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【導讀】千里海南買房子,房屋漂亮,銷售員熱心,定金一下,發現開發商五證不全。消費者要求退定金,銷售員一推再推。本期《天天315》重點關注:定金不退爲哪般?
據經濟之聲《天天315》報道,海南景色優美,風光旖旎,很多內地的朋友都在那裏買房以備度假之需,而一些退休的老年朋友更是願意在那裏買房以安度晚年。但是,海南風光美,房子好,陷阱也多。大家在買房時一定要擦亮眼睛,再三思量。
最近,我們接到北京消費者魏先生的投訴電話,和很多朋友一樣,他也是想在美麗的海南買房,安度晚年。幾經考察,魏先生選中了瓊海市"瓊海鴻信投資有限公司"開發的"鴻信御景灣"樓盤。魏先生稱,他在這個樓盤的資料中看到這樣的介紹:鴻信御景灣是由瓊海鴻信投資傾力打造的一個精品高品質項目,也是目前瓊海最高層的標誌性建築,鴻信地產註冊資金3個億人民幣,在瓊海曾經開發七個項目。
魏先生:我是6月1日的時候在網上查到瓊海鴻信地產公司,我當時看到它的樓盤是通過它的公司網站上,我當時看它這個樓就選中這個叫"鴻信御景灣"的樓盤,它說它這個是在瓊海叫做標誌型建築。我看了一下,瓊海好像還沒有這麼高樓,它是25層。另外這個樓盤開發的項目規模也比較大,在一個我看它公司整個網站做的也非常正規。我選擇就是第一個因爲樓盤規模大,在一個公司我覺得可信度比較高。
魏先生想,實力如此雄厚的開發商,應該是值得人信任的,於是,在銷售人員的鼓勵下,魏先生人在北京,還沒有看房就下了定金。
魏先生:接待我的是一個叫王平麗的女士是一個售樓員,她說如果你要的話就打兩萬塊錢定金。我就跟她講,我說我準備最近到海南區,我要去實地看一看。她說沒問題,你如果同意這樓盤你看好了,同意,那個時候你再籤合同。如果你要是說不要,我這個定金7天之內就退給你。
交完定金後的第二天,魏先生纔想到應該索要認購書和樓盤建設的手續複印件,第三天收到對方發來的上述資料,只有土地使用許可證和認購書。在閱讀認購書時引起魏先生的警覺,這份認購書存在定義表述不清、條款不清晰、買賣雙方呈現不平等的地位。由於沒有"銷售許可證",簽定這個認購書風險很大。
魏先生:我說行,既然是你有這麼一個承諾了,我說那好,我把款給你打過去兩萬定金,是6月1日下午4點鐘打過去的。打完款第二天我就跟他們通過電話,跟售樓處要說你不是有一個認購的協議書嘛,還有你們樓盤的咱們說的建設那些手續你給我傳一個。後來她傳過來了,傳過來我一看我當時就覺得看到她那個認購書我就有點後悔了,因爲認購書合同從條款上講一個是不清晰,再一個它這個有點強賣強買的感覺。大致的意思就是說簽了認購書你要付你要這個房子的80%的房款,而且簽了以後不能退的。等我的預售證下來,因爲它現在還沒有預售證,等我預售證下來,你把剩下那20%一次性給我。
隨後,魏先生通過銷售員找到了銷售總監反映了看法,對方稱,魏先生可以按自己的意願修改合同。
魏先生:後來我看了它之後我就覺得它這個有點什麼問題呢?一個本身是期房,它是2014年10月份才交工,可是這當中有什麼變化呢?我心理覺得沒底,再一個一般的這種房屋的買賣合同是交定金,就是說我給你簽訂一個樓盤的認購。那麼我交你定金,當你這個樓到有預售的時候,大概交20%-30%的款。我查看了很多一些地產商,大致是這樣的,沒有突然一下交80%的。我看了這個合同之後就跟他們有一個銷售總監叫李寧(音)我就打電話聯繫他。我說你這個合同能改嗎?我說想給你們改一改,因爲你們這個合同第一條款不清晰,第二個這裏面有點是賣方的強勢,我們買方顯然在這裏沒有話語權,這樣我們在交易當中有一種不平等的感覺,能不能改,他說你可以改一改。
