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據經濟之聲《天下財經》報道,嚴厲調控難以遏制土地市場的火爆。今年上半年全國300多個城市的土地出讓金比去年高出六成,一些熱點城市半年賣地收入已接近去年全年。“土地財政”沉痾不解,樓市調控可能將難以走出“調、漲”怪圈。“土地財政”到底爲什麼越走越險?中國國際經濟交流中心專家馬慶斌就此點評。
嘉賓簡介:
馬慶斌,中國國際經濟交流中心區域研究部副研究員。研究領域包括區域發展、城市化、產業戰略、農民工、土地等。
爲什麼越控,地方賣地反而越嚴重?
馬慶斌:土地財政就像一個人體的癌變一樣,癌細胞會把營養過渡的吸收到病變的細胞中來。比如說我們現在越調越高的房價,雖然表面上流動性越多,但是你會發現流動性都被過渡吸引到了所謂的非實體經濟的領域中來了。所以說地方政府很顯然它們在GDP第一的引領下,它考慮更多的是我在任期間能不能把GDP做得更高,更希望建新城,建大廣場、建大馬路。因爲這個對於提高它的政績,增加他的GDP更有短明快的效果。不斷的賣地,不斷的賣新地來換來的財政收入和GDP的增長。表面上很紅火其實爲整個的經濟發展埋下了很大的風險,因爲它泡沫化越來越大。
有專家稱,“土地財政”越走越險,險在哪裏?
馬慶斌:土地財政的病根就在於兩點,一個就是它是寅吃卯的。今天把樹種了,至於說5年後樹死不死,後面政府或者後面的老百姓有沒有更多的承擔債務。它是不會考慮這些問題的,所以它的風險就在於沒有責任的歸屬。
第二個它的風險就在於房價越來越高,老百姓買不起房了,結果民怨越來越大。另外一個商業越來越萎縮,比如說超市,包括很多的老百姓創業平臺比較低的那些,小的商業現在都幹不下去了,實際上背後都是因爲地價過高導致房價過高,房價過高以後就會使得租金過高。另外一個問題就是土地財政背後是銀行系統風險,實際上是綁架了經濟,綁架了銀行。
地方政府到底靠什麼擺脫土地財政?
馬慶斌:一個就是要盤活存量,要用好增量。一方面通過稅收對閒置的、投資目的過強的行爲進行一定的限制。另外,打破城鄉分割的用地制度,減少通過城鄉地差簡單的來套利的行爲。
第二招就是要強化簡政放權,在土地資源的配置上應該更多的依靠市場化來配置,更好的完善招牌掛制度。不是說土地價高者得,而是說讓土地具有更強的經營能力,讓更好的讓土地增值的經營者得到這塊土地是一種比較好的方式。市場化配置這一塊,除了現在土地與保障房、水利掛鉤土地出讓金,另外一個要更多的與實體經濟掛鉤,政府來經營園區。你會發現政府更多的追求大、新、政績的這種東西,但是如果說讓政府來規劃私營、民間的資金來經營園區,你會發現它更多的關注的是園區長期發展的問題,不僅要在土地的出讓方式上市場化,而且要在土地的運轉、經營上更加的市場化。
第三招就是改變以前那種七十年或者五十年的土地出讓金一次性收取的方式,能不能分多年、多次收取,能不能探索一下土地股份制經營的方式,而不是簡單的把地賣了。比如把土地債券化,讓土地的增值不是一種一次性的收入,而是變成一個長期的收入。而且讓更多的民間資本進入到土地的開發,土地經營的風險要分解,改變土地的收益和分配模式。