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【導讀】任志強炮轟萬科半月內用百億資金搶出三個“地王”。
據經濟之聲《央廣財經評論》報道,2008年以來一直堅持“不囤地、不捂盤、不拿地王”的房產大佬萬科,近來開始出手拿地了!對此,華遠地產董事長任志強就忍不住放炮說:“你萬科老說不拿地王,但每次都舉了天價的牌子”。任志強所指,其實是近半個月來萬科三次拿地製造地王。
記得萬科集團總裁鬱亮在6月底西安的一次媒體會上還強調:萬科不拿地王,拿地王是很痛苦的。但說的和做的,似乎並不是一回事兒。昨天下午,萬科以6.03億元總價拍下廣州荔灣區一幅商業金融用地,摺合樓面均價每平方米19638元,溢價率高達96.4%,一舉刷新這個區域廣鐵南站地塊曾創下的每平方米17000元的單價地王紀錄。
這距離萬科在上海創下的年內總價地王紀錄僅僅5天,距離其在重慶問鼎的年內總價地王紀錄也才11天。可以粗略統計,萬科已在不到半個月時間內,三次問鼎單價或者總價地王,合計支付地價款達到108億元。
萬科作爲行業的領頭羊,他的動作一向具有風向標的意義。面對日益嚴厲的地產調控,近來在拿地上一直低調的萬科,是否也在改弦更張?同時我們也不禁擔心,開發商近期激烈爭奪土地,以致地王頻現,是否意味着新一輪房價上漲即將展開?
經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此發表評論。
一邊說不搶地王,一邊在在下重金買地,頻頻造就新“地王”萬科的做法實在讓人摸不準。任志強任大炮就多次批評萬科的做法。看起來,萬科的也在業內引起了不少爭議。那麼,任志強的批評是否有道理呢?您是否贊成萬科這種不惜重金來搶地的行爲?
楊紅旭:萬科是一個開發商,而且是一個大開發商,所以它的拿地行爲應該是隨行救市的。去年以來,萬科這種大企業樓盤銷售比較順利,現在既有錢又需要補庫存,是一種“麪包賣多了需要去買麪粉生產麪包”的邏輯。
地王現在比較多,標準不太統一,有單價,有總價,有區域,還有全市,要從四個層面看待地王現象:第一,不要那麼看中總價地王,因爲地府大,就容易產生總價地王,和土地出讓的地塊面積有關係;第二,要看單價地王,單價有分區域和全市,全市單價地王能夠說明企業拿地的決心;第三,看溢價率,如果有些單價地王土地特別優質,即便放在樓市低迷期,出讓也有可能成爲單價地王;第四,要看這塊地是不是麪粉,能不能做麪包,歷史上有一些地王特別離譜,他們拿地的樓面價已經貴過周邊的現房價格,這種風險很大,因爲萬一市場降溫,麪粉價格都已貴過麪包了,加上成本再加上稅費,很難賺錢。
就像萬科所說的,現在房地產行業最有錢的是萬科。房地產行業之前一直存在的一個問題就是資金鍊緊張,所以有一種觀點就是,現金爲王。那麼萬科現在轉而充實地塊儲備,是否意味着萬科已經斷定地價又將經歷新一輪上漲?
楊紅旭:還不能這麼說。萬科拿地王並不代表它認爲明年市場一定比今年好,萬科主要看中的是優質地塊是可以扛過短週期。我個人認爲明年這個市場要弱於今年,因爲今年市場很瘋狂,尤其三月份前後,雖然說房價不可能大跌,但是成交量和開發企業盈利的利潤率,明年都會比今年差。而且不僅是樓市面,從資金面和流動性來看,下半年到明年對市場對樓市都是個偏利空的消息。
新國五條出臺之後,各地執行力度不一,總體來看並沒有對房地產行業形成太大的影響,相對來說,今年以來房地產政策並沒有非常明顯的加碼。現在有觀點認爲今年地王頻現,一方面將會導致房價的上漲,另外一方面將會導致調控的繼續加碼,楊紅旭並不完全同意。
楊紅旭:現在拿地價格高並不代表房子的價格一定會高,因爲拿地價格高,它會使項目的成本增加,但是賣房子的時候要取決於賣房的環境。另外一方面,我認爲土地市場滯後於房屋市場的變化,房屋市場現在已經開始降溫了,土地市場會持續到三季度,四季度土地市場也會有所降溫。現在宏觀經濟比較低迷,不太可能在下半年再出臺更嚴厲調控措施,最多是修修補補,比如最近住建部和工商總局出了一個文件說是要整頓房產中介市場。