魏先生按自己的想法修改好合同之後,發給了"鴻信御景灣"的銷售人員。這時,銷售人員表示,不可能按魏先生的想法修改合同,只能夠增加幾條附加條件。
魏先生:改了合同以後我5號給他傳過去了,後來我就在電話上問他,問他的時候他說,你改的這個和我們沒有什麼太大出入,也沒有必要用你這個。就是他們自己那個條款裏頭你覺得哪不合適,或者怎麼着我給你加幾條就行了。我說要那樣的話,這個不成,你這個合同還不是簡單的以你們合同爲藍本要去那麼籤的,那個籤法上我肯定是不能接受的。
到這個時候,魏先生開始後悔自己倉促下定金了,魏先生想,如果如果不能按自己的想法簽訂合同,便終止購房要求,請對方退款。
魏先生:因爲我這幾天在去海南之前通過和他們交流,我也在瞭解這個,也在反思這件事情是做還是不做。後來通過了解我也覺得這個事還不能那麼辦,乾脆到了那之後我就說把這個樓,這個房子就不買了。最好看看瓊海如果有現房買一個現房算了,不爲這個事那個什麼,因爲太遠。我8號上午到的他們售樓處,就跟當時給我接手的王平麗就那個售樓員,我說我不買了,咱們辦一個退定金的手續,當時他們肯定也是不太樂意,但是最後還是辦了。辦完了之後我說你還給我一個收據吧,因爲當時打了兩萬,他說那你既然不買也不需要收據了,到時候我們辦完了整個走一個流程給你退回去。
於是6月7日魏先生下午到達瓊海,第二天上午去"鴻信御景灣"售樓處與售樓員王平麗辦理了"退還定金"的手續。沒有想到,從此開始了艱難的退款歷程。
魏先生:端午節之後我就給王平麗打電話,我說怎麼樣了,她說在走程序,就是他們內部有一個流轉程序。我說好,我問那個程序走多長時間,你當時可是答應7天內退款的。她說我也沒辦過這事,反正我也是第一次辦,還從來沒有人退給款呢?14號我當時跟她說完之後她發一個短信回來,退款的話退到那,我就把賬號什麼發給她了,我又打電話問她收到了嗎?她說收到了,她說這幾天我就給你打過去,我說好,那謝謝你了。
這事到了18號我一看錢還沒有,我又打電話跟她聯繫,她說沒退嗎?我說沒有呀,我說你再幫我查一下,看什麼時間能辦,這個電話打完之後就沒有消息了。我6月21日又給王平麗打電話,依然沒有看到你們退款回來,我說是什麼原因你能不能幫助再給查一查,她說完了去問問財務吧。
銷售人員把魏先生退給了售樓處的會計,而會計的說辭也是正在走程序,但是老總出差,沒有老總的簽字不行。從在網上看到"鴻信御景灣"樓盤到下定金,不過兩天時間,速度不可謂不快。但是當消費者要求退定金的時候,卻是速度慢如蝸牛,銷售承諾7到10天退款,但是到魏先生萬般無奈向我們《天天315》投訴時,時間已經過去了一個月之久。接到魏先生的投訴,我們第一時間聯繫"鴻信御景灣"樓盤,輾轉找到魏先生當初的銷售顧問王平莉。來聽聽她是怎麼說的。
魏先生:財務說查了一下,他說有這件事,他說這個單子在老闆那兒,說在走程序。完了6月25日我又先後與王平麗和王會計通了電話,但是仍然沒有結果。6月28日我又再次與他們兩位會計王會計和王平麗倆人聯繫,還是沒有結果。
在網上看中"鴻信御景灣"樓盤,到下定金不過兩天的時間,速度不可謂不快。但是當消費者看到開發商的霸王合同以及開發商房屋銷售許可證缺失,要求退定金的時候,退款速度慢如蝸牛,銷售承諾7到10天退款,但是到魏先生萬般無奈向我們《天天315》投訴時,時間已經過去了一個月之久。接到魏先生的投訴,我們第一時間聯繫"鴻信御景灣"樓盤,輾轉找到魏先生當初的銷售顧問王平莉。
記者:你好,是王平麗嗎?
王平麗:嗯。
記者:你好,我是中央人民廣播電臺。是這樣的,是有一位叫做魏建生的先生在您那裏買過一套房子嗎?交了兩萬塊錢定金對嗎?
王平麗:對。
記者:我想了解一下情況,這個定金按規定是可以退的嗎?
