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惠州樓市在剛性需求的支橕下,成交量『穩中有昇』。南方日報記者梁維春攝
如果說這兩年惠州樓市的關鍵詞,一定是『穩中有昇』。在外部投資需求流入穩定的情況下,惠州樓市的表現一直較為穩定和理性。本地消費能力的支橕,尤其是剛需的支持,讓整個樓市的價格緩緩上昇。
今年上半年,即便有國五條新政、二手房20%個稅征收、首套房貸利率縮減等政策出臺,但作為三線城市的惠州可謂是『波瀾不驚』,政策對於樓市的影響微小,雖然市場放量較大,在剛性需求的支橕下,市場成交狀況良好,成交量穩定的同時,價格不斷上揚,其中惠城區均價邁向『7』字頭。
上半年住宅全市成交3.7萬套
據中原地產與搜房網聯合提供的數據,今年上半年惠州全市住宅成交套數37067套。成交面積395.52萬平方米,成交金額220.39億元。成交均價為5572元/平方米,同比去年(5730元/平方米)略降2.76%。
從各月份看,今年上半年的惠州樓市成交量呈波狀,一月、三月及五月的交易量較高,二月、四月與六月相對平靜。但總體而言,樓市表現基本每個月都好過去年。
去年年底惠州樓市銷售火爆,盡管不是傳統意義上的銷售旺季,受翹尾影響的惠州樓市取得了令人意外的交易量。統計數據顯示,1月份僅惠城區便成交2931套,同比大漲了266.3%。而2月份受到春節的影響,成交量有所下降。三月的惠州樓市總體成交量可謂達到了上半年的峰值。在政策因素和成交氛圍的影響下,惠州全市一手住宅成交6226套,創下了惠州市場上半年的新高。進入4月份後,惠州成交整體有所回落。五月惠州一手房的成交再次回昇,達到6416套的成交總量,同比增長了三成。6月份市場則趨於緩和,成交量再次回落。
旅游地產帶動惠東樓市均價『領跑』
從各縣區樓市看,惠東區域的成交均價最高,達到了6749元/平方米。業內人士分析認為這與該片區的旅游地產及其推貨量有著密不可分的關系。惠東的幾個成交熱盤,包括金融街金海灣、碧桂園十裡銀灘、萬科雙月灣、中航元嶼海等均為濱海旅游地產,它們拉高了片區成交價格,使惠東的樓市均價超過了惠城區。
惠城區銷售面積、套數以及均價都有不同程度上漲。住宅均價在6381元/平方米,同比上漲5.56%。成交為14433套,同比上漲20%。成交面積為160.8萬平方米,同比增加17.2%。
惠陽區今年上半年成交量相比去年同期大幅上漲,成交4841套,面積48.89萬平方米,均價為5602元/平方米,相較去年有所下降。博羅的成交量相比去年同期也有較大增幅,去年上半年的成交套數為2317;今年上半年則驟增到成交5229套,面積64.7萬平方米,均價為4657元/平方米,同比上漲了100多元。
大亞灣今年上半年的一手住宅成交量達到了9812套,面積90.49萬平方米,在各縣區中僅次於惠城。龍門樓市的交易量由去年上半年的124套上昇為今年的420套,同比增加238%,交易面積由1.33萬平方米上漲到5.42萬平方米,增幅加大。
江北單價最高金山湖片區成交最多
在關注度較高的惠城區樓市中,今年上半年的市場放量依舊較大,在成交方面,一些片區成為了『明星片區』。例如,江北片區上半年整體均價為7344元/平方米,與惠城區均價相比每平方米高出1000元左右的價格。排名第二位的片區為東平片區,均價7205元/平方米。而目前的置業熱點區域,金山湖片區的住宅均價也僅次於上述兩大片區,達到6948元/平方米,高於河南岸、麥地片區6727元/平方米的均價。其次,另一熱點片區水口,均價5131元/平方米。而仲愷片區均價則是惠城區最低,為4982元/平方米。
今年上半年,最亮眼的當屬金山湖片區,無論是在成交量、成交金額和面積都是市區最高。除了金山湖的存在提高了片區的居住環境,大量的公園、體育設施、教育機構的存在,都使該片區成為了惠州的人居熱點。
