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早報記者王齊
大洋彼岸的紐約,正在遭遇一場罕見的樓荒。
7月9日,《紐約時報》報道稱,眼下紐約市及其周邊待售的住宅數量,已遠不能滿足需求,曼哈頓的公寓庫存量跌至至少13年來的最低水平。待售房產非常少,而很多購房者渴望搶在歷史性低利率攀升前鎖定按揭利率,窗戶或網上掛出的“待售”標誌,吸引一大批急切的購買者,引發瘋狂競購。住宅幾乎一上市就被搶購一空。
“在過去幾十年,我們從未見過房市有這麼大規模的供應不足。”米勒·塞穆爾估價公司(Miller Samuel)總裁喬納森·米勒(Jonathan Miller)對《紐約時報》說,“供應不足會引發瘋狂競購,這意味着價格擡高。”
北美購房網投資顧問丁婉昨日對早報記者稱,當下紐約樓市供不應求的原因在於,美國貨幣政策寬鬆,銀行貸款方便,買房的人多了。美國去年房價還處於低谷徘徊期,買家都在等漲。今年美國房價普漲,買家就開始出手。大機構投資者也在大量介入購買住宅。另外,美國的經濟正在恢復,持有房產的業主信心提升,不急於賣出。
紐約搶房熱
關於紐約當下的搶房熱,丁婉給早報記者舉了一個案例:今年4月底,一名來自上海的生意人想在曼哈頓買一套一居室,當時有一套房源週五剛剛上市,賣家給出的價格是95.8萬美元。他看中了該房子,但在隨後的週末兩天時間,有十幾位買家都看中了這套房子。隨後的週一,賣家接到了七八個買家報價。買家經紀人建議這位生意人加價3萬美元,但這位生意人最終只加了8000美元,在出價的買家裏排第四,房子被別人買走。
5月底,這名滬籍生意人再度趕到曼哈頓看房,他看得上的一居室的價格已經要110萬美元了。
《紐約時報》稱,今年春季,曼哈頓公寓的套均總價高達142.5萬美元。米勒·塞穆爾估價公司稱,2012年末,曼哈頓只有4749套上市出售的公寓,庫存量降到至少2000年以來的最低水平。今年第二季度,待售公寓數量略有提高,達到4795套。
遭遇樓荒的不止寸土寸金的曼哈頓。
米勒·塞繆爾公司稱,這種現象已蔓延至紐約市的大部分地區,尤其是在布魯克林,2013年第一季度的公寓庫存量同比下降45.6%。而全美房地產經紀人協會給出的數據顯示,就全美範圍,今年5月的待售單戶住宅數量同比降幅爲9.2%。
房價走高直接刺激了紐約的房租水平。
《華爾街日報》報道稱,今年第二季度,紐約市的房租漲了2.6%,至3017美元每月,是全美最高的,空置率也降至2%。房屋中介公司Chartwell F.H. Realty所有人Ed Azrilyan說,每套公寓都有兩三個租房人來看房。“去年夏天,我們曾帶着某些人看了10套公寓,但現在這個時候人們不能太挑剔了。”
機構投資者搶購
2008年金融危機過後的開工量不足,被視爲今日紐約上演樓荒的重要原因,但這顯然並非全部。
其中一個因素是惜售。《紐約時報》稱,近些年來,經濟形勢引發的強烈緊張情緒,以及去年對所謂的財政懸崖的擔憂促使很多售房者保留房屋,等着比較平靜的時期再度到來。
“今年一個明顯的現象是,二季度紐約在售的二手房數量減少兩成左右,但買家的數量卻在不斷增加中。”丁婉說。
一名國際房產投資顧問人士也指出,美國擁有全球最大的REITs規模,機構投資者獨大。眼下機構投資者正在大量買進。
“紐約現在房價漲幅一直很穩定。我們拿到的新房,一般是一個月上調2%,2個月上調4%。”威翰地產(Windham Realty Group)一名代理人昨日告訴早報記者。
另一個頗爲流行的解釋,是外國人在涌入,主力之一來自中國。
“去紐約購房的中國買家更理性,大都是爲了資產保值,有些是爲了小孩以後升學考慮。從去年下半年到今年上半年,中國買家比以往更多,但紐約不會像加州那樣被搶得那麼厲害。我接觸的10個買家中,有7、8個客戶都是想買加州的房子。他們大都是爲辦移民自住。”上述威翰地產代理人介紹,目前該公司經手的中國買家中,在紐約購房以小戶型爲主,總價一般在150萬美金,不會超過200萬美金;單價大概在1.2萬-1.7萬美元/平方米。
丁婉介紹,目前購買紐約的中國買家主要有兩類:一類是購買曼哈頓的公寓大都爲投資行爲。另一類是投資移民,會購買長島這樣家庭聚集區域的房子。自住類買家購房總價在150萬至300萬美元。
中國人更偏愛置業加州
上述威翰地產代理人稱,中國人在美更喜歡的置業地是加州。
價格是中國買家考慮的一個重要因素。買下紐約曼哈頓的一處60平方米的住宅,約需150萬美元。而加州一個普通住區,花60萬美元就可以買下一套三房。
據美國全國房地產經紀人協會統計,中國購房者的涌入在加州最爲明顯——銷售給外國人的房子中一多半賣給了中國人。洛杉磯一家房地產公司經紀人薩利·瓊斯(音)說,中國人正在搶購位於該市西部能彰顯身份的地產。過去12個月中,她已向中國人賣出約10棟價值數百萬美元的房屋,“中國人的買房數量從幾年前開始攀升,最近的增速尤其快。”
她的多數中國客戶都是富有企業主或房地產大亨,許多人一年中只有不到一半時間待在美國。
據美國全國房地產經紀人協會統計,在截至今年3月31日的過去12個月中,外國人共在美投資682億美元購買房屋,其中18%來自中國買家。相比其他國家的買主,中國人買的房子更貴,平均價格達到每棟42.5萬美元(其他國家爲27.6萬美元)。此外,中國人買房70%使用現金交易。
世邦魏理仕發佈的《中國資本進軍海外房地產投資》報告援引美國房協的統計數據稱,在美國購置私人住宅的海外投資者中,中國個體投資人所佔的比例從2007年的5%上升到2012年的11%,投資總金額約爲90.8億美元,僅次於加拿大。