王平麗:是可以退的。
記者:是可以退的。大概什麼時候能夠退呢?
王平麗:這個我下午給他去看一下,因爲老闆這幾天都出差去了。
記者:出了一個月的差嗎?
王平麗:在他退之前去的吧。
記者:他什麼要求退款的?
王平麗:10號還是11號。
記者:就6月10日到現在。到現在老闆都一直出差是嗎?
王平麗:那大概什麼時候能把這個事情辦掉呢?
王平麗:我下午過去再給他看一下,因爲那天我去看了,最近我因爲生病在家所以我也給他催了,我給他催了後我纔回家。
銷售人員王平麗大家都聽到了,一會兒說是老總出差了,而且這個出差的時間長達一個月;一會兒又說自己病了,所以沒有能夠很快的辦理這件事情。那麼這位銷售人員承諾很快就會辦理退款事宜,第二天也就是不到24小時的時間,我們接到了魏先生打來的電話說退款已經到賬了。
魏先生:是7月7日,7月7日的時候他們售樓員王平麗給我打了個電話,他們老總回來了,已經簽了字了,7月8日把款給我打過來,大概3點多鐘我來了一個電話說那個款到了,我也中心感謝咱們《天天315》節目,在這件事上對我的幫助,也希望咱們這個欄目能夠成爲消費者信賴和寄予希望,能夠越辦越好的節目。
事情至此應該說已經得到了比較圓滿的解決,但是這件事情留給我們的思考卻是很多的。
北京朝陽律師事務所胡鋼律師:這是很明確的,沒有取得預售許可的商品住宅項目是不能進行銷售的。專門有一個部委的通知,是2010年國家住房和城鄉建設部下發的《關於進一步加強房地產市場監管完善,商品住房預售制度有關問題的通知》明確規定,未取得預售許可的商品住房項目,房地產開發企業不得進行預售、不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式,向買房人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用,不得參加任何展銷活動。
首先要說一下這個定金,可能大家聽的不太清楚,定金一般有兩個字,兩個詞,第一個“定”是一定的“定”,這個“定金”是有擔保性質的,一般來說如果一方違約的話,它可能已經交付的定金是不能返還的,如果接受定金的一方如果它違約的話,它是要雙倍返還支付定金一方的費用,這就是一定的“定”;另外一個“訂金”是預訂的“訂”,這個“訂金”本質上是預付款,本身沒有雙倍返還具備擔保性質的職能。
法律沒有細到一定要多長時間內退定金或者支付有關的價款,一般是遵從當事人約定的原則,但同時我們要看到它雙方已經約定了一個7-10天工作日,就應當按照這個約定進行,同時整個這個事件應該是非常明確的,是我們的開發商它所正在出售這個樓盤至少目前沒有提供所謂我們法律所明定的五證,特別是商品房銷售或者預售許可證,這種情況下就開始了銷售商品房,違反了我們國家的房地產市場監管的政策,在相關的司法判決中都能看到這類合同會被判定無效,同時也對我們買房人的一種民事欺詐行爲。
如果我們能夠證明對方確實所售的房地產項目沒有獲得我們一般所稱的五證兩書齊全的情況下進行了銷售,顯然是違反我們國家房地產市場監管政策的。存在民事欺詐的話,那麼我們可以請求人民法院,基於民事欺詐的情況,基於我們消費者權益保護法第49條的規定,主張雙倍賠償。
經濟之聲特約評論員武高漢:這位消費者從總體上看消費維權的意識還是比較到位的。比如說他第一天他交了定金了,第二天他審視合同的時候就發現了問題,然後立即就開始交涉,同時非常注意在第一天下定金的時候一再跟經營者確認一個問題,就是定金能不能退?得到了經營者的肯定答覆之後他才下的這個定金,這樣就爲他今後的維權並取得勝利就獲得了一個基礎,非常重要的基礎。
當然從這個案件中我們也可以看出消費者在做購買決策的時候,一定要防止頭腦發熱,防止在不明情況的前提下,迅速的就做了一個決策。一般的來講經營者都會說,這個東西很好,這個東西很少,今天有、明天就沒有了,這個東西今天很便宜,明天就要漲價了等等,用這樣的一些信息誘導消費者立即做決策,立即交錢。那麼這個案例中這位消費者也在這一方面存在失誤,所以我們希望今後特別是老年消費者在做消費決策的時候還是要三思而後行。
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