三環路通車以後,金山湖片區的交通網絡更加完善,新盤多,產品多。從價格上看,新開盤項目價格多為7字頭,由於這一片區的整體規劃得到落實尚需一段時間,目前的基礎設施仍在建設中。同時,該片區仍有潛力可挖。
作為城市發展『引擎』的江北片區,住宅價格也一直引領整個惠州。今年上半年,大江北片區成交均價為全市最高的7300元/平方米。這一方面由於江北作為惠州新的經濟增長點,在市政府搬遷以後,從政治中心到區域經濟中心片區價值逐漸被人們接受。另一方面是現在在售的產品,相較其他片區有更多樓盤附帶有2000元/平方米以上精裝修。
水口片區一直主打剛需,所推的樓市產品受到剛需熱捧,價格也不斷在上漲。上半年,水口有較多大盤開盤或推新,相較於去年以四字頭為主的產品線,這一區域成交價格整體上揚。由於該片區的城市建設與配套設施仍有待完善,所以片區內產品對園林,商業配套,建築水平要求較高,區域內部分新盤因滿足了這些需要,所以銷售較好。
全市成交前十名均為品牌房企
上半年惠州房地產市場中,各大房企的銷售成績耀眼,品牌房企的優勢開始凸顯。據統計,惠州今年上半年總體成交金額為220.39億元。排名前十的基本都是實力雄厚的品牌房企,其實力愈加突出。
根據中原地產與房博士提供的數據統計,上半年惠州銷售金額排名前十的房企分別為龍光地產,銷售金額14.86億元;中信地產,銷售金額11.92億元;方直集團,銷售金額9.21億元;光耀集團,銷售金額8.68億元;合生創展,銷售金額5.48億元;中洲集團,5.42億元;佳兆業,銷售金額5.39億元;富力地產,銷售金額3.96億元;金融街,銷售金額3.86億元;碧桂園,銷售金額3.68億元。
按照銷售套數統計,龍光地產上半年銷售2860套,排名第一。其次為中信地產,銷售1329套;光耀集團,銷售1058套。花樣年、方直集團、佳兆業、金融街、中洲集團、鑫月集團、碧桂園則分別以927套、857套、705套、608套、592套、542套以及523套的成交套數進入排行榜前十。
二手房:3月份成交量一度猛昇
談及上半年的二手房市場,繞不開的一個話題是新『國五條』,由於3月初出爐的新『國五條』中提到『二手房賣方個稅要強制計征轉讓所得20%』的規定,引發眾多關注。
樓市新政令二手樓市交易量大增,許多購房者因擔心新政導致房價上漲,紛紛選擇出手,全國多個城市出現二手房市場火爆現象。政策出臺後的一段時間,惠州的二手房成交量也出現大幅上昇,有一些中介機構反映,新政出臺後的兩三個星期內,二手房的周成交量比之前上漲了好幾倍,前來看房的市民絡繹不絕。
不過業內人士普遍認為,這一政策對惠州的二手房市場的影響較為有限,有業內人士指出,惠州還沒進入二手房行業的爆發期,二手房以剛需和改善型為主,與一線城市相比市場成熟度不高。新政會對二手房產生影響,但實質影響不大。就惠州而言,像大城市買入50萬元轉手200萬元賣出的例子幾乎沒有,二手房轉手賺的差額並不是特別大,一套房子轉手賺20萬元已經不錯了。
這一新政的落地細則遲遲沒有出臺。新政熱度一過,市場又回歸了平穩。業內人士預計,下半年如果沒有受到新的政策影響,二手房市場的走勢將繼續保持平穩態勢。特別是在目前惠州一手房存量較大的情況下,二手房市場的發展空間受到擠壓,未來走勢將以平穩為主,部分居住熱門片區或學位房集中的片區,未來可能會變得炙手可熱,價格也將上漲較快。
商業地產:在建量大銷售平穩
今年開年,商業地產迎來了『開門紅』,2013年首周,惠城區網簽商業/寫字樓401套,環比上漲了243%;網簽面積為16259平方米,環比上漲了79%;網簽套均面積為40.5平方米。
在火爆銷售唱響新一年的同時,商業地產再次顯示出其投資價值。今年上半年,總體而言,惠州商業地產的銷量情況平穩,不過,令業界懮心的是,未來商業地產可能存在『過熱』的現象,目前在建的還有多個城市綜合體、寫字樓和酒店,未來的放量將逐漸加大。
