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上半年佛山樓市形勢大好,一手住宅量價齊昇。李細華攝
時光荏苒,一年過半,中考放榜,幾家歡喜幾家愁。而在本場佛山地產行業『中考』結束之際,筆者調查發現,整個行業都在歡慶。回顧市場過去這半年,雖然受到『國五條』和『省五條』影響,但上半年佛山樓市表現搶眼:一手住宅市場表現『活躍』,商業地產可謂『凶猛』,土地市場一路『血拼』,就連『錢荒』事件都未能降低各大開發商的拿地熱情。
在一眾品牌房地產企業領跑之下,佛山新城、千燈湖金融C區、季華商圈、亞藝板塊、順德新城等部分區域表現尤為突出,並有望在下半年繼續強勁發力。對於『下半年佛山房價問題』這一大眾焦點,合富輝煌佛山公司副總經理黃保華、長信地產營銷中心總經理徐偉釗等業內人士一致認為,下半年佛山房價將穩中有昇,但上昇空間有限。
量價齊昇剛需搶手
筆者本周從佛山住建部門獲悉,今年1?5月,佛山一手房銷售均價為8161.56元/㎡,同比上昇4%。據了解,今年1—5月,佛山市新建商品住宅批准預售面積322.26萬㎡,同比下降6%;住宅銷售面積363.87萬㎡,同比上昇64%;銷售套數32207套,以剛需戶型為主,同比上昇67%;銷售金額2969712.98萬元,同比上昇71%,以上數據顯示,佛山市上半年房地產市場量價齊昇。
而從各大地產企業處反饋的信息來看,量價齊昇所指非虛。據了解,今年上半年,保利地產佛山區域銷售業績達70億元,相對於其120億的年度目標,已超額完成任務。另一大地產巨頭中海集團上半年銷售業績約43億元,完成全年任務量超過七成,對於接下來的市場情況,中海地產信心十足,不論是剛需型、改善型,還是中海地產量身打造的千燈湖頂尖豪宅,下半年都將有更具優勢的新貨推出。自去年5月在南海金融C區高價拍下一塊商住用地,萬達在佛山地產市場橫空出世,單憑一座萬達廣場今年上半年便已完成銷售額超過20億元。本地開發商的表現也是可圈可點,據長信地產透露,長信地產上半年銷售量為14億元,完成全年任務過半,下半年,除佛山市場外,長信地產或將發力珠三角其他城市。
事實上,從上半年住宅銷售面積和銷售套數來看,平均每套面積為113㎡,筆者走訪禪城季華園、桂城城市廣場一帶的中介了解到,今年上半年,剛需客戶仍然是樓市的『主旋律』,佔60%左右,有30%為改善置業,這表明首次及改善型購房者在購房人群中佔主導,首次置業者大部分是在佛山工作、生活的外地戶籍買家。
根據市住建局網站監控數據,今年1—5月,禪城、南海商品房均價超過9000元/㎡,佛山新城、千燈湖等中心區域樓價普遍為15000元/㎡,順德住宅均價約為7500元/㎡,高明和三水商品房價格為6000元/㎡左右。黃保華指出,在此價格基礎之上,今年下半年佛山的房價或將小幅上漲。
買家愈發務實明星產品難覓
如果要評選出上半年的佛山『明星樓盤』,你會選哪個?本報在50名佛山市民群體中就做過這樣一項調查,調查結果五花八門,呼聲最高的萬達廣場也僅有8票。從中不難看出,雖然上半年推貨樓盤數量眾多,但真正給市民和消費者留下極深刻印象、被一致認可的則寥寥無幾。
何為『明星樓盤』?一位不願透露姓名的地產界人士認為,明星產品必定是引領行業風向標的產品,正如幾年前的季華路金海廣場一樣,入市之後一度成為佛山商用物業的標杆品牌,不論從價格、品質還是實用性等方面來看,這一產品都備受好評,以致成為業內外公認的『超級明星』。
然而,放眼上半年佛山地產市場,有著這一特征的產品還真是難找。保利、萬科等一線地產商顯然走得都是『追求規模』的路子。在佛山,萬科約有10個項目推售新貨,保利旗下熱銷樓盤亦不下5個,但跟開發商們聊起這些樓盤的品質、優勢等話題,答案則顯得過於千篇一律。正如上半年的佛山地產廣告一般,單調、不出彩無疑是主旋律,無一例外是『勁銷XX億元』、『「N+1」贈送面積』、『地鐵上蓋』、『新城中心』等老舊噱頭,雖然相對於去年底許多開發商直接在廣告中標注價格的做法稍顯『有調性』,但距離令人印象深刻尚有相當距離。
佛山世聯房地產顧問有限公司總經理葛朴認為,這一現象的出現十分正常,在某種程度上它甚至是『佛山地產市場的良性健康發展』的最直接反映。『不論是廣告還是營銷,都是市場引導的結果,為什麼廣告不出彩?是廣告公司太差還是策劃人員無能?顯然都不是,而是佛山市場並不需要過於花哨的包裝,玩概念或者忽悠,佛山市場都不需要』。
朴實的廣告,最直接的益處便是『溝通成本很低』,在葛朴看來,這恰恰是因為佛山購房者對地產市場及區域價值十分了解,『客戶越來越務實,哪塊地好、哪棟樓靚,他們有自己的判斷』。
土地供應充足結構日趨完善
今年上半年,佛山土地市場的活躍有目共睹,溢價率攀昇,地王頻現。2月份,能興海外投資管理有限公司以34.5億元斬獲佛山新城『巨無霸』地塊,樓面地價4543元/㎡,溢價率達到130%;2月28日,金地地產以13.85億元競得桂城D11街區B宗商住地塊,溢價率高達87%,樓面地價為7423元/㎡,成為2010年以來佛山出讓單價最高地塊;5月份,雅居樂12.2億元再奪北滘商住地溢價112%,招商13.2億元首度進駐德勝商務區溢價103%;6月27日,南海推出裡水鎮沙湧居委上沙村地段南北兩地塊,吸金逾20億元。
據不完全統計,今年上半年,佛山市共交易土地近300萬㎡,與去年同期基本持平。
一位不願透露姓名的業內人士認為,『今年上半年,佛山土地供應相對還是充足的,但根據往年經驗,樓市在下半年的供貨量相對較大,預計土地市場在下半年同樣會紅火』。實際上,在去年10月份,佛山商住用地成交面積和成交金額均達到全年最高峰,『今年全市土地供應計劃出來之後,到目前實際推地量還不是特別多,接下來應該會更多一些』。
除了土地供應量較為充足之外,葛朴認為,土地供應結構日趨完善也是上半年土地市場的特點之一。與全國多數發展中城市相同,佛山市中心可供應地塊逐漸減少,土地供應開始從核心城區往區外延伸,今年上半年,南莊、平洲、羅村、北滘等市中心的一、二級輻射區地塊拍賣也逐漸昇溫,北滘新城的樓面地價已經提昇至4000元/㎡,『這一趨勢與新一屆領導班子提出的城鎮化發展思路不謀而合,外城區地價或將繼續上浮』。
對於下半年佛山五區土地市場的發展趨勢,業內人士王秋鳳認為,禪城、南海和順德是熱點區域,三水、高明市場容量較小,土地市場關注度相對較低。『禪城是市中心,很多開發商都想進駐,但是可開發土地也不多了。南海、順德都是產業強區,除了各區中心是熱點之外,其他鎮街都有各自的中心,除了以往的住宅開發之外,以後鎮區核心商業地塊開發會增加。』南盼