區,流動性的第一波影響必定會在短期內首先衝擊這些一線城市的房地產市場,而後中長期將波及到二三四線城市。如深圳,短期內二手房業主可能將會拋售物業,降價以求盡快全款收回的現象將出現,因此,短期內二手住宅的成交量將會出現大幅上昇。
其次,現金流出現問題,資金趨緊,銀行將收縮開發貸,這將直接導致開發商的融資受到抑制,尤其是對於銀行貸款依賴度較大的房企,將受到較大程度的打擊。而資金趨緊,也會一定程度上影響到房地產信托、以及大部分的民間借貸。此輪資金趨緊若延續,則仍將極大可能提昇融資成本,對開發商提出很大挑戰。短期內,開發商將加大推盤,盡快回籠資金,以防資金鏈出現問題,賀曉麗表示。
因此,『在流動性緊張的衝擊之下,我們更應該保持理性,對市場應有更清晰的認識和預期』,賀曉麗建議。據其分析,當前的形勢明顯不同於2008—2009年,在近一年時間除了針對公積金的部分調整,金融政策遲遲未出新政;從央行目前的表現來看,股市『哀紅遍野』、多方呼吁救市,央行卻獨淡定,而如果中國經濟出現問題,央行勢必會出手政策穩定市場,而不是放任地方銀行陷入危機。由此可見,當前的流動性並未形成規模化、系統化的危機,經濟的結構性問題尚未累積到極限,中國需要更長的周期去檢驗整個宏觀經濟是否會出現滑坡,只是短期內可能將經歷一場陣痛。另外,從中國本身內在體制看,中國的市場還未走出政策市,政府通過系統化的調控,推動著整個市場前行,房地產行業尤其明顯,而目前流動性壓力尚處於可控范圍內。
綜上所述,賀曉麗認為,流動性趨緊對於房地產市場無疑將會產生不利的影響,但是,各大房企目前的資金流應該沒有太大問題,但如果流動性問題持續,中長期勢必對其銷售和資金產生極大的壓力,屆時,房地產市場將再次經歷一場『以價換量』的格局。
而國家則會支持剛需首套房,房地產調控不會進一步昇級,維穩是未來長期目標。賀曉麗表示,因此,未來短期內樓市將出現大幅波動,中長期或許是中國整體經濟轉型的契機,房地產市場仍在震蕩中走向穩定。