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【導讀】房地產企業"期中考試"成績普遍報喜,唱空派代表謝國忠罕見開始唱多樓市。
據經濟之聲《央廣財經評論》報道,半年過去,上市公司將陸續發佈中報業績。從目前已經發布的上市公司中報業績預告來看,因爲今年上半年成交量大幅上升,多數房地產類上市公司都預計中報成績將非常"亮麗"。
樓市調控步步收緊,似乎並沒有阻止各大房企在期中考試收穫佳績。比如,保利地產今年1到6月實現簽約面積同比增長28.37%;實現簽約金額26.54%。金地集團1到6月累計實現簽約面積同比增長32.2%;累計簽約金額同比增長高達46.5%。但這些都還不是最誇張的。一家名爲世榮兆業的房地產企業,預計淨利潤將達到4億到4.5億元,同比劇增2000%至2250%,這個增幅幾乎讓人嚇一大跳。
還有更不可思議的,一向以唱空樓市著稱的經濟學家謝國忠新發表了一番非常罕見的唱多樓市的觀點,引發業界一片譁然。他稱,在明年年初,地方政府的財政壓力將影響到中央政府,中央政府將會釋放相關房地產市場的利好信號,因此帶動房價回暖。迅猛的增長背後,也有人不斷提醒大家警惕樓市崩盤的危險。
事實上,樓市風險現在已經顯現出端倪。比如北京6月份新盤供應量超過了成交量,成爲庫存環比上升增幅最大的城市之一,現在的庫存需要市場用五個月的時間才能消化完,而房企還在不斷拿地、推盤。高燒不見退,風險進一步加劇,需要密切關注。
從房企巨頭最新發布的這些預期數據來看,儘管許多城市3月底發佈了包括"房價控制目標"在內的調控細則,北京甚至執行着堪稱全國最嚴的"預售監管"政策,但似乎這些限價政策都沒能阻止樓市銷售均價上漲的態勢。政策都這麼嚴了,爲什麼還會出現這樣的局面?
經濟之聲特約評論員、經濟學博士馬光遠就此評論。
馬光遠:政策本身出臺跟購房人對整體市場的預期出現了偏差。我們很遺憾的看到這麼多年以來,我們的樓市調控政策唯有“國五條”出臺以後,整個市場出現了一個反向的走勢。大家擔心的問題是,未來整個樓市可能對目前的這種調控的態勢下,出現一個大幅度的回暖。
事實上從上半年來看的話,也的確如大家所擔心的,整個市場表現非常火爆。所以不是一個政策嚴不嚴的問題,而是政策本身跟市場預期之間怎麼樣形式一個良性的互動。如果說雙方是背離的,我們看到的就是目前的情況,如果雙方是一致的,政策本身能夠扭轉這種預期,市場本身不可能直接帶來分化。
還有一個原因就是“國五條”出臺以後,各地對細則本身的態度又強化了大家對於政策本身能否執行的擔憂。很多地方沒有出臺細則,那麼很多出臺的細則大家認爲很多都是敷衍了事。在這種情況下,整個市場的預期沒有改變,大家對未來整個市場房價繼續上漲還是比較擔心的,所以促進了整個市場的回暖。
經濟學家謝國忠認爲,明年年初,地方政府的財政壓力將影響到中央政府,中央政府將會釋放相關房地產市場的利好信號,因此帶動房價回暖。這個說法其實不新鮮了,很多人都發表過類似的言論,但是同樣的內容從一向唱空樓市的謝國忠嘴裏說出來,這味道就不一樣了。有人開玩笑稱,謝國忠的觀點是不是可以被當作反向指標來看?他開始唱多了,是不是房價要跌了?其實我們更擔心,這也許預示着樓市的風險正在步步逼近。馬光遠認爲,目前很多人對樓市走勢的共識比分歧越來越大。
馬光遠:無論是唱多的,還是看空的,大家都一致認爲整個房地產的風險在積聚。而且房地產對實體經濟的打壓,對整個宏觀經濟的穩定造成了負面效應正在凸顯,這個共識是非常不容易的。一旦出現這種共識的話,未來不管地方政府的財政是否出現問題,那麼靠房地產來挽救這麼一個情況的宏觀政策出臺的可能性幾乎相當小。爲什麼呢?因爲大家認識到了這種分析,所以我倒不覺得謝國忠本身他的觀點怎麼樣進行變化,是不是會作爲一個反向指標,更重要的是這麼一個信號顯示出什麼呢?顯示出整個房地產產生的方方面面的負面影響已經大於它的帶動效應。所以未來依靠房地產再來維護宏觀經濟的穩定這種可能性已經比較小了,我想這一點大家應該說具有足夠的共識,我認爲這是一個好事。
馬光遠曾經說過我國的房地產正在加速走向危險的邊緣,泡沫的破裂將從小城市開始,逐步蔓延到一線城市,而且最有可能在2015年爆發。爲什麼他會做出這樣一個判斷呢?馬光遠表示,
馬光遠:基本的邏輯就是農村包圍城市,就是整個房地產泡沫的破滅是從小城市開始,然後四五線城市,二三線城市,最後到一線城市,主要依的是供求關係的變化。從整個供求關係來看,現在小城市、四五線城市本身已經出現了供大於求的狀況,我想這個基本面的狀況對於房地產來講是一個最危險的信號,現在很多地方會看到處都是在建的樓盤,而且我們從整個統計量、在建量,整個庫存來看也在加大,在加劇。
第二個是宏觀政策面的變化,這麼多年以來中國房價的上漲除了供需關係以外,更重要的是貨幣政策。中央已經出現了一些關於貨幣政策積極變動的信號。講存量,不講增量,未來整個依靠貨幣推動來推動房價的上漲,政策的結點已經到來。
第三個這麼多年以來從貨幣政策本身來講,它是一個負利率,十多年來本質上一直是負利率。那麼推動大家去投資等等的,如果說貨幣政策一旦收緊,一旦走向真正的穩健的話,大家不至於擔心負利率的情況的條件下,投資性的需求肯定會減少。所以我認爲整體來講、對房地產來講,如果基本面變化了,貨幣政策變化了,如果宏觀經濟的這種轉型的政策能夠堅持的話,那麼房地產本身會按照它真實的邏輯去運行。也就是說如果供大與求的話,那麼這個泡沫恐怕逐漸的會破滅。
馬光遠認爲政策可能有一些問題,下半年政策會不會有一些調整?
馬光遠:現在事實上大家對整個房地產政策是否收緊或者是否會堅持調控或者放鬆調控已經有所麻木了,也就是大家認爲政策本身可能對扭轉整個房地產走勢方面影響並不是很大。從目前整個來講的話,這個政策的變與不變對影響未來的整個房地產市場,從短期來看是有作用的,但是長期來看沒有作用。
長期來看主要還是看兩個,第一個是貨幣政策本身,能否真正的回到盤活存量,回到資源的優化配置上。第二個就是房地產的基本面那麼現在怎麼樣進行判斷,房地產基本面裏面一個最大的判斷就是我們現在的房子已經夠了,已經不像過去那樣已經短缺了。現在官方統計是32.9平,也就是說我們跟當年90年代的日本、法國、德國已經差不多了。
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