業內人士指出,隨著樓市調控的深入,住宅市場受到較大影響,而商業地產隨之紅火起來,由於良好的回報率以及發展商對惠州商業地產的看好,不少熱錢紛紛湧入這個領域。近年來惠州湧現了多個城市綜合體,還有不少寫字樓和酒店入市,商業地產的放量較大,目前在建的還有不少商業地產項目。
雖然跟商業地產發展相對成熟的深圳、廣州等一線城市相比,惠州商業地產還有很大的發展空間。但業界也指出,惠州作為三線城市,經濟實力並非十分突出,眾多商業地產項目陸續上馬,在一定程度上可能出現消化不良,此外,一些大型項目,周邊配套不成熟,沒有相應的人群作為支橕,經營有可能難以為繼。惠州的商業地產在未來將會『曲折前行』,道路肯定不會是一帆風順。
-各界聲音
金寶集團總裁蕭宇平:
上半年樓市波瀾不驚
忙著購房的市民孫女士:
看著房價走高,十分糾結
新裡程策劃機構總經理范忠洲:
惠城區樓盤均價漲幅明顯
樓市價格『穩中有昇』
◎開發商
上半年樓市波瀾不驚
上半年金寶集團旗下地產項目以處理尾盤為主,但從整個市場同行的接觸與了解來看,可以說上半年惠州樓市呈現波瀾不驚、先抑後揚、以穩為主的特點。
上半年市場上的放量還是比較大,各類產品都比較豐富,市場的總體銷售情況較好,市場表現總體呈現較為理性,當然從購房者比較關心的房價來看,惠城區的成交均價也呈現出穩中有昇的趨勢,特別是最近幾個星期的周成交均價已經接近『7』字頭,當然成交均價的變化也跟某個時期市場供應的產品類型有關,如果一段時間別墅產品供應多,成交均價自然上揚。另外,上半年比較受關注的片區依舊是江北片區和金山湖片區,預計未來這兩個片區將依舊受捧。
◎購房者
忙著購房的市民孫女士:
看著房價走高,十分糾結
我在江北工作,一直想在江北找個心儀的房子,但並不容易。作為『剛需一族』,自己的財力有限,在江北核心區域買房難以承受高房價,偏遠一點的地方交通又不方便,家裡還要買車纔行。此外,買的地段遠一些,以後孩子的教育也令人擔懮,尚不說學位,每天送孩子上學都離不開車。
自己曾考慮過市郊的水口片區,當時看到改造中的三環路以及周邊欠佳的環境,沒有出手。但如今,水口的房價步步走高,真是很糾結。如果現在咬牙買下一套房,在基礎設施不完善的水口,未來生活肯定會有各類麻煩。如果繼續觀望,房價繼續走高,可能未來只能買更偏的地方,買房的成本也可能比現在還高。
◎業界專家
新裡程策劃機構總經理范忠洲:
惠城區樓盤均價漲幅明顯
上半年的惠州樓市呈現出四大特點:一是價格明顯上漲,上半年惠城區的均價達到6381元/平方米,同比上昇超過10%,持續上昇的格局明顯。二是整個樓市產品的市場行情普遍較好,不論是剛需、度假還是改善型的各類產品,總體成交情況表現不錯。三是大亞灣和惠陽片區的樓市價格上漲明顯,去年同期在這兩個片區可以以4000元/平方米左右的房價找到心水樓盤,而今年這兩個片區的部分樓盤的價格已經接近6000元/平方米。四是以前年度銷售突破五億元就能躋身房企年度銷售前十,而現在很多房企半年就突破10億的銷售額。
◎後市預計
樓市價格『穩中有昇』
上半年樓市在剛需的支橕下,市場成交總體表現活躍,成交均價也出現了穩步上揚的態勢,對於下半年的走勢,不少業界人士在接受采訪時稱,如果政策方面沒有較大的變動,市場走向將『以穩為主』。
目前影響樓市最大的因素可以說是政策的變動了,目前惠州樓市依舊受到了樓市調控的影響,有了本地剛需族的支橕,這一兩年來總體表現較為活躍,市場走向以穩為主。至於購房者最為關心的房價,近一兩年來市區房價穩中有昇,今年以來市區成交均價一直保持在『6』字頭,業界認為,下半年漲至『7』字頭也有可能,但是最多維持在『'7』字頭左右,在市場存量較大的情況下,不會出現大幅上揚。
本版撰文:南方日報記者羅銳聶金釗