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-本報記者鄭夢超
近年來,隨着房地產市場不斷升溫,許多房地產中介公司如雨後春筍般涌現,並逐漸掌握絕大部分二手房屋出租市場。一般情況下,許多欲出租房屋的業主,多數選擇將房屋委託給中介公司代理出租,並簽署託管協議,從而節省時間、獲取利潤。但在託管過程中,一些中介機構爲獲取更多利潤,通常會存在一些合同違約的行爲,從而對業主的權益造成侵害。對此,北京市海淀區人民法院復興路法庭法官孟凱鋒結合實際案例,提醒房屋出租人慎重選擇中介機構的託管服務。
租金代收代付惹糾紛
●典型案例
2011年5月,於某與中介公司簽訂房屋出租委託合同,將自己的房屋以月租金2500元的標準出租一年。雙方約定支付方式爲代收代付,即由中介公司收取租戶房租,再向於某支付房租。合同簽訂當日,中介公司將三個月租金和一個月押金給付於某。
一個月後,中介公司將房屋以每月2700元出租給饒某。此後,直至租期結束,中介公司一直未給予於某剩餘租期的租金。於某找到租戶饒某,並要求其給付租金,但饒某以與於某未簽有租賃協議且已將全部房租給付中介公司爲由,不同意再支付租金。對此,於某將中介公司及饒某訴至海淀區法院,要求中介公司給付剩餘租金,饒某承擔連帶給付責任。
最後,法院判決中介公司向於某支付拖欠的房租,駁回於某要求饒某連帶給付租金的訴訟請求。
●法官評析
作爲房屋出租委託方,業主最關心的便是能否按時足額收到租金。在當前的市場環境下,中介公司違約現象比較普遍。爲掙取更多佣金,中介公司經常拒付或延付租金。
爲維護自身合法權益不受侵害,作爲出租委託方,簽約時應儘量選擇租賃雙方自行劃轉租金的支付方式,而不是選擇代收代付方式,因爲後種支付方式不僅給予中介公司加價出租、拆改房屋出租等賺取差價的機會,更重要的是還給中介公司拒付、延付租金留下可乘之機,使出租方的權益受到損害。
擅改房屋結構留隱患
●典型案例
2009年12月,王某將一套三居室委託給中介公司代理出租,租期一年,月租金3300元,並明確約定中介公司應合法、合理、安全出租並管理房屋,維持現有房屋現狀,未經同意,不得擅自拆改房屋結構,不得打隔斷,不得將衛生間、陽臺作爲臥室出租。
合同簽訂後,中介公司在房屋中增設隔斷,將上述房屋分別出租給沈某等5戶。租住期間,沈某居住房間內的電暖氣長時間通電導致電氣線路故障引發火災,致使房屋受損嚴重。爲此,王某將中介公司訴至法院要求解除合同,中介公司交還房屋,並賠償房屋修復、傢俱家電等損失。
最後,法院判決解除合同,中介公司交還房屋,並賠償王某各項損失共計4.3萬餘元。
●法官評析
爲多賺取租金差價,中介公司經常擅自改變房屋結構、違反約定轉租他人。同時,業主在簽訂物業託管協議後,疏於對自有物業進行管理,爲中介公司改造房屋創造了條件。
在此情況下,業主應在出租期間經常去查看出租房屋,確認中介公司是否存在擅自拆改房屋結構、違反合同約定轉租,承租人是否有不正當使用房屋、損毀房屋附屬設施設備等違約行爲,一旦發現上述問題,應及時尋求救濟途徑,避免造成更大損失。
中介更名頻繁避責任
●典型案例
2011年5月,劉某找到一家毫無名氣的甲中介公司,要求其代理出租房屋。商談後,雙方簽訂房屋出租委託代理合同,約定由甲中介公司負責房屋出租代理事宜,租期一年,月租金4200元,支付方式押一付三,代收代付房租。隨後,劉某找到甲中介公司要求給付租金,甲中介公司答覆稱公司已更換老闆,拒絕給付租金。劉某找到承租人,將房屋收回。但甲中介公司仍拖欠租金,故劉某將其訴至法院。
庭審中,被告以劉某起訴的被告名稱有誤爲由拒絕應訴。經查,中介公司經二次名稱變更,現公司名稱爲乙中介公司。在此情況下,劉某再次起訴乙中介公司,要求其給付拖欠的租金、燃氣費及水費。
最後,法院判決乙中介公司給付劉某拖欠的租金、燃氣費及水費共計1.5萬餘元。
●法官評析
業主在託管物業時,儘量選擇具有租賃代理資質且市場信譽好的房地產經紀機構,因爲這些機構在合同履行過程中能較好地遵守合同約定,即便產生糾紛,也能快速合理解決。
●相關鏈接
集中整治房地產中介違法違規行爲
本報訊(記者田珍祥)日前,住房和城鄉建設部和國家工商行政管理總局聯合下發通知,開展房地產中介市場專項治理工作,要求各地整頓和規範房地產中介市場秩序,嚴肅查處房地產中介機構和經紀人員的違法違規行爲,促進房地產中介市場健康有序發展,切實維護羣衆合法權益。
據瞭解,根據此次發佈的通知的要求,將對房地產中介機構和經紀人員的10項違法違規行爲進行專項治理。包含:發佈虛假房源信息,造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的行爲;誘導、教唆、協助購房人通過僞造證明材料等方式,騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規避限貸的行爲;採取內部認購或僱人排隊製造銷售旺盛的虛假氛圍以及通過炒賣房號非法牟利的行爲;協助當事人簽訂“陰陽合同”規避交易稅費的行爲;違反《商品房屋租賃管理辦法》規定,擅自改變房屋內部結構分割出租,爲不符合安全、防災標準的房屋提供租賃經紀服務以及低價收進高價租出賺取差價的行爲;侵佔、挪用房地產交易資金的行爲;未履行書面告知義務,強制提供代辦貸款、擔保服務並額外收取費用的行爲;泄露、出售或不當使用委託人的個人信息,謀取不正當利益的行爲;未取得營業執照或未在房地產主管部門備案,擅自從事房地產經紀服務的行爲;借用冒用房地產經紀人員名義簽署房地產經紀服務合同以及租借房地產經紀人員資格或註冊證書的行爲。
通知同時要求,對存在違法違規行爲的房地產中介機構和經紀人員加大查處力度,責令其限期改正,並記入信用檔案。拒不改正或情節嚴重的,可對房地產中介機構取消網上籤約資格、處以罰款,並將有關情況通報稅收、物價等部門。同時,加強社會監督,市、縣房地產管理部門、工商行政管理部門要設立舉報電話、開通舉報信箱,對羣衆的舉報和投訴以及網絡、報紙等媒體曝光的違法違規行爲要認真調查、快速處理、及時反饋。